צדק לכל - פרט לשמאי מכריע

להתכונן לתוכנית ג-1 החדשה בתל-אביב אפשר לקבוע כיום סכום היטל השבחה נמוך עפ"י ערכי שוק הנדל"ן בתקופת השפל של שנת 2003, ואילו התשלום בפועל יוצמד רק למדד משנת 2003 עד לבנייה או למכירה

גלעד המאירי

בעוד מספר חודשים עומדת להתאשר תוכנית בניין עיר חדשה בתל-אביב, מס' "ג-1", שמטרתה התרת בניית חדרי יציאה לגג בשטח גדול יותר מהמותר כיום. עפ"י סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, ברגע שדבר אישורה הסופי של התב"ע החדשה יפורסם ברשומות - במידה ולא שולמו בעבר היטלי השבחה על תוכניות קודמות שחלות על הנכס, "התאריך הקובע" לחישוב כל ההשבחות ייגרר ליום אישורה של התב"ע החדשה.

על אף רוח הדברים העולה מדבריו של השופט חשין בביהמ"ש העליון, בדנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית ירושלים - בפרקטיקה המצויה, עיריית ת"א עושה שימוש בד"כ בשיטת "המקפצה" ומחייבת למעשה גם עבור השבחה שנובעת מעליית מחירי השוק ולא רק מאישורה של תוכנית.

באופן כללי, עד היום התוכנית האחרונה הרלבנטית לעניין היטלי השבחה, שאושרה בתל-אביב, היא תוכנית מס' "ע-1" (תוכנית מרתפים) מיום 18.3.2003. כלומר, כיום היטלי השבחה מחושבים עדיין על בסיס מחירי שוק הנדל"ן בשנת 2003 (גם ההיטל בגין תכנית "ע-1" עצמה וגם היטלים בגין תוכניות קודמות נוספות)..

כזכור, שנת 2003 היתה שנת שפל כלכלי, ומחירי השוק בה היו נמוכים יחסית.

לכן, ברגע שהתוכנית החדשה תכנס לתוקף, כל תחשיבי ההיטלים יערכו על בסיס מחירי שוק עדכניים נכונים לשנת 2006, שהינם גבוהים לעיתים משמעותית משנת 2003.

לדוגמא: מחיר קרקע למגורים בצפון תל-אביב (תוכנית "ל"), בשנת 2003, הגיע לשפל של 120,000 דולר/יח"ד, בעוד שבשנת 2006 נערכו עסקאות במחירים הנושקים ל-200,000 דולר/יח"ד. דהיינו, עדכון תחשיבי היטל ההשבחה למונחי שנת 2006 עלול לגרור עלייה של עשרות אחוזים!

אולם, ניתן לתכנן מראש את "התאריך הקובע" לחישוב היטל ההשבחה. עפ"י סעיף 4. (4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, זכותו של הבעלים לבקש לקבל לידיו שומת השבחה גם אם עדין לא מכר את הנכס או לא הוציא היתר בנייה. לכן, כדאי לשקול לבקש כבר כיום מהוועדה המקומית להוציא שומת היטל השבחה על כל התוכניות שחלות בנכס, לפני שתאושר התב"ע החדשה.

יש להדגיש, כי בעצם הוצאת החיוב בהיטל ע"י הוועדה וניהול הליכים לצורך קביעת היטל סופי, אין הבעלים נדרשים עדין לשלם שום סכום. הסכום הסופי שייקבע יוצמד עפ"י החוק, ללא ריבית, לנמוך מבין המדדים (מחירים לצרכן או תשומות בנייה), עד למועד בו בעל הקרקע יממש את הזכויות בתב"עות.

בדרך זו של "סוף מעשה במחשבה תחילה", ייקבע כיום סכום היטל השבחה נמוך עפ"י ערכי שוק הנדל"ן בתקופת השפל של שנת 2003, ואילו התשלום בפועל יוצמד רק למדד משנת 2003 עד למועד בו יוצא בעתיד היתר בנייה או יימכר הנכס.

בהתחשב בעובדה, כי מדד המחירים מ"המועד הקובע" בשנת 2003 ועד היום עלה רק בשיעור של 2.55%, בעוד שמחירי הקרקעות למגורים זינקו בכ-50%, מתקבל כי המהלך יותר מכדאי.

לצורך טיפול יסודי ונכון בכל נכס ונכס, בשלב המקדמי יש לתת מענה לנקודות הבאות:

" מהו המועד בו רכש הבעלים את הנכס.

" האם חלות על הנכס תוכניות בתוקף המחייבות בתשלום היטלי השבחה?

" במידה ולא שולם עד כה היטל עבור התוכניות שבתוקף, יש לערוך אמדן תחשיבי בהתאם לערכי השווי בתאריכים הרלבנטיים, ולבדוק באופן כללי האם כדאי לבקש מהוועדה המקומית להוציא שומה כבר כיום, בטרם תאושר תוכנית "ג-1".

לאחר ביצוע האמור לעיל, ניתן להגיע למסקנות אופרטיביות באשר להמשך טיפול והליכי ערעור.

הכותב הוא שמאי מקרקעין.