הבנק הנושה יממן למפונה דיור חלופי לכל החיים

שופט בית המשפט העליון, אליקים רובינשטיין, קיבל לאחרונה החלטה יוצאת דופן (רע"א 11152/05) לפיה בנק נושה בדירת מגורים יעניק לדיירת הדירה דיור חלופי לכל ימי לחייה. מדובר בנסיבות בהם לא ניתן היה להחיל את חוקי הגנת הדייר לזכותו של חייב, ועדיין ביקש ביהמ"ש לנהוג מידת הצדק והרחמים עמו. לכן חייב את הבנק הנושה להעניק לחייב זכות לגור בדירה אחרת לכל ימי חייו, בעת מכירת דירתו על-ידי הבנק.

במקרה זה, משלא שולמה ההלוואה, הבנק החל בהליכי מימוש, כאשר לאחר סדרת הליכים משפטיים חויבה המוכרת לשלם לבנק את החוב בגין ההלוואה, שאם לא כן נקבע שהבנק יוכל לפעול לגבייה ואף לממש את המשכון.

הדין קובע כי במקרה מעין זה יימכרו המקרקעין כשהם פנויים, "ובלבד שהוכח... שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף". הפסיקה נוהגת לפרש לעתים דיור חלופי זה כמתן פיצוי כספי של חודשים עד שנים בודדות.

החייבת, שחששה מכך, טענה כי אם תימכר דירתה היא זכאית לחסות בצלו של חוק הגנת הדייר, המעניק לה זכויות רבות - חסימה דה-פקטו של אפשרות הנושה למכור את הדירה במחיר שוק (שכן שווייה של דירה בה מתגורר דייר מוגן יורד פלאים), המשך דיור בדירה לכל ימי חייה בדמי שכירות מופחתים, והעברת זכויותיה במקרים מסוימים לבני משפחתה.

לחילופין ביקשה החייבת לקבוע כי מתן דיור חלוף, לגביו אין מחלוקת כי היא זכאית לו, יפורש כהמשך מגורים בדירתה ו/או בדירה חליפית לכל ימי חייה, וזאת לאור נסיבותיה האישיות הקשות - ובכללן מצבה הרפואי הקשה, היותה נכה בשיעור 100%, היותה אלמנה המתקיימת מקצבת נכות, מצבם הקשה של ארבעת ילדיה, והיעדר כל סיכוי שתחול הטבה כלשהי במצבה הבריאותי או הכלכלי.

הנושה מצדו טען, כי במקרה זה אין כל תחולה של דיני הגנת הדייר על החייבת, לאור פסיקת ביהמ"ש העליון (פס"ד פרמינגר) לפיו כעניין של מדיניות יש לפרש את סעיף 33 בצמצום וכחל רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות, שאינן משתכללות ללא רישום, ובמקרנו החייבת לא היתה רשומה.

השופט רובינשטיין קיבל את עמדת הנושה בעניין, והוסיף כי יש לפרש בצמצום את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, כי הדבר עולה בקנה אחד עם הגיון החוק, השכל הישר ושינוי העתים, כמו גם עם המגמה לצמצם בהגנת הדייר, שהיא תופעה בת זמנים עברו.

לדעתו, האיזון הראוי בין זכות הנושה לגבות את חובו ולהיפרע מן הבטוחה שבידיו, אל מול זכות החייב ליהנות מקורת גג, מצוי במתן הדיור החלוף.

השופט רובינשטיין מפנה לפס"ד נגולה נ' חזן (7700/95), שם השופט טירקל העיר שבמקרים מסוימים הסידור החלוף יהיה במתן מגורים לכל ימיו של החייב. השופט טל הבהיר כי במקרים המתאימים זו אכן התוצאה הראויה, והותיר עניין זה לשיקול דעת השופט.

גם בהלכה העברית קיימת התלבטות בסוגיה זו - מחד ההלכה קובעת כי "לא יחבל רחים ורכב כי נפש הוא חובל" (לא יעקל או ימשכן אבני ריחיים המשמשות לאוכל נפש) וכן "ולא תחבול בגד אלמנה" - ניתן לראות בדירת מגורים קורת גג לאדם בדומה לאוכל נפש. מאידך נקבע בהלכה כי "ודל לא תהדר בריבו" וכן "לא תטה משפט אביונך בריבו". כלומר, אין הדל צריך לסבול בשל דלותו אל מול בעל דינו, אך גם לא להפך.

בענייננו, השופט פסק כי עם מכירת דירת המגורים, החייבת תיפול כנטל על החברה וייפגע כבודה כאדם. לכן יש צורך במקרה זה באיזון ברמה מיוחדת, המביא בחשבון הנסיבות המיוחדות של החייבת, דבר שהשופט מדגיש שלא ייעשה כדרך שיגרה.

לפיכך, האיזון הראוי הוא במתן מגורים בדירה חליפית לכל ימי חייה, שאינה חייבת להיות זהה בגודלה או בערכה לדירתה, אלא צריכה היא לספק את צרכיה הבסיסיים של החייבת. כמו כן אם יחול שינוי במצבה יוכל הנושה לשוב ולהידרש לנושא זה בשנית.

משמעות פסיקה זו הנה כי יהיו מקרים בהם הנושה לא יוכל להיפרע כדי מלוא חובו, לאור גובה חובו למול חיובו למתן דיור בדירה אחרת לחייב. אין זה גם סביר לדרוש מנושה המממן הלוואת משכנתא לקונה לבחון מצבו הכלכלי או הבריאותי של המוכר. הפתרון לדעתנו הוא שנושה המבקש להימנע מלהגיע למצב בעייתי זה, יכול לשעבד בשלב מתן ההלוואה לקונה גם את זכויות המוכר ולהסכים מראש עם המוכר, כפי שהדין מתיר, כי המוכר מוותר על זכויותיו מכוח דיני הגנת הדייר ו/או מתן דיור חלוף.

הכותב הוא היועץ המשפטי של יחידת המשכנתאות בבנק הבינלאומי.

הכתוב הנו על דעתו בלבד.