למשקיעים בנדל"ן בתאילנד: המס במכירה עלול לעלות בהרבה על הרווח

המשקיעים בנדל"ן במדינות אקזוטיות ראוי שיבדקו היטב את שיטות המיסוי הנהוגות במקום. תחשיבי המס הישיר המוטל על עסקאות מכירת נדל"ן בתאילנד אינם פשוטים כלל, במיוחד עבור האזרח הפשוט. החוק בתחום זה מורכב ממספר תקנות של גופים שונים, ובסיכומו של דבר המס משתלם על הרווח המתקבל מהפחתת הניכויים המותרים בחוק מאומדן השווי הרשמי של הקרקע שנמכרה. במילים אחרות, המחיר האמיתי שנקבע בפועל לעיסקה אינו רלוונטי, ואפילו המחיר ששולם במקור עבור הקרקע אינו רלוונטי במרבית המקרים.

התוצאה מהמנגנון המוזר הזה היא, שישנה הנחה מובנית לפיה אם אדם החזיק בנכס במשך 8 שנים ומעלה - הוא הרוויח 100% על העיסקה. כמובן שברבות מהעסקאות הרווח נמוך בהרבה אם בכלל, כך שבעלי קרקעות חשבו פעמיים אם למכור את הנכס או לא, משום שמס גבוה ישולם אפילו אם ערך הקרקע ירד.

בזמן המכירה, המס חייב להשתלם במחלת הקרקעות כדי לרשום את העברת הזכויות. עם זאת, החל משנת 2003 ניתן בתאילנד פטור ממס בעת מכירת דירת המגורים של המוכר במקביל לרכישת דירת מגורים חלופית (משפרי דיור פטורים ממס, בדומה לפטור ממס שבח שניתן בישראל למוכר דירת מגורים אחת לארבע שנים).

לפי הערכות אנליסטים, שוק הנדל"ן התאילנדי לא ינסוק כפי שנסק בשנים 2002-2003, אך מגמת הצמיחה תישאר יציבה. "שנת 2006 לא תהיה שונה מ-2005. אם המחירים אכן ירדו, יהיה זה בשיעור נמוך משום שהריבית במשק טיפסה משמעותית, כמו גם מחירי חומרי הגלם לענף הבנייה", נאמר.

מרבית הקונים בכח לא זנחו את תוכניותיהם לרכישת דירות, אלא רק דחו אותן. גם משפרי הדיור יושבים בינתיים על הגדר, בציפייה לירידת מחירים. במקביל ניכר כי גם ההשקעות הזרות לטווח הקצר נמצאות בהשהיה, בעיקר נוכח אי הוודאות הפוליטית (מערכת הבחירות בתאילנד). ההשקעות הזרות ארוכות הטווח נותרו כסדרן.

למי שאינו נרתע מבעיית המיסוי - מעסקאות אחרונות בשוק המגורים התאילנדי אפשר להתרשם שבית בגן עדן עדיין אינו חלום רחוק. בעיר הנופש פתאייה שעל החוף המזרחי, כשעתיים נסיעה דרום-מזרחית מבנגקוק, מוצעת למכירה דירת 2 חדרים יפה בשטח 80 מ"ר, במרחק הליכה קצר מהחוף, תמורת 60 אלף דולר. באותה עיר מוצע בית פרטי דו-קומתי מטופח מאוד, ובו 3 חדרי שינה ושלושה חדרי שירותים, בשטח 140 מ"ר, תמורת 95 אלף דולר.

למי שמעוניין לקנות מגרש ממש על קו המים ולבנות עליו את בית חלומותיו, יש מה להציע: במפרץ תאילנד, 400 ק"מ דרומית מבנגקוק, מוצע למכירה מגרש בשטח 440 מ"ר, הכולל 10 מטרים של חוף פרטי בהחלט, עם זכויות לבניית בית של 3 קומות - תמורת 48 אלף דולר. במגרש קיים כיום בונגלו בשטח 56 מ"ר, הכלול במחיר.

דירת שני חדרים מודרנית בשטח 76 מ"ר עם נוף לים בעיר הואהין, 280 ק"מ דרומית לבנקוק, בבניין בגובה 25 קומות, מוצעת תמורת 85 אלף דולר. לעשירים שבינינו מוצע בגן העדן של פוקט בית תלת קומתי קרוב לים, בשטח 125 מ"ר, מרוהט ומצויד, תמורת 325 אלף דולר.