יגאל אהובי: "דלק לא עושה עסקת נדל"ן אחת באירופה בלעדי"

יגאל אהובי הוא מסוג אנשי העסקים המעדיפים להתרחק מהתקשורת. כמה שיותר רחוק, ככה יותר טוב. למעשה, זו הפעם הראשונה שתמונתו מופיעה בעיתון ישראלי. אהובי, אחד מיזמי הנדל"ן הישראלים הגדולים באירופה (אם לא הגדול שבהם), מעולם לא נחשף ולא התראיין, אף על פי שהוא מגלגל עסקאות נדל"ן במיליארדי שקלים, במיוחד באנגליה. היום, למשל, דווח בעיתונות הבריטית שהוא במו"מ לרכישת 15 בתי מלון מהילטון בהיקף של 3.1 מיליארד שקל יחד עם קבוצת דלק (על העסקה המתגבשת ועל העסקאות הקודמות של אהובי - ראו עמ' 2-3).

אהובי בחר להיחשף במגזין הנדל"ן הבריטי Property Week. הכתב ג'ונתן בראס ערך עמו ראיון בלעדי ראשון דווקא בתל-אביב. "בעודו יושב במשרדו התל-אביבי הממוקם בקומה השמינית של מגדל המשקיף על מרכז הקניות היוקרתי של רמת-אביב, יגאל אהובי אומר כי הוא מתוסכל", פותח בראס את הכתבה. "כמי שנחל הצלחות גדולות בשוק ההשקעות הבריטי בעשורים האחרונים, הוא אומר: 'אין כבר מה לקנות באנגליה. אולי האירים או הערבים יכולים. בשבילי זה יקר מדי". הראיון עם אהובי, נציין, פורסם לקראת סוף חודש אוקטובר האחרון, לפני הפרסום על רכישת בתי-המלון של רשת הילטון באנגליה בידי אהובי ודלק נדל"ן.

"אהובי הוא גבר גבוה, אפילו כשהוא יושב. הביישנות הידועה שלו מפני התקשורת אינה בולטת בפגישה האישית, במיוחד כשהוא מפליג בדיונים בנושא שבו הוא מבין טוב מאוד: הנכסים שלו", מתאר בראס.

"כמי שעומד בראש אימפריה של שלושה מיליארד ליש"ט, העסקאות המפורסמות של אהובי בבריטניה כוללות את ההשתלטות על 136 מגרשי המכוניות של NCP ב-2003 תמורת יותר מ-600 מיליון ליש"ט, ביחד עם רוברט טצ'נגיץ וקבוצת דלק הישראלית, והמכירה וההשכרה מחדש של 85 אולמות התצוגה של פולקסווגן בינואר האחרון. בשני המקרים בוצעו המכירות על ידי רויאל בנק הסקוטי. אבל ככל שצנחו התשואות על השקעות נדל"ן, וצמצמו את הארביטראז' עם שערי הריבית, הפכה התחרות באנגליה קשה יותר ויותר", מתאר בראס את מהלכיו האחרונים של אהובי. "אני לא יכול לעבוד ככה", אומר אהובי לבראס.

ממשיך בראס ומתאר את מהלכיו של אהובי: "כשעמדה בפניו הברירה בין קפיאה על השמרים באנגליה עד שישתנה השוק או חיפוש אחר הזדמנויות חדשות, הוא העדיף את האפשרות השנייה - היחידה שיכול היה לקחת בחשבון".

"הדברים היחידים שאני קונה הם נכסים מניבי הכנסות, ואני חייב לעבוד באיזשהו מקום", אומר אהובי לבראס. "אמריקה רחוקה מדי. אני לא נוגע בה כי אני עושה הכל באופן אישי, אני מבקר בכל נכס. זה הטבע שלי. לעשות עסקאות במזרח אירופה זה סיוט, ואלה גם לא עסקאות גדולות".

"כך", מגיע בראס למסקנה, "מערב אירופה - במיוחד גרמניה, שוודיה ושוויץ - הן המטרות שבחר. אהובי מתכוון להעמיד את אירופה בכלל וגרמניה בפרט, לניסיון למשך שנה לפחות. "תוך שנה מהיום אני אראה איך זה הולך", אומר אהובי.

"מומחי נכסים רבים מבריטניה יצפו בו וינסו להבין האם הוא יכול לחזור על הצלחתו גם ביבשת, והאם הם יכולים ללמוד משהו מהמשקיע הוותיק שעשה יותר מ-300 עסקאות נכסים בבריטניה", כותב בראס.

עסקאות של 500 מ' אירו בגרמניה

"כניסתו לשוק הגרמני העמידה אותו במבחן", ממשיך בראס. "זה שוק חדש בשבילי ומאוד נחמד לקנות בו" אומר אהובי למראיין, "אבל אני צריך להבין איך זה עובד". לדברי בראס, באוגוסט הסתובבו בשוק 25 מכתבי כוונות שלו לרכישת נדל"ן, "אבל הוא אומר כי סביר להניח שהוא יסיים החודש רק ארבע מתוכן. מדובר בעסקאות בתחומי המשרדים, הקמעונות והתעשייה, בברלין, נירנברג ואסן. שווי העסקאות יסתכם בכ-500 מיליון אירו (337 מיליון ליש"ט)".

"אהובי מאמין כי בשוק הגרמני חסרה השקיפות שבבריטניה נחשבת למובנת מאליה", כותב בראס. "זה לא כמו באנגליה, שבה השלמתי 95% מהעסקאות שהתחלתי", אומר אהובי. "כאן אתה מסיים רק חלק קטן ממה שאתה מתחיל".

בראס מספר כי אהובי השלים את העסקה הגדולה הראשונה שלו בגרמניה במארס השנה. הוא עמד בראש קונסורציום של משקיעים ישראלים, שכלל את דלק, אחת השותפות שלו, והתעניין ברכישת שבעה נכסים של דויטשה טלקום בשטח כולל של 144 אלף מ"ר בתשואה של 7%. מוכרת הנכסים הייתה מורגן סטנלי. אהובי ארגן הלוואה של 256 מיליון אירו מבנקים גרמניים שונים כדי לממן את רכישת הנכסים.

לגבי השקעות במדינות אירופיות אחרות, אומר אנדי בארס, דירקטור בבארס פריר סמית' ויועץ בעסקאות רבות של אהובי: "שווייץ היא מקום שהוא מחבב במיוחד". הכתב הבריטי מציין כי בחודש שעבר השלים אהובי את רכישת בניין דובנדורף בציריך, ששטחו 18 אלף מ"ר, תמורת 120 מיליון ליש"ט, עם תשואה של כ-6%. המבנה מאוכלס בידי קרדיט סוויס, המשלמת 6.2 מיליון פרנקים שוויצריים (2.7 מיליון ליש"ט) בשנה.

בארס אומר כי למרות שאהובי ישלים עוד השקעות ב-100 מיליון ליש"ט החודש, הוא עדיין מחפש הזדמנויות להשקיע בבריטניה: "הוא יעשה עסקאות שייראו לו תחרותיות". אהובי מצידו מוסיף: "שווייץ ושוודיה הן שווקים טובים מאוד, אבל שווייץ קטנה מאוד ונכסים לא עוברים שם הרבה מיד ליד, אנשים יושבים בשקט. גם שוודיה היא שוק קטן. יש בשוודיה 8 מיליון תושבים אבל השוק התחיל לזוז. בחצי השנה האחרונה התשואות בו כבר ירדו".

לדברי המראיין בראס, בינואר השנה רכש אהובי את מרכז יאקוסברג בפאתי סטוקהולם, שגודלו 67 אלף מ"ר, תמורת 90 מיליון אירו (62 מיליון ליש"ט), בתשואה של כ-7%. "זה לא כל כך הרבה", מהרהר אהובי בקול. "קניתי אותו בעצמי ולא דיברתי עם אף אחד עד שהעסקה יצאה לפועל. זה היה אותו הדבר באנגליה וזה אותו הדבר בגרמניה".

"הארגון שלו בנוי ממנו עצמו, מהדירקטור בארס, שמארגן את העסקאות, ומסידני קובי, מנהל חברת מימון הנכסים ברקלי סיימור, המנהל את הצד הפיננסי - זה סידור עסקי בלתי רגיל. הוא פועל כך מאז 1994 על בסיס שילוב של אמון והצלחה", כותב בראס.

"כשלושה רבעים מתיק ההשקעות שלו, המוערך ב-3 מיליארד ליש"ט, נמצא בבריטניה. הרבע הנותר הוא באירופה. אהובי רוצה להתרחב באירופה ולהגיע לאיזון. כ-50% מהנכסים הם משרדים, 30% הם מבני תעשייה ו-20% הם מבנים קמעונאיים".

אהובי, לדברי בראס, מוביל את הארגון כמקדם וכמארגן, מלווה בדרך כלל סכומי כסף גדולים ממלווים כמו רויאל בנק הסקוטי. "אני קונה, ואז אני הולך לאנשים שלי ומארגן את העסקה", הוא אומר בפשטות. "האנשים שלו" הם קבוצה של כעשרה משקיעים ישראלים המעוניינים ברכישות באירופה. הם כוללים את חברת דלק ואת חברת הביטוח הפניקס, קבוצת גירון הנסחרת בבורסה של תל-אביב ורואה-החשבון יצחק סוארי. במסגרת הראיון אמר אהובי על דלק: "בשמונה השנים האחרונות הם לא עשו עסקה אחת באירופה בלעדי".

בראס ממשיך ומתאר את הקריירה של אהובי. "אהובי השלים את הרכישה הראשונה שלו בבריטניה בשנת 1986, כשקנה מהממשלה משרד בנורת'המפטון תמורת 1.5 מיליון ליש"ט. ב-1994, כשהממשלה הישראלית הקלה את החוקים הנוגעים לאחזקת נכסים זרים ואפשרה יצוא של כסף ישראלי מהמדינה, הוא התחיל ממש להתקדם".

לדברי קובי, "הרפורמה במט"ח בישראל אפשרה לכסף להגיע ממשקיעים פרטיים ומחברות ציבוריות". בראס מציין כי "כיוון שהבין כי השוק הבריטי מקרטע באותם ימים, ניצל אהובי את ההזדמנות לספק למשקיעים ישראלים שהיו זהירים מאוד בקשר להשקעות בחו"ל מידע על השוק, שהתבסס על תחקיר מדוקדק והזדמנויות עסקיות".

"אני אוהב דברים שמייצרים הכנסה"

סקוט טיילר, מנהל השקעות בסאווילס שהונחה על ידי אהובי בסתיו שעבר למצוא הזדמנויות השקעה בגרמניה, אומר לבראס: "הוא בחור נמרץ למדי שמבין היטב בעניינים המשפטיים, במימון, בעסקאות ובמסים". טיילר, לדבריו, רומז כי כישורים אלה חשובים כיוון ש"הוא היה חייב למכור למשקיעים ישראלים ולשכנע אותם לעשות עסקאות".

"לעובדת היותו ישראלי כמו המשקיעים שלו היה תפקיד מפתח בהשגת האמון שלהם, וטיילר מאמין כי השותפות של אהובי עם בארס סיפקה לשוק הבריטי תחושה של ביטחון כשעשו איתו עסקאות", כותב העיתונאי הבריטי. טיילר מוסיף: "בתקופה הראשונה, חלק מהישראלים לא היו בטוחים. אני לא מדבר עליו, אבל השינוי הגדול הגיע כשאנדי הצטרף אליו, ומאז הוא לא הביט לאחור".

אהובי נזכר: "כשהייתי באנגליה ב-1996, אף אחד לא האמין שתהיה פריחה נוספת בשוק, כמו שב-1990 אף אחד לא האמין שתהיה כזו התמוטטות".

לדברי העיתונאי שיחק אהובי בקלפיו בהדרגה, ובהתחלה הרוויח רק מארגון העסקאות. יותר מ-300 עסקאות אחר כך, הוא הבטיח לעצמו קונסורציום השקעות שניתן לסמוך עליו וכעת הוא שולט על נתח מההשקעות, שאת גודלו הוא מעדיף שלא לפרסם.

אהובי הרכיב תיק השקעות בשווי 3 מיליארד ליש"ט והוא לוקח 15%-50% מהאחזקות בעסקאות. "אני לא מחויב לאף אחד", מדגיש אהובי. "כשאני מארגן עסקה אני פונה בדרך כלל לאותם עשרה שותפים. אני עושה הכל. הם ממלאים תפקיד פסיבי.

"כשאני מגיש הצעת מחיר לעסקה, אני לא צריך שאף אחד אחר יקבל החלטות. אנשים מכירים את הניסיון שלי והם יודעים שאני לא צריך אף אחד", אומר אהובי לבראס וזה מציין כי אהובי מתגאה בכך שהיה צריך 48 שעות בלבד כדי לארגן את הכסף לעסקת פולקסווגן.

"היו אלה מרחב המחיה והחירות שמשכו אותו בהתחלה וגרמו לו לעזוב את משרתו כרואה חשבון בגיל 28. "להתעסק בנכסים זה לא ממש מקצוע, אבל אני אוהב דברים שמייצרים הכנסה. אני שונא פיתוח", אומר אהובי. השוק הבריטי שמר, לדברי בראס, על ההתלהבות שלו ואהובי אומר: "בריטניה הייתה הכלכלה הטובה ביותר בעולם המערבי בעשר השנים האחרונות. רק אחרי שהתחלתי באירופה הצלחתי להעריך כמה טוב לעשות עסקים בבריטניה. זו לא אמורה להיות מחמאה - זה פשוט הרבה יותר פשוט, הרבה יותר שיטתי".

"אהובי אולי מגוון את יעדיו, אבל אין לו תכניות גדולות להשקיע במולדתו. על אף כמה השקעות קטנות וניסיון כושל ביולי לרכוש את חברת הנכסים הישראלית אמות השקעות, אהובי חושב שהשוק הישראלי מוגבל מדי", כותב בראס. "אין דבר כזה שוק ישראלי", אומר אהובי. "בגלל מבנה המס ורמות מימון נמוכות אין השקעות אמיתיות", הוא מוסיף.

לדברי בראס, אהובי אומר כי בעלי הנכסים בישראל מעדיפים להחזיק בהם ולא למכור אותם. "מובן שקיימת השקעה, אבל אנשים סתם מחזיקים בהם. הם לא מחליפים ידיים. אחרי שעבדתי 15 שנים בבריטניה הפכתי מפונק", אומר אהובי.

"אהובי מוכר כאיש עסקים ממולח אבל נחבא אל הכלים, והמעגל הסגור והקרוב אליו של חברים בני גילו נפתח רק לעתים נדירות", מתאר הכתב הבריטי את אהובי.

"בארס ידידו מתאר את אהובי כאדם מעשי שאין לא צורך בזרקורי התקשורת. הוא אומר שאהובי לא מוצא שום טעם בטיפוח האגו שלו ובהסתובבות בשוק במכוניות מהירות, הוא פשוט נהנה ממה שהוא עושה", מוסיף הכתב הבריטי.

"קובי חושב שהשותפות המשולשת שלהם מאפשרת לאהובי לשמור על פרופיל נמוך. "הוא אדם מסוגר מטבעו", אומר קובי. "הוא אף פעם לא פוגש בנקים ומוסדות - לכן אנחנו עובדים ביחד". קובי טוען גם שאהובי הוא וורקהוליק, וזה מונע ממנו לבזבז זמן עם עיתונאים. "יש כאלה שאוהבים חופשות, אבל הוא לא היה מחזיק מעמד אפילו חצי שעה על ספינת טיולים". "