נתת משכנתא? שלם ישירות למוכר

מזל כהן ז"ל מכרה נכס מקרקעין לבועז אליאב ב-490 אלף דולר. על חשבון הרכישה שילם אליאב לכהן 65 אלף דולר. לשם מימון הרכישה קיבל אליאב מהמגן חברה לביטוח בע"מ (להלן: "המגן") הלוואת משכנתא של 360 אלף דולר. מחצית מסכום ההלוואה שולמה מהמגן לאליאב, והיתרה - 180 אלף דולר, הועבר ישירות מהמגן לכהן, בהתאם לכתב התחייבות ללא הגבלה בסכום (להלן: "כתב ההתחייבות") שחתמה כהן לטובת המגן.

בכתב ההתחייבות כהן התחייבה להסכים למשכון זכויותיה בנכס לטובת המגן, ולגרום לרישום הערת אזהרה לטובתה. כמו כן, התחייבה כהן כי במקרה של ביטול חוזה המכר, תחזיר למגן את מלוא סכום ההלוואה שנתנה המגן לאליאב.

אליאב הפר את הסכם המכר, בכך שלא שילם למוכרת את מלוא התמורה, אלא רק 245 אלף דולר, והפר אף את הסכם ההלוואה עם המגן ולא פרע אותה. אליאב נכנס להליכי פשיטת רגל.

כהן הודיעה לאליאב על ביטול חוזה המכר עקב הפרתו. בעקבות כך פנתה כהן לביהמ"ש בתובענה למתן פסק דין הצהרתי, ולפיו הסכם המכר בטל, ועמו בטלים גם התחייבויותיה כלפי המגן.

התובענה נדונה בפני השופטת ענת ברון מבית המשפט המחוזי בתל-אביב. בית המשפט קובע, כי אליאב הפר את חוזה המכר בהפרה יסודית, ולכן לכהן נתונה היתה הזכות לבטל את חוזה המכר, ובעשותה כן פעלה כדין.

בעקבות ביטול החוזה, קבעה השופטת ברון כי על כהן להשיב לאליאב 220 אלף דולר - 265 אלף דולר ששולמו, פחות סכום הפיצוי המוסכם. ביהמ"ש קבע, כי היות שזכותו של אליאב היתה משועבדת להמגן, הרי שחובת ההשבה היא כלפי המגן, ולא כלפי הנאמן בפשיטת רגל של הקונה.

כעת עוברת השופטת ברון לדון בדרישת המגן, כי כהן תכבד את כתב ההתחייבות ותשיב לה את מלוא סכום ההלוואה, 360 אלף דולר, סכום הגבוה בהרבה ממה שקיבלה. השופטת ברון דוחה את טענת המגן, לפיה הנוהג המקובל בהעברת סכום ההלוואה הוא לידי הלווה או לידי אדם אחר, על-פי הוראותיו של הלווה.

השופטת ברון קובעת, כי טענה זו נוגדת את הנוהג המקובל בענף המשכנתאות ואף את ההיגיון העסקי. הנוהג הקיים בחברות ביטוח, שנוגע להלוואות המובטחות במשכנתאות ללווים פרטים, להבדיל מלווים עסקים, גורס העברת סכום ההלוואה לידי המוכר, ולא לידי הלווה.

לטענתה, אף כתב ההתחייבות יוצר קישור בין מתן ההלוואה לבין מימון רכישת הנכס שלשמו ניתנה ההלוואה. בכך שהמגן העבירה חלק מכספי ההלוואה ישירות ללווה, היא פעלה שלא "בדרך המקובלת", שלא בתום לב, ושלא בהתאם לרוח העיסקה.

נקבע, כי חברת המגן הפגינה אדישות וחוסר אכפתיות כלפי האינטרסים של המוכרת. לאור הפרת חובת תום לב, קובעת השופטת ברון, כתב ההתחייבות מבוטל.