נכס שאינו ראוי לשימוש פטור מארנונה ללא הגבלת זמן

עוה"ד אברהם גוגיג ושטיינבך יעל (להלן: "המערערים") הינם בעלי זכויות בנכס המצוי בתל-אביב. בשל שריפה שפרצה במקום נגרם לנכס נזק, אשר תואר בחוות דעתו של מהנדס מטעם עיריית ת"א (להלן: "המשיבה") כך: "...המבנה נפגע בשריפה שפרצה במקום: גג הרעפים נשרף והתמוטט ברובו, נותרו קרשי עץ של הקונסטרוקציה שרופים ותלויים על בלימה.... המצב הנוכחי של הגג שנותר אינו יציב ומהווה סכנה ממשית לציבור...

"למען הסרת הסכנה יש לבצע את העבודות המפורטות להלן מידית. 1. לפרק ולפנות מהמקום את שרידי הגג השרוף של המבנה. 2. לאחר פירוק שרידי הגג יש לאטום את כל הפתחים הפרוצים במבנה על מנת למנוע גישה חופשית למקום".

בשל סירובה של העירייה לפטור את הנכס מתשלום ארנונה, הגישו המערערים ערר, ובמסגרתו נכרת הסכם בין הצדדים לפיו הוענק לנכס פטור מארנונה לשנים 2002-2004, בשל היותו בלתי ראוי לשימוש. בשנת 2005 נשלחה למערערים דרישה לתשלום ארנונה.

המערערים הגישו השגה, בה ביקשו לבטל את דרישת החיוב גם ביחס לשנת 2005, בציינם כי חלקים מהמבנה נאטמו לאחר מתן הפטור על-ידי מדור מבנים מסוכנים של העירייה.

למרות שבמצבו של הנכס לא חל שינוי כלשהו, נדחתה ההשגה על-ידי מנהל הארנונה בנימוק: "המבנה מוזנח וללא שימוש ולפיכך... אינו עומד בקריטריונים למתן הפטור עפ"י סעיף 330".

על החלטה זו הוגש ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה. המערערים הציגו לוועדה צילומים של המבנה, חוות דעת של מהנדס בודק מטעם מדור מבנים מסוכנים בעירייה, וחשבון המעיד על ביצוע פירוק ופינוי כל שרידי הגג השרוף של המבנה ואטימת כל הפתחים הפרוצים במבנה באפריל 2004.

ועדת הערר דחתה את הערר, וקבעה כך: "הנכס שבידי העוררים נמצא זה זמן רב מוזנח, הרוס, נטוש. ... במהלך התקופה נאלצה העירייה, מדור למבנים מסוכנים, לבצע איטום של הנכס ולהסיר גג מתפורר על מנת להגן על שלום הציבור.... הגענו למסקנה שאין ליתן פטור נוסף בגין סעיף 330 לפקודת העיריות, וזאת מן הטעמים הבאים:

"העוררים קיבלו פטור במשך 3 שנים, שחלקו היה רטרואקטיבי, על מנת שיפעלו להכשיר את הנכס לשימוש או לחילופין להורסו. השתהות העוררים אינה צריכה ליפול על הקופה הציבורית - שלוש שנים היא תקופה סבירה ביותר, ולטעמנו אף נדיבה. בהתחשב בנסיבות העניין, איננו רואים סיבה להפלות בין העוררים לבין תושבים אחרים בעיר המחזיקים מבנים במצב דומה ואינם מקבלים פטור לתקופה בלתי מוגבלת בזמן".

על החלטה זו הגישו המערערים ערעור מנהלי, שנדון בפני השופטת שרה דותן מביהמ"ש המחוזי בת"א. השאלה העומדת לדיון בענייננו, קובעת השופטת דותן - הינה אם רשאית היתה ועדת הערר להגביל את משך מתן הפטור בהסתמך על הוראת סעיף 330.

סעיף 330 לפקודה קובע: "נהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראת הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי ארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה".

התנאים המצטברים שחייב נישום לעמוד בהם: מצב הנכס אינו שמיש ואינו ניתן לשימוש - בין מפני שנהרס ובין מפני שניזוק במידה שאינו ניתן לשימוש; בפועל, אין יושבים בנכס ואין משתמשים בו; המחזיק מסר על כך הודעה בכתב לעירייה.

האם רשאית העירייה להוסיף על התנאים שנקבעו בסעיף 330 הנ"ל תנאים נוספים כגון משך הפטור, שיקום הנכס או הריסתו מתוך כוונה להשתמש במכשיר הפיסקלי למימוש מטרה שונה - חיוב בעל הנכס לפעול לשינוי מצבו?

בהחלטתה קובעת ועדת הערר, כי להשקפתה היה למערערים זמן די והותר בשלוש השנים בהן נהנה הנכס מפטור על מנת לשקמו או להרסו, ומשלא פעלו באחת משתי הדרכים אין הם זכאים עוד לפטור.

לא הובהר בהחלטה הנ"ל מהו הבסיס החוקי לחיוב הבעלים או המחזיקים להשקיע השקעות, שלא על-פי הוראת חוק מפורשת.

בפס"ד סלומון מלק נ' מנהל הארנונה של עיריית חדרה, נקבע, כי "ממבחן כדאיות השיפוץ משתמע שעל בעל הנכס לבצע תיקונו, למרות שלכאורה מתקיים הנתון העובדתי של 'נכס שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו', הנוגד את העיקרון שאין מטילים מס אלא מכוח הוראה מפורשת".

השופטת דותן מסכימה לקביעה זו. ועדת הערר קצבה את משך הפטור מתוך מטרה לקדם אינטרס לגיטימי כשלעצמו - חיוב בעל הנכס להביא לסיומו מצב בו הנכס החרב ניצב בשיממונו, ואף עלול לסכן את הציבור. אלא שבכך חרגה הוועדה מהוראות החוק וקראה לתוכו את מה שאין בו.

גם הנימוק לפיו הענקת פטור נוסף משמעותו יחס מפלה בין המערערים לבעלי נכסים אחרים, איננו נימוק, בהעדר בסיס חוקי לקציבת משך הפטור אין מנהל הארנונה רשאי לקצוב גם את זמנם של בעלי נכסים אחרים שמצבם זהה.

התוצאה הסופית: הערעור נתקבל. נקבע כי הנכס זכאי לפטור מארנונה על-פי הוראת סעיף 330 לפקודה.

עמ"נ 280/05, ביהמ"ש לעניינים מנהלים בת"א.

שופטת: שרה דותן.