הדשא של השכן

לצד זכויות שונות וידועות במקרקעין (למשל, בעלות, שכירות, משכנתא וכו'), מכיר חוק המקרקעין בזכות נוספת במקרקעין, המכונה "זיקת הנאה". על-פי החוק, אפשר שזכות זו תהא לטובת מקרקעין או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור. זיקת הנאה יכולה לקבוע, כי בעל המקרקעין הזכאים, או מי שהזיקה ניתנה לטובתו, זכאי לשימוש מסוים במקרקעין הכפופים, או כי בעל המקרקעין הכפופים חייב להימנע מביצוע פעולה מסוימת באותם מקרקעין. זיקת הנאה לטובת מקרקעין יכול גם שתקבע, כי בעל המקרקעין הכפופים חייב לבצע בהם פעולה מסוימת או שלא יהיה זכאי למנוע ביצוע פעולה מסוימת במקרקעין הזכאים.

אותו החוק קובע עוד כי: "מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה".

משפחות טוינה, בן נעים ומתוקי ("המערערים") מתגוררות ברחוב אלפנדרי בירושלים. משפחות לוי וקויפמן ("המשיבים") מתגוררות בשכנות, ברחוב רש"י בירושלים. מזה למעלה מ-30 שנים ניתן היה להגיע לרחוב רש"י מחלקת המגורים של המערערים, שברחוב אלפנדרי, דרך מעבר, שהיה קיים בגדר שבחלקת המגורים של המשיבים. ואמנם, משך כל השנים נהגו המערערים, וכן מי שהתגורר בדירותיהם ואורחיהם, לעבור דרך הפתח שבגדר והמעבר. במהלך כל השנים האלה סופקו בלוני הגז למערערים, ברחוב אלפנדרי, לעתים דרך רחוב אלפנדרי ולעתים דרך רחוב רש"י, באמצעות הפתח בגדר.

לאחר שבמועד כלשהו ניסו המשיבים למנוע מן המערערים להמשיך ולעשות שימוש במעבר שבגדר לצורך מעבר שלהם ושל אורחיהם, ושל ספקי הגז, אל חלקת המגורים שלהם, פנו המערערים לבית המשפט וביקשו, כי זה יורה על רישומה לטובתם, בספרי המקרקעין, של זיקת הנאה בשטח המעבר, ויאסור על המשיבים להפריע להם, לאורחיהם ולספקי הגז לעבור דרכו.

בפני שופט בית המשפט המחוזי בירושלים, יצחק ענבר, נקרתה הזדמנות לסקור את מוסד "זיקת ההנאה" במשפט הישראלי. ענבר קיבל את התובענה בחלקה. בפסק דינו הוא נתן משקל נכבד למגמה המצמצמת פגיעה בזכויות קניין על-ידי זיקות הנאה, וזאת במיוחד לאור קיומו של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. לאחר שקבע, כי הוראת החוק, המקימה את הזכות לזיקת הנאה והדורשת רציפות, "אינה מחייבת שיתקיים שימוש יום יומי שוטף דווקא", ולאחר שהדגיש, כי יש להקפיד על תחום פרישתה המדויק של זיקת ההנאה, הוא קבע, כי המערערים רכשו בחלקתם של המשיבים זיקת הנאה. אלא שהוא הגביל את תוכנה לזכות מעבר של המערערים מדירותיהם לרחוב רש"י ובחזרה, כשהם נושאים עימהם כבודה אישית בלבד, לרבות סלי קניות.

בנוגע לאספקת הגז, סבר ענבר, כי אין להכיר בזיקת הנאה לטובת המערערים, וזאת עקב כך שלא התקיימה, לדעתו, דרישת הרציפות, שהרי לא היה מדובר בשימוש רצוף לשם כך במשך 30 שנים. ענבר קבע, שהמערערים רשאים לרשום לטובתם, בספרי המקרקעין, זיקת הנאה ביחס לזכאותם לעבור במעבר. הוא גם אסר על המשיבים להפריע למערערים להקים שער בגבול שבין החלקות, והורה כי מפתחות השער יוחזקו בידי המערערים והמשיבים בלבד, וכי החזקת המפתחות לא תקנה למשיבים את הזכות לעבור לחלקתם של המערערים.

המערערים לא הסתפקו באמור וערערו (באמצעות עו"ד צבי יהונתן) על פסק הדין. הם סברו, שענבר טעה הן בכך שלא הכיר בזיקת ההנאה שלהם לצורך מעבר בלוני גז אל חלקתם דרך חלקת המשיבים, ובכך שהוא הורה על המצאת מפתחות השער גם למשיבים, אשר לא החזיקו בהם קודם לכן ואשר לא ביקשו כלל להחזיק בהם. ערעורם בנוגע לאלה התקבל.

המפתחות בפנים

"מקובלת עלי גישתו של בית משפט קמא באשר לאופיה הכללי של זיקת ההנאה", פתחה שופטת בית המשפט העליון (במינוי זמני), דבורה ברלינר, את פסק הדין האזרחי הראשון, ככל הנראה, שנכתב על-ידיה בקדנציה הנוכחית שלה בבית המשפט העליון (השופטים מרים נאור וסלים ג'ובראן הצטרפו ב"אני מסכים"). "יחד עם זאת נראה לי כי יש ממש בהשגותיהם של המערערים לענין חלק ממסקנותיו הקונקרטיות שעל כן יש מקום לקבלת הערעור", המשיכה. בנוגע לאספקה הבלתי רציפה של בלוני הגז דרך חלקת המשיבים, קבעה ברלינר: "הקביעה כי אספקת בלוני גז החלה לפני למעלה משלושים שנה דרך המעבר, מובילה בהכרח למסקנה כי נרכשה זיקת הנאה מכח שנים גם לענין זה. דרישת הרציפות... באה על סיפוקה גם בשימוש לסירוגין במעבר זה ואין צורך בשימוש בלעדי בו (ולא בדרך אחרת), כדי ליצור את זיקת ההנאה".

ברלינר תמהה כיצד זה ראה ענבר להגיע למסקנה שונה לעניין בלוני הגז מזו, אליה הגיע בעניין מעבר אנשים (עם כבודתם האישית וסלי קניות) דרך חלקת המשיבים. היא הוסיפה והדגישה, כי בעת הובלת בלוני גז דרך חלקת המשיבים, מכוח זיקת ההנאה, יש לנקוט בכל האמצעים הדרושים על-מנת למנוע כל פגיעה בחלקת המשיבים.

"סוגיית השער והמפתחות ראויה אף היא לפיתרון בדרך אותה מציעים המערערים" קבעה ברלינר. "הצבת שער אשר טריקתו תביא לנעילתו תיתן מענה ראוי לצורכי כל הצדדים. מחד גיסא, המשיבים יוכלו למנוע מעבר של מי שאינם בעלי המקרקעין הזכאים ומאידך גיסא, מלב המערערים יוסר החשש, שמא יעשו המשיבים שימוש בחלקת המקרקעין הזכאים (דהיינו חלקת המערערים)".

ברלינר סיכמה בקובעה, כי המערערים זכאים לרשום בספרי המקרקעין זיקת הנאה, אשר לפיה יהיו בעלי הדירות בחלקת המערערים, או מי מטעמם, רשאים לעבור דרך המעבר, כשהם נושאים עמהם כבודה אישית, לרבות סלי קניות. היא הוסיפה וקבעה, כי "זיקת ההנאה תכלול אספקת גז לחלקת המערערים דרך המעבר". ברלינר אסרה על המשיבים (שיוצגו בידי עו"ד עדנאן אל אשהב) להפריע למערערים להתקין דלת, שננעלת בטריקה, בגבול שבין שתי החלקות, וקבעה שמפתחות דלת זו יוחזקו בידי המערערים בלבד (ע"א 781/04). "