מטחי תקדימים

בין מטח קטיושות אחד לשני, מוצאים במחוזי בנצרת גם זמן ליצירתיות משפטית ולפסקי דין תקדימיים. לבני הזוג ורדה והלל טלקר דירה בקריית שמונה. בשנת 89' הם עקרו ועברו לאזור המרכז, והשכירו את הדירה לשוכרים שונים שהתחלפו מעת לעת. לפני כשנתיים הם החליטו למכור את הדירה. הם פנו לעיריית קריית שמונה בבקשה לקבל אישור להעברת הדירה על-שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין, ואולם העיריה סירבה להנפיק אישור כזה, בטענה שיש להם חוב ארנונה ומים שנוצר בשנים 91'-93'.

הטלקרים הופתעו מהטענה והסבירו שהדירה הושכרה בכל אותן שנים, וכי הודעות על שינוי המחזיקים נמסרו לעיריה. בעיריה, מנגד, לא התרשמו מהטענות ואף סירבו לאפשר לבני הזוג גישה לארכיב העיריה. בצר להם, פנו הטלקרים לבית משפט השלום בעפולה, בבקשה לסעד הצהרתי שהם אינם חייבים ארנונה, אך זה סבר בטעות שהוא אינו מוסמך לדון בכך והעביר את התיק לבית המשפט לעניינים מינהליים בנצרת.

באמצעות עו"ד עמית שגב ממשרד מיכאל שיין ושות' טענו הטלקרים, שהעיריה מנהלת רישום כפול, בכך שכאשר נשלחת לה הודעה בכתב על שינוי המחזיק, היא מעדכנת את פרטי המחזיק בפועל רק על-גבי דרישות התשלום, בשעה שבספרי העיריה רשומים בעלי הדירות כמחזיקים, למרות שהם אינם המחזיקים בפועל. זאת, כדי להקל עליה בגביית החובות.

חובת הודעה בכתב

עוד טענו, כי היה על העיריה לשלוח להם הודעות ודרישות תשלום במועד, כדי שיוכלו לטפל בהן בצורה ראויה ואפקטיבית. משלא נעשה הדבר, הרי שעם עבור השנים נגרם להם נזק ראייתי המונע מהם הוכחת צדקת טיעוניהם, וגם שולל מהם את האפשרות לגבות את החוב ממי שהחזיק בשעתו בדירה. העיריה טענה מנגד, שהטלקרים לא שלחו לה כל הודעה בכתב, ושאם היו שולחים, היא היתה מעדכנת את המחזיקים בספריה. לדבריה, היא שלחה להם דרישות תשלום בעבר, אך אלה לא הגיעו אליהם משום ששינו את כתובותיהם.

סגן הנשיא, השופט נסים ממן, ציין כי מלשון סעיף 325 לפקודות העיריות, "עולה דרישה ברורה בדבר חובה למסור הודעה בכתב לעיריה על העברת החזקה בדירה, וכי רק בעקבות הודעה כזו יהיה המעביר פטור מלהמשיך ולשלם ארנונה בגין הנכס". כמו בחוקים אחרים בהם קיימת דרישת הכתב, התלבטו בתי המשפט בשאלה האם הדרישה כאן היא מהותית, כך שבלעדיה לא ייחשב הבעלים כמי שהודיע לעיריה על שינוי המחזיק באופן הפוטר אותו מתשלום הארנונה, או שמא האם יספיק כתחליף להודעה בכתב מתן הודעה בעל פה או בדרך אחרת.

"הפסיקה רובה ככולה קבעה, כי חובת הודעה היא בכתב", ציין ממן, וזאת למעט דעת מיעוט בפסיקה מחוזית בחיפה, שסברה שישנם מקרים בהם אפשר להחליף את הדרישה בכתב בהודעה בעל פה או בכל דרך אחרת. "דרך המלך לעשות כן", קבע השופט ממן, "היא הודעה בכתב. תכלית הדרישה היא להקל על העיריה ולא להטיל עליה נטל לברר מי מחזיק בנכס בכל זמן נתון. יחד עם זאת, דרישת הכתב היא פרובטיבית ולא דקלרטיבית, דהיינו: אם יוכח כי נמסרה הודעה בכתב אך ההודעה משום מה לא נמצאת, יצא המחזיק ידי חובתו".

לדבריו, הנטל להוכיח את מסירת ההודעה מוטל על העותרים. עם הגשת העתירה, המשיכה העיריה לטעון שלא קיבלה כל הודעה בכתב על העברת ההחזקה, וכי אין בתיק הנכס כל מסמך המראה את זהות האנשים שהחזיקו בדירה. ואולם, ציין ממן, "מסתבר כי גירסתה של העיריה התפתחה מעת לעת, וכמות המידע שסיפקה לעותרים ולבית המשפט גדלה ככל שהתקדמה שמיעת העתירה".

עוד ציין, כי "מעיון בדפי החשבונות לאורך כל השנים עולה, כי צויין בכולם ששם החייב הינו הלל טלקר (העותר) וזה למרות שבכל השנים הללו הדירה היתה מושכרת לצד ג'. עובדה זו היתה ידועה לעיריה ויש בכך כדי לחזק את הטענה כי הרישום אינו משקף נכונה את המצב האמיתי בכל הנוגע לזהות המחזיק.

"התנהלות העיריה היתה רשלנית. היא לא שמרה כראוי על מסמכים שהוגשה לה, לא גילתה במועד במהלך שמיעת העתירה את כל המסמכים שישנם בידיה, ומתוך המסמכים שהיא הגישה יש יותר מספק בשאלה האם נמסרה לה הודעה בכתב על דבר השינוי ומי החזיק בדירה באותה תקופה. כל אלה, באים יחד עם תצהירו של המתווך, לפיו הודיע לעיריה בכל מקרה של חילופי דיירים. מכך אני מבקש להסיק, שנמסרה לעיריה הודעה בכתב, אלא שמשום מה היא לא טופלה כראוי ע"י העיריה אלא באיחור, אם בכלל".

גם אם המסקנה שגויה ולא נמסרה הודעה, הדגיש השופט, "הרי התנהגותה של העיריה מונעת ממנה מלטעון היום כי לא קיבלה הודעה בכתב". ממן הקיש מהלכת "קלמר נגד גיא" הידועה מדיני החוזים, והתייחסה לדרישת הכתב בעיסקת מקרקעין, שהוכרה כדרישה מהותית וקונסטיטוטיבית שבלעדיה אין עסקה. בקלמר ובפסקי דין אחרים נקבע, שעיקרון תום-הלב עשוי לגבור בנסיבות מיוחדות על דרישת הכתב. המשמעות: אם העיריה התנהגה שלא בתום-לב, הבעלים פטורים מהחובה להוכיח שמסרו הודעה בכתב דווקא.

התיישנות החוב

קביעה תקדימית נוספת של ממן נוגעת למניעות הרשות לגבות חוב מינהלי שנוצר לפני 15 שנים. עד היום, לא היתה מניעה שהרשות תגבה חוב מינהלי, גם לאחר התיישנותו. ממן ציטט פסיקה של המחוזי בחיפה, לפיה "בצד חובתה להטיל ארנונה ולגבותה, עומדת חובתה (של עיריה) לבדוק מידי תקופה מי הוא הנישום הנכון המחזיק בנכס שבגינו נדרשת הארנונה. פקחיה צריכים לעיתים לערוך סקירה של המצב בשטח, על-מנת לדעת את המתרחש. כך במיוחד לגבי נכסים שאין משלמים בעדם ארנונה ללא הודעה או הסדר או כאשר הודעות חיובי הארנונה חוזרות, או כאשר מצויות אסמכתאות לכך שעסק כלשהו בנכס, חדל לפעול בו או עבר למקום אחר".

"בנסיבות העניין", קבע ממן, "לשלם היום חוב משנת 1991 או להפנות את העותרים אל אותם מחזיקים (עלומים כנראה) שהחזיקו אז בדירה, היא דרישה בלתי סבירה שהעיריה במקרה זה אינה יכולה להעלות. איני רואה סיבה טובה להעמיס את האחריות להתנהלותה של העיריה על העותרים דווקא". הוא חייב את העיריה לתת לטלקרים אישור לטאבו מבלי שהדבר יותנה בתשלום החוב (עת"מ 1171/05)."