עיסקה למראית עין - בטלה

ואלה עובדות המקרה בתמצית: בין חברת נווה גולן בע"מ (להלן: "החברה") לבין בעל השליטה בה, גולן בכור (להלן: "הבעלים הרשום"), נכרת ביום 23.6.98 הסכם, לפיו רכשה החברה מהבעלים הרשום את זכויותיו בתת חלקה 1 מתוך 4 תת חלקות במקרקעין המצויים ברח' ניימן בפתח תקוה, בתמורה ל-367,000 דולר. התמורה החוזית לא שולמה על-ידי החברה, עסקת המכר דווחה לרשויות המס ונתקבלו אישורי המס, אולם לא נרשמה הערת אזהרה בגין העיסקה ולא נרשמו הזכויות על שם החברה בלשכת רישום המקרקעין.

יום למחרת נכרת בין החברה לבין גב' מחלב, שהנה בעלת זכויות ב-3 תת חלקות האחרות במקרקעין הנ"ל, הסכם קומבינציה לפיו התחייבה החברה להרוס את הבניין הישן הבנוי על המקרקעין ולבנות בניין חדש בן 10 קומות, כאשר 3.52 דירות יעברו לבעלות הגב' מחלב ושאר הדירות - לבעלות החברה.

המשיב הנו נושה של הבעלים הרשום ושל החברה. המשיב הגיש תביעה כספית כנגד הבעלים הרשום והחברה, וביום 9.6.02 הוצא לבקשת המשיב צו עיקול זמני על זכויות הבעלים הרשום במקרקעין, אשר נרשם בלשכת רישום מקרקעין ביום 12.6.02. ביום 31.7.06 ניתן פסק דין בתביעת המשיב, לפיו חויב הבעלים הרשום לשלם למשיב 400,000 שקל, והחברה חויבה לשלם לו סך של 15,000 שקל. החברה חדלת פרעון, וגם הבעלים לא היה מסוגל לפרוע את חובותיו למשיב.

החברה עתרה לקבלת סעד הצהרתי, לפיו צו העיקול הזמני שהוטל לבקשת המשיב נסוג מפני הזכויות שהיא רכשה בהם, עובר להטלת העיקול. לטענת המשיב, הסכם המכר אשר נכרת בין החברה לבין הבעלים הרשום הנו "חוזה למראית עין", אשר נועד להבריח את זכויות הבעלים הרשום במקרקעין מנושיו, ועל כן הוא בטל מעיקרו. מנגד, טענה החברה כי העיסקה נבעה משיקולים עסקיים ואף התנהגות הצדדים מעידה כי הם התכוונו לקיימה.

בית המשפט נדרש לשאלה מהם המבחנים לקביעת אמיתותה של עיסקה במקרקעין. משמעות חוזה למראית עין הנה חוזה בו לא קיימת התאמה מכוונת בין הצהרות הרצון של הצדדים ולבין רצונם האמיתי. בלשון אחרת, הצדדים להסכם מסכימים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה בתכלית. הנטל להוכיח כי מדובר בחוזה למראית עין בלבד מוטל על הטוען טענה זו.

ראיה כזו נלמדת מנסיבות כריתת ההסכם ואופן ביצועו. בהיות העובדות הקשורות לנסיבות כריתת ההסכם בידיעתם של עורכי ההסכם, כמות הראיות שעל הטוען טענת "חוזה למראית עין" להביא הנה פחותה, ואם הוכיח טענה במידה מספקת, מועבר נטל הבאת הראיות על עורכי החוזה, לשכנע כי מדובר בעיסקה אמיתית.

במקרה דנן קבע בית המשפט, כי העיסקה בין החברה לבין הבעלים הרשום הנה עיסקה למראית עין, וזאת מכל הנימוקים המצטברים, כדלקמן:

ראשית: החברה לא שילמה את התמורה החוזית בגין רכישת הזכויות במקרקעין, ואף לא היתה לה מראש כוונה לשלמה, לאור מצבה הכלכלי. בית המשפט פסק כי אי תשלום תמורה חוזית תומכת במסקנה שמדובר בעיסקה פיקטיבית.

שנית: החברה לא פעלה לרישום הזכויות שרכשה במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין משך שנים רבות. יתר על כן, החברה הודתה שנמנעה מרישום הערת אזהרה במכוון, על מנת להבריח את המקרקעין מידי נושי הבעלים הרשום.

שלישית: החברה נמנעה מלרשום לטובתה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין אף כי המדובר בפעולה פשוטה ואלמנטרית בכל עסקת מקרקעין.

רביעית: העובדה כי הבעלים הרשום לא דאג לרשום את הזכויות על שם החברה, למרות ששנה לאחר מכן רשם את הזכויות שרכש ממחלב על שמו, מעידה גם היא כי ההסכם היה פיקטיבי.

חמישית: במועד רישום הזכויות בלשכת רישות המקרקעין על שם הבעלים הרשום (29.6.99) נרשמה גם משכנתא לטובת בנק ירושלים, בגין הלוואה שנטל הבעלים הרשום מאותו בנק, שעה שניתן היה לרשום בו זמנית את זכויות החברה. בית המשפט קבע כי עובדה זו מחזקת את המסקנה כי בעיני הבעלים הרשום, עסקת המכר לא היתה עיסקה אמיתית.

מנגד, נמנעה החברה, ללא מתן כל הסבר סביר, לזמן לעדות את הבעלים הרשום ועורך הדין אשר טיפל בעסקת המכר, אשר היו יכולים להפריך את טענות המשיב בדבר חוזה למראית עין. בית המשפט קבע כי אי זימון של עד, אשר יכול היה לתמוך בגרסת בעל הדין שלא הזמינו, יוצר חזקה שלו היה מוזמן עד זה לעדות, לא היה הוא מאשש את טענת החברה כי העיסקה הנה אמיתית.

סוף דבר, נפסק כי עסקת המכר בין החברה לבין הבעלים הרשום היתה עסקה למראית עין בלבד, ועל כן ועל יסוד סעיף 13 לחוק החוזים עיסקה זו בטלה. פועל יוצא מכך כי צו העיקול שנתבקש להצהיר על בטלותו הנו תקף. (ה.פ 389/05 נווה גולן בע"מ נ' יוסף כהן, ניתן ביום 6.9.06).