מינימום היטל השבחה ביישום תמ"א 38

כאשר פונה דייר בודד בבקשה לערוך שומת השבחה לזכויותיו, השמאי מטעם הוועדה המקומית יאלץ להביא בחשבון, שהזכויות הנובעות מתמ"א 38 לגבי דייר זה בלבד מהוות חלק קטן ולא משמעותי, שעל מנת לנצלו צריך לבוא בדין ודברים עם כל שאר הדיירים ולבצע פעולות משפטיות שונות, כך שברור, שבשוק החופשי זכויות אלו פחותות באופן ניכר " כדאי להתעקש ולקבל שומת היטל השבחה

ביום 18.5.2005 אושרה תוכנית מתאר ארצית מס' 38, שמטרתה לעודד חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, ע"י הוספת זכויות בנייה. כעיקרון, עפ"י סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה (להלן: "החוק"), ניתן לחייב בהיטל השבחה רק בעבור השבחות שנוצרו עקב תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת, ולא עקב תוכנית מתאר ארצית. אף על פי כן, בעת ניצול זכויות הבנייה עפ"י תמ"א 38, מנסות הוועדות המקומיות לחייב בהיטל השבחה. הסיבה לכך נעוצה, בין היתר, בכך שניתן להוציא היתרי בנייה ישירות מכוח התמ"א, שכוללת הוראות תכנון מפורטות (בניגוד למקובל בד"כ בתוכניות מתאר ארציות שהינן כלליות). נוהג זה קיבל גם תוקף בע.א 19/04 בבית משפט השלום ברמלה, בעניין חברת דרך ארץ הייוויז (1997) בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "לודים".

עדין לא נתגבשה הלכה סופית לגבי עצם הזכות בחיוב היטל ההשבחה בגין תוכנית מתאר ארצית - על אף שניתן פסק דין ע"י ביהמ"ש העליון שעסק בנושא זה, ברע"א 384/99 מועש בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה, בו נקבע, כי ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין תוכנית מתאר ארצית. שם מדובר היה במקרה שונה, בו נקבע חיוב בהיטל השבחה עקב תוכנית מתאר ארצית לתחנות תדלוק מספר 18 - שינוי מס' 2, שהרחיבה את רשימת השימושים המותרים בתוכניות המתאר המקומיות כך שניתן יהיה לקבל על פיהן היתר לתחנת תדלוק. דהיינו, בפס"ד מועש ההשבחה בסופו של יום נבעה מתוכנית המתאר המקומית, ורק על פיה ניתן היה להוציא היתר בנייה, בעוד שלפי תמ"א 18 עצמה לא ניתן היה לקבל היתר והיא לא כללה הוראות מפורטות.

מכל מקום, במאמר זה ננסה להציג פתרון כלכלי יעיל, שעוקף את הויכוח העקרוני, ובסופו של דבר מקטין את החיוב באופן דרסטי.

באופן מעשי, הוועדות המקומיות מוציאות את החיוב בהיטל ההשבחה כאשר היזם/הדיירים מגישים בקשה להיתר בנייה, בו מפורט היקף ניצול הזכויות.

מניסיוננו, במקרה מעין זה ברור שגובה ההשבחה שתחושב תהא גבוהה מאוד, מהסיבות הבאות:

א. בשלב זה, שהינו מתקדם יחסית, ידוע כבר לוועדה המקומית ולשמאי מטעמה האופן המדויק לפיו עומד היזם לנצל את הזכויות ולחזק את המבנה הקיים. מידע זה מאפשר להעריך בצורה מדויקת את שווי הזכויות החדשות - לדוגמא ידוע לשמאי אם תוספת הזכויות יוצרת דירת פנטהאוז, חדר נוסף, מרפסת, דירת גן וכו'.

ב. כעיקרון, עלות החיזוקים מקוזזת מגובה ההשבחה ותלויה, בין היתר, באופן מימוש הבנייה הנוספת. בשלב הבקשה להיתר ניתן כבר לאמוד באופן ראוי את היקף ההשקעה הכספית שתידרש לצורך ביצוע החיזוקים השונים, כך שניתן לצמצם את מרכיב אי הוודאות הקיים בעניין זה ואת עלות המטלות המקוזזות.

ג. אולם, הסיבה העיקרית שבגינה גובה ההיטל הינו מקסימלי הינה העובדה, שבשלב הבקשה להיתר נערכת שומת היטל ההשבחה תוך התייחסות לכל הדיירים (או ליזם) כגוף אחד מלוכד. כלומר, השמאי מטעם הוועדה מעריך את שווי זכויות הבנייה הנוספות כאילו הן בבעלות אחת וניתנות לניצול מיידית.

הנחת עבודה זו לכאורה נכונה, שהרי בשלב הבקשה להיתר כבר כל דיירי הבניין פועלים בשיתוף מלא, או שכבר הזכויות נמכרו לפני כן ליזם והוא פועל עצמאית. אבל, אסור לשכוח ששומת היטל ההשבחה צריכה להיעשות למועד קובע, שהינו יום אישור תמ"א 38.

לפיכך, צריך להביא בחשבון את המצב הקנייני ששרר ביום זה - בו עדין כל דייר החזיק רק בחלק קטן ובלתי מסוים בזכויות הבנייה, שגם הן טרם הוגדו סופית וניתנו לניצול בכל מיני חלופות. לכן, לא כדאי להמתין עם נושא היטל ההשבחה עד לשלב ההיתר. במקום זאת, במידה ונושא תשלום היטל ההשבחה רלבנטי לגביכם, כדאי לפעול בדרך הבאה:

עוד לפני מכירת זכויות הבנייה ליזם ולפני הגשת בקשה להיתר בנייה, על כל דייר לפנות בנפרד לוועדה המקומית ולבקש ממנה לקבל מידע בקשר למצבת חובות היטל ההשבחה שקיימים לגביו (אם קיימים). בפנייה ראוי לבקש לדעת, בין היתר, אם קיים חיוב בהיטל השבחה בגין תמ"א 38.

מניסיוננו, הוועדה המקומית תציין, כי לנושא החיוב בהיטל בגין תמ"א 38 אינה יכולה להתייחס עדין, עד שלא תוגש תוכנית בקשה להיתר ספציפית, שעל פיה ניתן יהיה לדעת את היקף הניצול, מהות עליית השווי והוצאות החיזוק.

תשובה זו "מתחמקת" ונוגדת את הוראות החוק. לפי סעיף 4.(4) לתוספת השלישית לחוק, זכותו של הבעלים לבקש לקבל לידיו שומת השבחה, גם אם עדין לא מכר את הנכס או לא הוציא היתר בנייה.

אמנם, במקרה בו אין בקשה להיתר ספציפית חסרים נתונים רבים ויש מקום לספקולציות. אבל, עדין אין בכך בכדי למנוע משמאי הוועדה המקומית לבצע חישוב של גובה ההשבחה, אשר מביא בחשבון כי יש נעלמים שונים. הרי גם השמאים וגם הפעילים בשוק הנדל"ן עורכים תחשיבי שווי וכדאיות פעמים רבות על בסיס נתונים חלקיים.

מטבע הדברים, כמו שיזם יאות לשלם מחיר נמוך יותר בגין נכס שתכונותיו ואפשרויות הניצול העתידיות לגביו אינן ברורות לחלוטין, כך גם במקרה זה, השמאי יצטרך להעריך את שווי הזכויות בצורה מופחתת.

יתרה מכך, סעיף 4.(7) לתוספת השלישית לחוק קובע, כי שומת ההשבחה תיערך "בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי".

כפי שכבר ציינו קודם, כאשר פונה דייר בודד בבקשה לערוך שומת השבחה לזכויותיו, השמאי מטעם הוועדה המקומית יאלץ להביא בחשבון שהזכויות הנובעות מתמ"א 38 לגבי דייר זה בלבד (שעדיין לא נתגבש עם שאר הדיירים ביוזמה אחת לניצול כל הזכויות), מהוות חלק קטן ולא משמעותי, שעל מנת לנצלו צריך לבוא בדין ודברים עם כל שאר הדיירים ולבצע פעולות משפטיות שונות. כך שברור, שבשוק החופשי זכויות אלו פחותות באופן ניכר.

לכן, כדאי מאוד להתעקש לקבל קודם כל שומת היטל השבחה (או אמירה מפורשת שאין חיוב בהיטל עקב תמ"א 38) ורק לאחר מכן לסיים סופית את הליך מכירת הזכויות או הגשת הבקשה להיתר בנייה.

גם אם בוצעה כבר קודם לכן עיסקת המכר, אין להסכים להצעת הוועדה המקומית לדחיית החיוב בהיטל למועד בו תוגש הבקשה להיתר, אלא להתעקש על קבלת שומה כעת.

בהקשר זה, כדאי שמידע על העיסקה ו/או חוזה המכר יישאר חסוי ולא ידלוף, הואיל והשמאי מטעם הוועדה המקומית עלול להתבסס על מחיר העיסקה כמשקף את שווי הזכויות שנמכרו. זאת, בעוד שהמחיר משקף הרי מכירה "מיוחדת" ליזם אחד, לאחר שכבר הדיירים התארגנו ביניהם, ולא "שווי שוק" של כל זכות בנפרד במועד אישור התמ"א.

אולם, אם המחיר יוצג בפני שמאי הוועדה, הוא עשוי בטעות להתבסס עליו, וכל טענה נגדית תהא קשה יותר להוכחה. כאמור, זכותו של כל בעל נכס לקבל שומת היטל השבחה, גם אם הוא בכלל לא מוכר את הנכס.

כל הנ"ל מהווה כמובן פעולה מקדמית עקרונית, שעשיה להפחית את שומת היטל ההשבחה. עם זאת, לצורך מיצוי ההליכים, יש מקום גם לערער לגופו של עניין, על עצם תחשיבי שומת הוועדה. חשוב לזכור: אסור לבצע עיסקת מכר ו/או הגשת בקשה להיתר לפני שבודקים את הנ"ל.

הכותב הוא שמאי מקרקעין.

צרו איתנו קשר *5988