אלדן-טק רכשה בסוף השבוע 5 בנייני מגורים בברונקס, ניו-יורק, ובהם 260 דירות, תמורת 73 מיליון שקל. בחודש הבא תרכוש החברה, במסגרת העסקה, עוד שני בניינים ובהם 112 דירות. הדירות קטנות והן נרכשו ב-61 אלף דולר בממוצע לדירה.
זוהי עסקה ראשונה בארה"ב של החברה, בשליטת המשקיע יוסי בודנשטיין. 80% מהעסקה ימומנו ע"י הלוואה של בנק אמריקני כאשר אלדן-טק תשקיע בעסקה 15 מיליון שקל בהון עצמי. ההלוואה היא לתקופה של 10 שנים, בריבית קבועה של 6.45%.
החברה דיווחה, כי כל הדירות בפרויקט מושכרות, ודמי השכירות בפיקוח עיריית ניו-יורק. השכירות תניב לחברה 2.4 מיליון דולר, שהם 10.6 מיליון שקל לשנה. מדמי שכירות אלו יש לנכות הוצאות תפעול ואחזקה של 5.3 מיליון שקל, והוצאות מימון ב-3.8 מיליון שקל. ההכנסה נטו נאמדת ב-1.5 מיליון שקל לשנה, שהם תשואה של 10% על ההון העצמי.
עוד נמסר, כי עיריית ניו-יורק מאשרת מדי שנה להעלות את דמי השכירות, כך שבאוקטובר הקרוב תתייקר השכירות ב-4.2% בחוזי שכירות לשנה ו-7% בחוזים לשנתיים. הדבר יעלה את התשואה ל-10.4%-10.7%.
רכישת בניינים בניו-יורק ע"י ישראלים הפכה לטרנד בשנים האחרונות כאשר חברות ישראליות רבות, ביניהן אפריקה-ישראל, פולאר נדל"ן בינלאומי ורבות אחרות רוכבות על הגל הניו-יורקי.
החוק בניו-יורק קובע כי כשדירה מתפנה, ונכנס שוכר חדש, עולים דמי השכירות ב-17%. הביקוש לדירות בשכירות בניו-יורק, כולל ברונקס נמצא כיום בשיאו, ועל כל דירה שמתפנה יש קופצים רבים.
אמנם, הדיירים מוגנים ויש להם זכות להאריך החוזה, אבל החוק מתיר לבעלי הנכס לפנות מהדירה דייר המפגר בפרעון דמי השכירות אפילו ביום-יומיים.
יתרה מכך, אם החברה משפצת בית או דירה, זכותה להעלות את שכר הדירה החודשי ב-2.5% מעלות השיפוץ. לדוגמא, אם הדירה שופצה ב-20 אלף דולר, מותר לייקר את השכירות ב-500 דולר לחודש.
אחד ה"תרגילים" שעושות חברות הנכסים בניו-יורק הוא לשפץ את הגג, בהשקעה קטנה יחסית, דבר המאפשר לחייב בתוספת לדמי השכירות את כל הדירות בבניין.
החברות מעוניינות לשנות את ייעוד הבניין משכירות לקונדומיניום, בית משותף, ולמכור את הדירות ברווח ניכר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
