ביהמ"ש העליון: אין להכריע בעסקאות נוגדות אלא לאחר חקירה ובדיקה

פסק הדין מחייב בתי משפט למיניהם היושבים על המדוכה של עסקאות נוגדות לא לפסוק אלא לאחר בדיקה מעמיקה של כל הנסיבות הקשורות והמבהירות את העסקאות הנוגדות

עסקאות נוגדות מהוות את אחת הסוגיות הקשות ביותר בדיני קניין. המדובר במצב בו שניים או יותר אוחזים באותה קרקע, ושניהם טוענים כי רכשו או התכוונו לרכוש את המקרקעין בתום לב. דא עקא, בעסקאות נוגדות אין משפט שלמה, ותמיד רק אחד יזכה במקרקעין.

בדרך כלל העיסקה הנוגדת מתגלה לצדדים תמי הלב כשהמתחרים השונים התקדמו כל אחד בעיסקה שלו ובתשלומים שלו, ואז נוצרים מצבים בלתי הפיכים לגבי כל אחד מהקונים.

סעיף 9 לחוק המקרקעין הינו הסעיף העיקרי סביבו כל הכרעה בענייני עסקאות נוגדות. סעיף זה קובע, כי "התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגרמה העיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעם בתום לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב, זכותו עדיפה".

בדרך כלל, מרבית המקרים סביב עסקאות נוגדות הינם סביב שאלת תום הלב של הקונים למיניהם והמצב הרשומי בפנקסי מקרקעין. כעקרון, הסעיף האמור בחוק המקרקעין קובע כי הכלל הוא שהקונה הראשון שחתם על ההסכם עדיף על יתר הקונים. כלומר, זו הפריבילגיה של הקונה הראשון שלא נדרש ממנו תנאים מיוחדים אלא רק להיות הראשון בזמן. אך אם הקונה השני יוכיח כי אמנם הוא השני בזמן אך פעל בתום לב ועשה עיסקה ריאלית עם תמורה, וכן רשם את שמו בלשכת רישום מקרקעין כבעלים בעודו בתום לב, אזי הקונה השני גובר על הקונה הראשון.

בעבר הפסיקה לא התייחסה למידת הרשלנות ו/או תום הלב של הקונה הראשון באשר עניין זה לא מופיע בסעיף האמור לעיל, ולכן היו מצבים בהם הקונה לא רשם הערת אזהרה במשך שנים רבות ובינתיים המוכר מכר את הקרקע פעם נוספת. הקונה השני שילם את מלוא התמורה, אך בשל העובדה שלא הספיק לרשום עצמו בלשכת רשום מקרקעין נסוג בפני הקונה הראשון.

הלכת גנז הידועה למעשה תיקנה מצב זה וקבעה, כי הקונה ראשון שלא רושם הערת אזהרה לטובתו במשך פרק זמן לא סביר, ובגללו מתרחשת תאונה משפטית מסוג עיסקה נוגדת, התנהגותו לוקה בחוסר תום לב וככזה לא יוכל ליהנות באופן אוטומטי מהפריבילגיה שהסעיף האמור מעניק לו.

למעשה, פסק דין זה קבע כי עניין של הכרעה בעסקאות נוגדות אינו רק עניין של מועדי חוזים או רישומי הערות, אלא גם נסיבות העניין חשובות לעין ערוך. נשאלת השאלה: האם אי בדיקה יסודית של נסיבות עריכת עסקאות נוגדות יש בה כדי לפגוע בהכרעה שנותן בית המשפט? עניין זה נדון והוכרע לאחרונה בבית המשפט העליון בעניין ע.א 9617/04 ג'מילה עומר נ' ד"ר אחמד קאסם סוולים, שנידון בפני ההרכב של הנשיא אהרן ברק והשופטים סלים ג'ובראן ואסתר חיות.

בעניין ג'מילה, חלק מהמערערים והמשיב 1 טענו כל אחד, כי רכשו את המקרקעין שבמריבה מאחד בשם מוחמד. מטבע הדברים אף אחת מעסקאות דנן לא נרשמו, וכן לא נרשמה הערה בגין אף אחת מהן. בבית משפט המחוזי בירושלים העניין נידון ונקבע, כי יש שיהוי רב של הצדדים כדי לחרוץ את טענותיהם, וכי אף אחד מהקונים לא הצליח לשכנע את בית המשפט כי החזיק בנכס בשלב כלשהו. על כן, בית המשפט המחוזי דחה את התביעה וטענות שני הקונים, ונוכח העובדה שבמשך עשרות שנים איש מהקונים לא עשה מאום למימוש זכויותיו, לדעת בית המשפט המחוזי יש ספק בכשרות המסמכים ויש חשש שהמדובר בנכס נפקד.

בבית משפט קמא נשמעו עדויות מטעם הארכיב הממשלתי ועדות של מי מטעם הצדדים. השופט ג'ובראן, אשר נתן את פסק הדין העיקרי, ויתר השופטים הסכימו עמו, קיבל את הערעור וקבע כי בית משפט קמא לא הגיע לתשתית עובדתית מספקת כדי לקבוע את מה שקבע.

בעניין זה השופט ג'ובראן קבע, כי "על רקע זה, ברי כי ההכרעה בשאלת הזכויות בנכס מחייבת, לבד מבירור עצם קיומן של העסקאות, גם בירור השאלה האם בנסיבות העניין יש לסייג את זכותו של בעל העיסקה הראשונה בזמן מפני השני בזמן, משום שעמידתו על זכויותיו בנכס אינה עולה בקנה אחד עם עקרון תום הלב, בהתאם לאמות המידה שנקבעו בפרשת גנז. המדובר בשאלה מורכבת של עובדה ומשפט, המחייבת, בין היתר, בירור יסודי של המצב הרשומי של הנכס, של נסיבות עריכת העסקאות, של השאלה האם ניתן להן פומבי וכיצד.

דא עקא, שאלות מורכבות אלא לא הועלו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי ולא זכו לבירור כלל וכלל. הכרעה בשאלות אלה מחייבת בחינה מעמיקה של התשתית העובדתית. תשתית כזו כלל לא נבחנה על-ידי בית המשפט המחוזי, ובהעדר בחינה יסודית של כל הנתונים הרלוונטיים לא ניתן לקבוע למי מהרוכשים, אם בכלל, שייך הנכס הנדון".

אין ספק כי פסק דין זה מחייב בתי משפט למיניהם היושבים על המדוכה של עסקאות נוגדות, לא לפסוק אלא לאחר בדיקה מעמיקה של כל הנסיבות הקשורות והמבהירות את העסקאות הנוגדות, כגון נסיבות עריכתן, הסיבה לאיחורים ועיכובים ברישומי הערות. כמו כן, על בית המשפט לבחון שאלות כגון מי מחזיק בנכס לאורך השנים, הסיבה לאיחורים ועיכובים ברשומי הערות, וכן מתי ומי החל למצות את זכויותיו על-ידי הגשת תביעה.

חובה זו יש בה כדי ללבן עד תום סוגיה קניינית שכל פרט ופרט בו עשוי או עלול לשנות את התוצאה, ותחום זה הינו מהתחומים שאין לחסוך בו בהבאת ראיות ועדויות.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובניה וממ"י.