הסיווג הראוי לנכס שאינו ראוי לשימוש

יורשי הלפרין טובה ז"ל (להלן: "המערערים") מחזיקים בנכס ברח' איילת השחר 5 בתל-אביב (להלן: "הנכס"). הנכס מורכב ממחסן בשטח 60 מ"ר, שנבנה בהיתר בשנת 1967, ומסככות פתוחות בשטח 355 מ"ר.

בתקופה הרלבנטית לא נעשה כל שימוש בנכס, והעירייה (להלן: "המשיבה") סירבה להעניק למערערים רישיון עסק בנימוק שהסככות נבנו ללא היתר.

העירייה חייבה את המערערים בתשלום ארנונה בגין הנכס בסיווג של "מחסנים". המערערים השיגו על חיוב זה: לטענתם העירייה אינה רשאית מצד אחד לסרב להעניק למערערים רישיון - אפילו למטרה המופיעה בהיתר הבנייה - ובד בבד לדרוש ארנונה בגין השטח הבנוי בהיתר וגם לגבי שטח הסככות הפתוחות, שלא נעשה בהם כל שימוש.

עוד נטען, כי אין לחייב בארנונה את שטח הסככות הפתוחות, אשר לא ניתן להגדירן כמחסן ולכל היותר יש לחשב את הארנונה עבורן על-פי סיווג של "קרקע תפוסה".

השגתם נדחתה. ערר שהגישו המערערים לוועדת הערר נדחה אף הוא. הוועדה התרשמה כי המערערים מבקשים לאחוז את החבל בשני קצותיו, מצד אחד מסרבים להרוס את הבנייה הבלתי חוקית ומצד שני מבקשים ליהנות מחיוב על פי סיווג של שטח שאין עליו מבנה.

על החלטה זו הגישו המערערים ערעור מנהלי שנדון בפני השופטת שרה דותן מביהמ"ש לעניינים מנהלים בת"א. המערערים סבורים כי בהסתמך על ע"א 6971/93 עיריית רמת-גן נ' שאול קרשין פ"ד נ(5) 478, על בית המשפט לקבוע שאין לגבות ארנונה מהנכס כשהוא מסווג כמחסן.

השופטת דותן קובעת, כי אין בהלכה שנפסקה בעניין קרשין כדי להועיל למערערים מאחר שבאותו עניין אסרה העירייה שימוש בנכס למטרות מלאכה ותעשייה לאור שינוי התב"ע למגורים, מבלי שהמחזיקים עשו כל מעשה בניגוד לחוקי התכנון והבנייה.

מהחלטות העירייה לעניין השימוש בנכס עולה כי הנימוק לדחיית הבקשה להיתר היה חריגות הבנייה ולא שינוי תב"ע או הייעוד על-פי התב"ע. לא תהא זו מדיניות שיפוטית ראויה - קובעת השופטת דותן - אם מחזיק של מבנה שנבנה ללא היתר ייהנה מפטור מארנונה או מחיוב מופחת בשל העובדה שלא ניתן לו רישיון עסק למבנה הבלתי חוקי.

צדקה ועדת הערר בקובעה כי פתוחה היתה בפני המערערים הדרך להרוס את המבנה הבלתי חוקי וליהנות מהסיווג של קרקע מוחזקת או מפטור מוחלט, לפי העניין, לשטח הסככות. משבחרו שלא לעשות כן, אין להם להלין אלא על עצמם.

יתרה מכך: אם סברו המערערים שהחלטת מינהל ההנדסה שלא להעניק להם רישיון עסק בשל הבנייה הבלתי חוקית אינה כדין, היה עליהם להגיש עתירה מנהלית כנגד החלטה זו.

החלטת ועדת הערר לסווג את הנכס על-פי ייעודו התכנוני תואמת את שנקבע בבר"מ 5045/02, מלק סלומון נ' מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה פ"ד נז(5) 302, כי יש לחייב מחזיק בנכס על-פי ייעודו התכנוני, לאחר שחדל לעשות בו שימוש שלא על-פי אותו ייעוד.

ייעודו התכנוני של הנכס בענייננו הוא "מחסן", והעירייה מבקשת לחייבו בתשלום ארנונה על-פי ייעוד זה. בעניין מלק סלומון, ביקשה העירייה לחייב בארנונה נכס שלא נעשה בו כל שימוש במשך שנים, על-פי השימוש ההיסטורי אשר חרג מייעודו התכנוני ובית המשפט הורה לסווג את הנכס על-פי ייעודו התכנוני ולא על-פי פוטנציאל שלא מומש מזה זמן רב.

אם ניישם את האמור שם, המסקנה המתבקשת בענייננו היא שיש לסווג את הנכס כ"מחסן", קובעת השופטת דותן.

לעניין סיווג הסככה: ועדת הערר קבעה כי הסככה הוצמדה לנכס המקורי והפכה לחלק בלתי נפרד ממנו. נשאלת השאלה: האם לנוכח ההצמדה הפיזית המתוארת לעיל, היה מקום לקבוע כי מדובר בשטח קרקע המוחזק שלא יחד עם הבניין.

המערערים סבורים כי למרות הסמיכות הפיזית, משלא נעשה שימוש בנכס אין לראות בסככות שטח שנעשה בו שימוש ביחד עם הבניין, ויש לראות בסככה "קרקע תפוסה".

הפירוש המוצע על-ידי המערערים לסעיף 4.2.1 לצו הארנונה אינו תואם את תכליתו ואינו מתיישב עם לשונו, קובעת השופטת דותן.

סעיף 4.2.1 מתייחס למצבם הפיזי של המקרקעין בהגדירו "שטח קרקע שמשתמשים בו ומחזיקים אותו לא יחד עם הבניין", להבדיל מסעיף 3.4.20 לצו הארנונה המתייחס ל"שטח שעיקר שימושו עם המבנה".

העובדה שלא נעשה בפועל שימוש במבנה הצמוד, למרות שהדבר אפשרי, אינה הופכת את המבנה לשטח שאינו מוחזק יחד עם המבנה בעיקר לנוכח הגדרת "שטח" בסעיפים 1.3.1(ב) ו-(ט) לצו הארנונה:

"(ב) בשטח הבניין נכלל כל השטח שבתוך יחידת הבניין, לרבות יציע וכל שטח מקורה אחר וכן מרפסות, סככות ובריכות שחיה...

(ט) כשטח חצר בבניין שאינו משמש למגורים שעיקר שימושו עם המבנה לשימושים כגון: חניה, אחסנה, מלאכה וכיו"ב, פרט לשטח המשמש כגינה, יחויב כולו, אלא אם נקבע אחרת בהחלטה זו."

ואילו הגדרת קרקע תפוסה, אליה מפנים המערערים, מתייחסת לשטח קרקע שמשתמשים בו ומחזיקים אותו שלא יחד עם הבניין. מאחר שהנכס נשוא הדיון כולל סככות צמודות למבנה, שעל-פי סעיף 1.3.1(ב) לצו נכללות בשטח בניין, אין הצו מאפשר לסווגן כקרקע תפוסה.

מה גם שעל-פי ס"ק (ט) שצוטט לעיל, בבניין שאינו בניין מגורים גם שטח חצר שעיקר שימושו עם המבנה מחויב כולו בארנונה.

התוצאה הסופית: הערעור נדחה (למעט לעניין קביעת שטח הנכס).

בית משפט לעניינים מינהלים בת"א, עמ"נ 135/06, השופטת: שרה דותן.

בשם המערערים: עו"ד יהלומי יאיר.

בשם המשיבה: הפרקליטות.