דנקנר-אזורים: כולם ירוויחו

דנקנר השקעות נמצאת בשליטה מלאה של דלק נדל"ן. מנכ"ל דלק נדל"ן, איליק רוז'נסקי, ממקד את עיקר הפעילות בנדל"ן מניב בשווקים הבינלאומיים. עסקאות אלו, המהוות כ-90% מפעילות החברה והן פיננסיות בעיקרן, מניבות לחברה תשואה רבעונית ומביאות להצפת ערך המניות. האסטרטגיה של רוז'נסקי היא לרכוש נדל"ן מניב בחו"ל ובישראל, וגם להחזיק במניות של חברות נדל"ן נוספות, כמו למשל 14% ממניות מבני תעשיה.

על-פי ההסכם המתגבש, מיזוגה של דנקנר השקעות לא יכלול את הנכסים המניבים שיש ברשות החברה, ביניהם קניון דרורים בצומת דרור על כביש 4, וכן 40% נוספים בקניון בחיפה וקניון נוסף בעכו. נכסים אלו יועברו ישירות לדלק נדל"ן, המתכננת להקים קרן ריט לנדל"ן מניב.

ניתוח מעמיק יותר של עסקת דנקנר-בוימלגרין מעלה מספר מניעים אפשריים לעיסקה מבחינת שני הצדדים. ראשית, בהנחה שהעיסקה אכן תצא אל הפועל, דלק נדל"ן צפויה לרשום רווח הון חשבונאי גדול של כ-50 מיליון דולר, היות ושווי העיסקה על-פי הערכות נאמד ב-100 מיליון דולר, והשווי בספרים של דנקנר השקעות נאמד רק ב-50 מיליון דולר.

יתרון נוסף שיעניק המיזוג לדלק נדל"ן הוא החיסכון הגדול בתשומות הניהוליות, הכרוכות באחזקת צוות מקצועי וקבלני משנה. עם השלמת המיזוג תחזיק דלק נדל"ן ב-18%-20% בחברת אזורים, תיהנה מרווחי אזורים ולא תידרש להשתתף בהוצאות השוטפות של הפרויקטים.

היתרון השלישי הטמון בעיסקה לשני הצדדים הוא שיתוף פעולה פוטנציאלי בשווקים הבינלאומיים ובישראל, תוך ניצול הקשרים העסקיים והכרת השוק, הן של תשובה והן של בוימלגרין.

ומה מרוויח בוימלגרין מהעיסקה? ובכן, בוימלגרין נכנס לישראל לפני כשנה ברוח סערה, תוך הסתערות על כל עיסקה פוטנציאלית בשוק. לבסוף מימש את חזונו לשלוט על חברת נדל"ן ציבורית, כשרכש מידי אי.די.בי את השליטה באזורים בלי דיודיליג'נס. כעת מתאפשר לבוימלגרין להרחיב את עתודת הקרקעות של החברה בקרקעות משובחות המיועדות לכ-8,000 יח"ד, כשהבולטת שבהן היא חטיבת קרקע ל-650 יח"ד בשכונת בבלי צפון, בין שכונת פארק צמרת לפארק הירקון בתל אביב, וזאת וללא גידול בהוצאות התקורה הכרוכות באיתור פרויקטים והקמתם. בוימלגרין כם יהנה מצוות מקצועי עם ניסיון וידע רב הקיים בדנקנר השקעות, בראשם המשנה למנכ"ל דלק נדל"ן והאחראי על חטיבת המגורים, עופר זיו.