ארלדן: בזכות האקזיט בירושלים

ארלדן, שבשליטת משפחת רשף הירושלמית, היא אחת החברות השקטות בבורסה של ת"א. עם זאת, החברה - אשר מחזיקה בין היתר בהוצאת הספרים כתר ובחברת המכשור האלקטרוני טלסיס - ביצעה בחודשים האחרונים מימוש מהיר של נכסי הנדל"ן המרכזיים שברשותה בירושלים, וסיפקה בכך הצצה מעניינת לשוק הנדל"ן הירושלמי, שחווה בימים אלו גאות אותה לא ידע זה זמן רב.

הגאות בשוק הנדל"ן הירושלמי מוסברת בביקושים גבוהים מצד תושבי חוץ, שרוכשים בתקופה האחרונה דירות בבירה בקצב חסר תקדים, ומצליחים להקפיץ את מחירי הדירות בעיר לשיאים חדשים. את המגמה החיובית מניעה גם ההתאוששות הכוללת בשוק הנדל"ן בישראל, כחלק מהשיפור שנרשם בשנים האחרונות במצב המשק.

עיסקה במתחם הפאבים

העיסקה המרכזית אותה ביצעה ארדלן נחתמה בחודש ינואר האחרון, ובמסגרתה היא מכרה מגרש של כחמישה דונם במרכז ירושלים, ברחוב מונבז פינת רחובות החבצלת והנביאים, המכונה 'מתחם הפאבים'. העיסקה עצמה בוצעה לאחר שהחברה, שרכשה את המגרש בעבר מחברת רסקו, השלימה תכנון מחודש של האזור, שמאפשר בניית מתחם של מסחר ומגורי יוקרה, בהיקף של 35 אלף מ"ר.

כמה שווים חמישה דונם במרכז ירושלים? 23 מיליון דולר - הסכום אותו שילמה קבוצת אפריקה ישראל שבשליטת לב לבייב, על מנת לקבל את הזכויות על הקרקע. המהלך עצמו ייצר לארדלן רווח הון של 78 מיליון שקל ברוטו, על רקע השווי הנמוך לפיו נרכש השטח מחד, ועליית הערך המהירה לה תרמה שינוי הייעוד שלו והביקוש הגואה לנדל"ן בבירה מאידך.

עפ"י תוכנית המתאר של המתחם, תותר בו בניית 36 אלף מ"ר, שמתוכם 19 אלף מ"ר מיועדים למגורים והשאר שטחי שירות. אפריקה ישראל מתכננת לבנות במתחם בניין מגורים יוקרתי בן 9 קומות, שישקיף על העיר העתיקה, וההערכות הן, שתוכל למכור דירות בבניין במחירים שעשויים להגיע לכ-5,000 דולר למ"ר בנוי.

המגרש עצמו מקנה זכות חכירה עד שנת 2061 ונאמניו הם אנשי מנזר סנט מרקס, המשרתים את קהילת הסורים אורתודוכסים בירושלים. המתחם כולו, שכולל גם את בית ארלדן בן ה-6 קומות, משתרע על פני שטח של 7,600 מ"ר וגובל ברחובות הנביאים מצפון, הלני המלכה מדרום, רחוב מונבז במערב ומגרש שכן במזרח.

כיום מכיל המתחם כ-8 פאבים, המשתרעים על פני 21% משטחו, מה שהופך אותו לאחד מאזורי הבילוי המרכזיים בבירה. משרדים, מחסנים וחנויות בבית ארדלן, 10 דירות וכן שני חניונים המשתרעים על פני שליש משטחו. מדו"חות ארלדן לשנת 2005 עלה, כי דמי השכירות שהצליחה לגבות מהשוכרים במגרש, שכללו גם דמי שכירות שנבעו מהצבת שתי אנטנות סלולריות, עמדו על 1.75 מיליון שקל לשנה.

פרט לעיסקה המרכזית במתחם, בעיסקה נוספת מכרה לאחרונה החברה משרדים בבית ארדלן, שגובל 'במתחם הפאבים', זאת בתמורה ל-2.6 מיליון שקל. כיום מחזיקה החברה ב-3 חנויות בבית ארלדן, מחסנים ושטחים נוספים בבניין, וכן בניין בן-דור, הממוקם ברחוב הנביאים בסמוך למתחם.

מלבד העסקאות האמורות, בחודש נובמבר האחרון מכרה ארלדן שטח שעליו בנויים שני בניינים ישנים, בפינת הרחובות עזה והארי בירושלים, המיועדים להריסה על-ידי הרוכש החדש. אלרדן מכרה את הנכס ב-1.85 מיליון דולר, עם רווח הון צפוי של 8.1 מיליון שקל ברוטו. במקום שני הבניינים שייהרסו ייבנה בניין מגורים יוקרתי שישווק למשקיעים מחו"ל, כשבשוק מעריכים, כי דירת ארבעה חדרים בבניין תימכר בכ-400 אלף דולר.

מדו"חות ארלדן עולה עוד, כי החברה מחזיקה כיום בקרקע נוספת בעיר טבריה, בו מוקנית לחברה זכות חכירה עד שנת 2071. המגרש, בשטח של 14 אלף מ"ר ובבעלות הפטריארך היווני, ממקום במתחם המלונות בטבריה וניצב לחופה של הכינרת, ובהתאם לתב"ע ניתן לבנות עליו 21 אלף מ"ר.

"הנדל"ן המסחרי עדיין בשפל"

בעקבות מימוש הקרקע בירושלים, סיימה ארלדן את הרבעון הראשון ברווח נקי של כ-59 מיליון שקל, שנגזר ברובו מהמימוש האמור. מדו"חות החברה עולה, שסך ההכנסות ברבעון הראשון הסתכמו בכ-15 מיליון שקל, כשסך נכסי המקרקעין הניבו ברבעון הראשון כ-330 אלף שקל מדמי השכירות שהחברה קיבלה בגינם.

המימוש בירושלים מתבטא גם במאזן החברה, והתפיח את הונה העצמי, מרמה של כ-161 מיליון שקל בסוף שנת 2005 לרמה של כ-214 מיליון שקל בסוף הרבעון הראשון של 2006. הונה העצמי של החברה מממן כיום מאזן כשל כ-346 מיליון שקל, שתפח גם הוא משמעותית, מרמה של כ-246 מיליון שקל בסוף 2005. עוד עולה, כי המזומנים שנכנסו לקופת ארלדן התפיחו את יתרת הנזילות שלה לכ-150 מיליון שקל, וכן אפשרו לחברה לחלק לאחרונה דיבידנד בסך 10 מיליון שקל.

עם פרסום הדו"חות הכספיים של ארדלן לרבעון הראשון ציינההחברה, כי בדעתה להשקיע בתקופה הקרובה חלקים משמעותיים מיתרות המזומנים שהצטברו בקופתה בנכסי מקרקעין בארץ ומחוצה לה, כשהמטרה היא להרחיב את האחיזה בשוק הנדל"ן מחוץ לירושלים. מנכ"ל החברה, צלי רשף, לא הסכים לקביעה כי שוק הנדל"ן בישראל מתאושש, בעיקר בתחום המסחרי, כפי שציין באחרונה בשיחה עם 'גלובס'.

רשף הסביר עם מכירת מתחם הפאבים בירושלים בחודש ינואר, כי "אנחנו נמצאים הרבה שנים בשוק, השקענו בנכסים מניבים שנקנו במחירים סבירים, וכעת יש גאות ואנחנו מממשים. החברה עתירת מזומנים ואנחנו נכנסים כעת לפרויקטים חדשים. כעת אנחנו מתכוונים לזלוג אל מחוץ לירושלים - אנחנו לא פוסלים גם מעבר לחו"ל, אבל כרגע אין לנו מערכת שפעילה שם".

לגבי המצב בשוק הנדל"ן ציין רשף: "נכון שבירושלים ישנם פלחי שוק מסוימים הנמצאים בשיא, אבל ביתר חלקי הארץ עדיין יש לא מעט נכסי נדל"ן שניתן לרכוש במחירי סבירים. נכסי הנדל"ן המסחרי עדיין נמצאים במצב של שפל, אין שום עדנה בשוק. אבל, למי שצופה התפתחויות טובות בתחום המקרו, כדאי שישים לב להזדמנויות. אנחנו מאמינים שיש נכסים שנסחרים בחסר משמעותי".

ארלדן נסחרת כיום לפי שווי של כ-282 מיליון שקל, לאחר שטיפסה בכ-70% מתחילת 2006, בעיקר בימים שלאחר האקזיט בירושלים. משפחת רשף מחזיקה כיום בכ-75% מהחברה, כשפרט אליה גם הוצאות הספרים כתר שבבעלות החברה מחזיקה בנתח קטן ממניותיה.

עד היום לא ביצעה ארלדן עסקאות מהותיות בשוק הנדל"ן, שממשיך להסתמן כאחד התחומים האטרקטיביים ביותר להשקעה בשנים הקרובות. לפיכך, במידה והחברה תדע לנתב את כספי האקזיט האחרון בירושלים בתבונה, לא מן הנמנע שתהיה זו מקפצה לאקזיטים נוספים בעתיד, כאשר גם אזורים נוספים בארץ יחוו אולי גאות מהסוג שידע השוק הירושלמי בשנה האחרונה.