פ סיקות חדשות בסוגיה המעסיקה רבות את שמאי המקרקעין: בכמה יש להפחית משווי דירה שנבנתה ללא היתר או עם קושי לרשמה כדירה בבית משותף.
השופטת רנה משל, מבית המשפט המחוזי בתל-אביב, התייחסה לשאלה המופיעה בכותרת בפסק דין מיום 7/8/05, בעניין אלנר נגד חי, ת.א 1391/02. מדובר במרתף ברח' נורדאו 64 בתל-אביב, יחידה הידועה גם כחלקה 118/1 בגוש 6957. להלן מספר קטעים מפסק הדין, המספרים סיפור שגרתי של מחסן לא חוקי, שבעליו מתעתע ברשויות התכנון בצורה לא מובנת ולבסוף מוכר את המחסן כדירת מגורים. כמו כן ניסחה השופטת את תמצית הבעיה, אותה יכול כל שמאי "להעתיק ולהדביק" ישירות לפרק "עקרונות ושיקולים" בחוות דעת לעניין שווי דירה ללא היתר בנייה.
"ביום 26.9.89 הוגש לבית משפט לעניינים מקומיים בתל-אביב-יפו כתב אישום כנגד הנתבע ואחרים... נרשם, כי בקומת המרתף של הבניין, במקום שנועד בהיתר הבנייה של הבניין ל"מילוי אדמה חלקי וחלל פתוח", נמצאת יחידה שנבנתה ללא היתר בשטח של 38 מ"ר וכי... נעשה ביחידה האמורה שימוש חורג, לצרכי משרד... ביום 1.7.90 נגזר על הנתבע קנס וניתן צו להפסקת שימוש בנכס כבמשרד, כעבור 12 חודשים... ביום 13.7.88 הגיש הנתבע לוועדה המקומית בקשה להתיר לו שימוש חורג בנכס, ממחסן למשרד לבעל מקצוע חופשי (שכן הנכס היה מושכר לבעל מקצוע חופשי). ביום 13.12.89 החליטה הוועדה המקומית לאשר השימוש החורג, למשך 5 שנים.. בפועל ניתן לנתבע ההיתר לשימוש חורג, ביום 3.9.90... בשנת 1997 פרסם הנתבע מודעה בעיתון, לפיה חפץ הוא למכור את הנכס, אותו הגדיר כ"דירה". התובע, שהיה מעוניין אותה עת לרכוש דירה למגוריו, הביע עניין בנכס. במהלך המשא ומתן הסכימו הצדדים כי התובע ירכוש את הנכס תמורת סכום של 133,000 דולר".
סעיף 212 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה") קובע: "הריסה ללא הרשעה - נעברה עבירה בבניין לפי פרק זה, ואילו הורשע עליה אדם היה בית המשפט רשאי לצוות כאמור בסעיף 205, רשאי הוא לצוות כן אף ללא הרשעה, ובלבד שחלה אחת הנסיבות האלה:
(3) מי שהיה בעל הבניין בשעת ביצוע העבירה וביצע אותה איננו בעל הבניין עוד ..." סעיף 205 לחוק התכנון והבנייה מאפשר לבית המשפט לנקוט באמצעים שונים כנגד בנייה כאמור, ובהם צו הריסה.
אכן, סעיף 212 לחוק התכנון והבנייה "נצמד", מבחינה מהותית, לנכס עצמו ונשאר עמו לעולם. לא שינויים בבעלות על הנכס ולא הזמן שחלף יכולים להסיר את הסיכון, שהגורם המוסמך יעשה שימוש בהוראה זו. אמנם, בשימוש בהוראה זו יהיה הגורם המוסמך כפוף לדיני המשפט המנהלי, ובית המשפט, אם יתבקש לדון במקרה זה, ייתן בוודאי את דעתו לשיקולים השונים כמו: פרק הזמן שחלף ממועד הבנייה וממועד השיפוצים, התנהגות הרשויות כל אותו זמן, ההפרעה הנגרמת, אם נגרמת, מהנכס, איכות הבנייה של הנכס והעמידה שלה בסטנדרטים מקובלים, העובדה שבמקרה דנן הנכס כולו ולא רק חלקו נבנה שלא כחוק וכו'... לא ניתן לדעת באופן ודאי כיצד יפסוק בית המשפט המוסמך, אם תבוא בפניו בקשה לפי סעיף 212 האמור. אולם, ניתן לקבוע כי לכל הפחות קיימת אפשרות ממשית וסבירה כי בעליו של הנכס יעמוד בפני הליכים לפי סעיף 212 לחוק התכנון והבנייה ויתכן שאף יאלץ, לבסוף, להרוס את הנכס".
בפסק דין אחר של בית המשפט המחוזי ת"א אומץ מודל שמאי של הצד הנתבע לירידת ערך של נכס הרשום בפנקס בתים משותפים, אך נבנה ללא היתר. המדובר בדירת שני חדרים ברח' גולומב 52 בגבעתיים, הידועה גם כגוש 6161 חלקה 150. בית המשפט המחוזי (השופטת ציפורה ברון, פס"ד א 3216/98, ארנון עזרא נגד שמואל וולק ואחרים), אימץ למעשה מודל שמאי של גלעד המאירי, להפחתת שווי לדירה ללא היתר בנייה, שניתן תכנונית להכשירה, ולקבל היתר בנייה בעלויות מסוימות.
המודל כולל הפחתה לסחירות של כ-13% משווי הדירה בהיתר, והפחתה של 3 שנים שכירות בדירה חלופית, עד להכשרת הדירה למגורים כדין. המודל הוצג מטעם הנתבעים (כלומר, השומה מייצגת הכרה של הנתבעים בהפחתות המוזכרות כאן, כך שניתן לראות בשומה זו מעין "רף תחתון", היה וקיים "מתחם סבירות" רחב יותר). מנגד, נדחתה הפחתה של 85% מהשווי, שכנראה נלקחה מהפחתה אחרת שאומצה על-ידי בית משפט מחוזי בפסק דין אחר בנסיבות אחרות, לגבי מבנים מסחריים לא חוקיים במושב, אשר מן הסתם לא ניתן כנראה להסדיר להם היתר בנייה בדיעבד.
מתוך פסק הדין: "צירף הנתבע 1 חוות דעת מטעמו, אשר נערכה על-ידי השמאי גלעד המאירי, לפיה שווי הנכס במצבו הפיזי במועד רכישתו, בהנחה כי המבנה בנוי בהיתר, הינו 120,000 דולר. על מנת לשום את שווי הדירה בידיעה כי היא נבנתה ללא היתר, אמד השמאי המאירי את התקופה הנדרשת להכשיר את המבנה למגורים כתקופה בת 3 שנים בעלות חודשית של 500 דולר (הם דמי שכירות ראויים), דהיינו הפסד של 17,000 דולר. בנוסף, ביצע השמאי הפחתה נוספת בשל סחירות נמוכה בסך 15,500 דולר. לאור ההפחתות הנ"ל קבע השמאי, כי שווי הדירה במצבה במועד הרכישה ובהנחה כי המבנה נבנה ללא היתר, הוא 87,500 דולר.
"השמאי המאירי נקט בשתי חלופות נוספות להערכת שווי, אשר הניבו תוצאה דומה. לאחר שבחנתי את חוות דעתו והתרשמתי מעדותו, אני קובעת כי חוות הדעת מהימנה, ועל כן אני מקבלת אותה".
בפסק דין אחר, בו הסתמנה בעיית רישוי פרמננטית שעשויה למנוע רישום בית משותף, נפסקו פיצויים בגין ירידת ערך בשיעור כ-15% משווי הדירה כחוקית וכשרה (דירת 5 חדרים ברח' ברנר בהרצליה) - שוב, על-פי הערכת השמאי מטעם הקבלן. מדובר בפסק דינו של השופט מרדכי בן-חיים מיום 30/08/2005, בתביעה אזרחית א 33527/03, הרוני נגד בן-יצחק.
בפני ביהמ"ש הוגשו שומות לירידת ערך בגין אי רישום זכויות ואי רישום בית משותף, כאשר הקבלן השאיר חלקה שכפופה להערות אזהרה של עיקולים, שיעבודים ובנייה ללא היתר. נפסקו 15% ירידת ערך, כפי ששמאי מטעם הקבלן הנתבע הודה בחקירתו, לאחר שמתווכת הודיעה כי היתה התעניינות רבה בדירה אך הקונים נרתעו מקשיים ברישום הדירה בטאבו. הוצג מכתב של עורך דין שייצג את כל הרוכשים, וקבע שבשל הערות האזהרה שתיארתי לא יוכל לרשום את הבניין כבית משותף בטאבו. שמאית מטעם התובע קבעה 30% ירידת ערך אך צמצמה ל-20%-23% אם הרוכשים יתאגדו ביחד ויישכרו שירותיו של עורך דין לרישום זכויותיהם כבית משותף. שווי הדירה הוערך על ידי שמאית התובע ב-270,000 דולר לאמצע שנת 2000, ולא נסתר. נפסקו פיצויים של 40,500 דולר.
לסיכום: קיימת ירידת ערך משמעותית לדירה ללא היתר בנייה או עם בעיות פרמננטיות העלולות למנוע רישום בית משותף. מסתמנת מוסכמה שמאית, שהפכה גם למגמה בפסיקה, על פיה קיימת סבירות גבוהה לירידת ערך של כ-15% בגין גורמים אלו.
הכותב הוא שמאי ממקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
