דייר מוגן - עם גבול

אף כי מספרם הולך וקטן עם השנים, עדיין קיימים בישראל דיירים מוגנים לא מעטים. המדובר בדיירים, המתגוררים מזה עשרות שנים בדירות ישנות, שאינן בבעלותם, המשלמים סכומי כסף זעומים בגין עשיית השימוש בדירות אלה, ושלא ניתן לפנותם מדירות מגוריהם, אלא במקרים מוגדרים היטב. אף כי דיירים אלה נחשבים "שוכרים" של הדירות, הרי זכויותיהם חזקות משל שוכרים רגילים, ובעת מכירת הדירה, למשל, הם זכאים לתשלומים נכבדים מן התמורה.

חוק הגנת הדייר הוא החוק, המסדיר את הנושא והוא המגן על הדיירים המוגנים. חוק זה קובע גם את עילות הפינוי, היינו, את המקרים, אשר בהתקיימם רשאי הבעלים של הדירה לפנות את הדייר המוגן ממנה. אחת מעילות הפינוי קמה כאשר בעל הבית רוצה להרוס את המושכר, או את הבניין, שבו נמצא המושכר, כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי. תנאי לכך הוא שבעל הבית קיבל את היתר הבניה הדרוש לכך, ושהוא הודיע לדייר המוגן, בכתב, על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף.

דיירים מוגנים רבים מנסים לנצל את ההזדמנות, שבה מבקש בעל הבית לפנותם לאור רצונו להרוס את הבית או לשפצו באופן יסודי, והם מקווים, שאם ילחצו חזק מספיק ולא יתפנו בקלות יתירה, יממן להם בעל הבית רכישת דירה חלופית, שתהיה בבעלותם המלאה. בפסק דין חדש הוענקה לבית המשפט העליון ההזדמנות להשמיע את קולו בנוגע לכך.

בני הזוג מונדרי הם דיירים מוגנים בדירה בבני ברק, הנמצאת בבעלות שינפלד חברה לבנין והשקעות בע"מ. שינפלד קיבלה היתר להריסת הבית ולהקמת מבנה חדש תחתיו. לפיכך, היא פנתה לבני הזוג מונדרי והציעה להם דיור חלופי. לא דירה חלופית אחת היא הציגה בפניהם, אף לא שתיים. בני הזוג דחו 21 הצעות לדיור חלופי. את רובן הם לא בחנו כלל. לפיכך, הגישה שינפלד תביעה לבית משפט השלום.

בית משפט השלום קבע, כי לשינפלד עומדת עילת פינוי, אולם משלא נמצא למונדרי דיור חלופי לטעמם, קבע בית המשפט, כי יש להעניק להם פיצוי כספי בשיעור 140 אלף דולר. סכום זה שיקף, אליבא דבית המשפט, את שווי רכישתה של דירה אחרת בבעלות מלאה של מונדרי, ובנוסף את הוצאות העברת הדירה והוצאות אחרות, שהיו צפויות בעקבות הצורך של מונדרי להעתיק את מקום מגוריהם.

שינפלד ערערו על פסק הדין, ובית המשפט המחוזי בתל-אביב קיבל את ערעורם. בפסק דינו הוא קבע, שהיה על בית משפט השלום לבחון את הדירות, שהוצעו לבני הזוג מונדרי, בעיקר נוכח מספרן הרב. עוד הוא קבע, כי אין לתת יד לתוצאת פסק הדין, לפיה יכול שדייר מוגן יסרב לכל הצעה לדיור חלופי, בציפייה כי בסופו של יום יוענק לו פיצוי כספי, שיאפשר לו לרכוש דירה בבעלות מלאה. בית המשפט המחוזי חצה את סכום הפיצוי, שנקבע על-ידי בית משפט השלום, וקבע, כי בסך השווה ל-70 אלף דולר - סכום שנקבע על-ידי שמאי כמשקף את שוויים המלא של דמי המפתח - יש משום "תמורה הולמת וראויה" לפינוי בני הזוג מדירתם.

עתה היה זה תורם של בני הזוג מונדרי להגיש בקשת רשות לערער בפני בית המשפט העליון. בבקשתם ציין בא-כוחם, עו"ד דוד הנדל, כי הם מצויים בגיל העמידה וכי אינם בקו הבריאות. הוא הוסיף וטען, כי בפיצוי, שנפסק על-ידי בית המשפט המחוזי, לא יהיה די כדי להעניק להם ביטחון של דיור חלופי. לטענתו, כל הדירות, שהוצעו על-ידי שינפלד, לא נתנו מענה לצרכי בני הזוג, מאחר שאין כמעט בבני ברק דירות מוגנות. השופט אליקים רובינשטיין העדיף את טענות בא-כוחה של שינפלד, עו"ד דיאמנט.

"אכן, על פני הדברים הבקשה היא מאותן המעוררות על פניהן אהדה, שעה שמדובר בפינוי דיירים ממקום מגורים רב שנים" פתח. אלא שלמרות הסימפטיה, קבע רובינשטיין, כי "הדרישה להעמדת סידור חלוף לדייר מוגן, המעוגנת בחוק, אין משמעה דווקא מתן פיצוי כספי שיאפשר לרכוש דירה חלופית בבעלות מלאה". הוא הזכיר את זאת, שכבר נקבע, כי פיצוי בשיעור של עד 60% משווי בעלות "מקובל על המשפטנים העוסקים בענף". רובינשטיין שב והדגיש את זאת, שלמונדרי הוצעו לא פחות מ-21 הצעות לדיור חלופי, אשר רובן כלל לא נבחן על-ידיהם, וראה בכך "דבר המדבר בעדו". "ואחרי ככלות הכול, המדובר בזכות המבקשים לשכירות מוגנת - אך לא בציפיה שבדין לבעלות מלאה", קבע.

בטרם דחה את הבקשה, התייחס רובינשטיין לטענה נוספת של מונדרי, שלפיה בינתיים פג תוקפו של היתר הבנייה, שהיה קודם לכן בידי שינפלד, ושלפיה לפיכך אין עומדת עוד העילה לפינויים מהדירה. הוא אשרר את הקביעה, שלפיה קבלת טענה מעין זו תקנה לדיירים מוגנים את האפשרות לשלול מבעל הבית את זכותו לפנותם בהתאם לעילת פינוי זו, שכן עקב סירובם המתמשך להצעות בעל הבית לסידור חלופי, יפקע בינתיים היתר הבנייה (אף כי לא תהיה מניעה לחדשו). על בני הזוג מונדרי יהיה לפנות את דירתם בתוך 30 ימים ממועד הצגתו בפניהם של היתר בנייה תקף (רע"א 847/06).