הזמן הכתום

הקונוטציה הראשונית שעולה בראשו של אזרח ישראלי ממוצע, כאשר הוא שומע את המונח "המחאה הכתומה", נקשרת, איך לא, עם מאבקם של תושבי קו העימות בתוכנית ההתנתקות המפורסמת של אריאל שרון. אך את הזכויות המקוריות לצבע המרד יש לשייך לוויקטור יושנקו ולעם האוקראיני, שזרם עימו לכיכרות קייב הבירה עד למהפכה הגדולה ב-2004, שהביאה לקץ עידן הרודנות והשחיתות של המשטר הקודם. רק פניו המצולקות של יושנקו יכולים להזכיר לזרים על נפלאות הממשל הקודם, וכמו כן, להוות מעין תמרור אזהרה לעתיד.

במשך שנים מנהלי קרנות ומשקיעים פרטיים נמנעו מלהזרים דולרים לשוק, בשל היעדר אמצעים פיננסים לתיעול סכומי עתק, כמו גם מכשולים בירוקרטים ומחסור בפרויקטים.

אך לאחר שיושנקו התמקם לו על כס השלטון, הבינו משקיעים זרים כי הגיע העת לנתב חלק מכספם לטובת השוק האוקראיני, שמשך שנים רבות קפא בקור השלטון הקודם.

הלהיט של המזרח

אם לפני המהפכה הכתומה, רבים ממנהלי קרנות ההשקעה לא ידעו אפילו היכן נמצאת אוקראינה על המפה, הרי שעתה הם מחפשים שם במשנה מרץ הזדמנויות השקעה.

המהפך השלטוני ועוצמת המדינה - בעלת השטח ה-43 בגודלו בעולם, שאוכלוסייתה מונה כ-50 מיליון תושבים - מסמנים את אוקראינה כלהיט הבא מקרב מדינות מזרח אירופה.

בענפי הנדל"ן המסחרי ולמגורים עולה הביקוש על ההיצע בעקביות, ובשנים האחרונות מחירי הנכסים עלו באופן קיצוני. בתקופה האחרונה חלה התמתנות מסוימת, הן במחירי הקנייה והן במחירי השכירות, אך עם זאת, אנליסטים ומומחים מקומיים וזרים אינם צופים תיקון כלפי מטה במחירי הנדל"ן.

תנאים אלה יוצרים הזדמנויות השקעה למשקיעים זרים, המחפשים אחר תשואה גבוהה. העובדה שבמונחי פיתוח, שוק הנדל"ן של אוקראינה מפגר אחר שווקים אחר במרכז ובמזרח אירופה ב-7-8 השנים האחרונות, רק מחזקת את התקווה כי הגידול הצפוי ילך בעקבות שאר ארצות אירופה.

דוגמה לכך נקבל מתחום הנדל"ן המשרדי בבירה קייב. ההיצע בעיר מוגבל ומגיע לכ-20% מהיקף הנדל"ן המשרדי בוורשה כיום. עם זאת, הנתון של קייב דומה להיצע שהיה בוורשה לפני עשור. רק כ-1% עד 4% בלבד מהמשרדים פנויים, ועדיין הנתון נמצא כל העת במגמת ירידה. קיים עדיין חוסר איזון מסוים בין דרישות השוכרים לבין המצב בפועל שכן, שטח עסקה ממוצעת נע בין 50-500 מ"ר, כשחברות זרות מחפשות אחר שטחים בהיקף של כ-1,000 מ"ר ומעלה. בעקבות מחסור בנדל"ן ברמה גבוהה, דמי השכירות של נדל"ן משרדי יוקרתי עלו בשיעור חד, מ-28 דולר למ"ר לחודש ב-2004, לעד 60 דולר למ"ר לחודש. זו התייקרות הגבוהה פי שלושה מהמקובל בבירות מרכז אירופיות.

בשל עליית הסטנדרטים, מחיר שכירות ממוצע של מ"ר בבירה לנכס מסוג A עלה לכ-40 דולר, כך על פי נתוני בית ההשקעות COLLIERS. על פי התחזיות, הביקושים לנדל"ן משרדי יילכו ויעלו באופן הדרגתי גם בשנים הבאות. עם זאת, גם התחרות תחריף ושם המשחק יהיה בנייה במיקומים נחשבים וכפועל יוצא, ירידה הדרגתית בתשואות.

אלא שבכל הקשור לנדל"ן משרדי איכותי, המבוקש בעיקר על ידי זרים, המומחים בשוק חוזים המשך עליות מחירים בקצב די משמעותי.

אמנם, על פי התחזיות, כמות המשרדים תוכפל עד סוף 2007 - עם 300 אלף מ"ר ב"צנרת", אך סביר להניח שהמסירה של חלקם תידחה בשל עיכובים בהתקדמות של פרוייקטים.

בתחום הנדל"ן למגורים, על פי סטטיסטיקות שונות, כמיליון מ"ר שטחי מגורים נבנים בקייב מדי שנה מאז תחילת האלף הנוכחי.

תשואה של 10%

למרות הגידול החד בהיצע הנכסים, המחירים המשיכו להאמיר ב-20% עד 30% מדי שנה מאז 1999, כאשר הביקוש לדירות יוקרה נותר גבוה באופן מובהק.

תושבי הפריפריה, המגיעים לקייב, אינם בררנים מדי, ואפילו הביקוש לדירות, שנבנו בסגנון הסובייטי הפחות אטרקטיבי, עולה.

על פי נתונים אחרונים, מחירי הנדל"ן למגורים בקייב כיום גבוהים מ-1,500 דולר למ"ר בממוצע. בשל הביקוש הגבוה, שוק המגורים הפך לספקולטיבי מאוד, בגלל היעדר מנגנוני חיסכון יעילים, כשגופים פרטיים רוכשים נכסים למטרות השקעה.

לא אחת מתפרסמות ידיעות על יזם שברח עם כספי משקיעים שהשקיעו בפרויקט בנייה. פרשיות כאלה מקובלות בעסקאות של נדל"ן למגורים בעיקר בגלל הביקוש הגבוה.

עם זאת, הופעתן לאחרונה של המשכנתאות, והשיפור בנגישות להלוואות בנקאיות, צפויים לשמור על הצמיחה בשוק, שתסתייע בירידה מסוימת בהליכי הבירוקרטיה.

בתחום הנדל"ן הקמעונאי, בגלל שמשקיעים זרים רבים הרימו את הכפפה והחלו להיכנס בהמוניהם לאוקראינה, התשואות בתחום ירדו במהלך השנים האחרונות.

אם עד לפני שנים בודדות קיוו המשקיעים להשיג תשואה של 15% עד 20%, הרי שכיום, עם התחרות הגוברת, הם מסתפקים ב-10% תשואה.

להבדיל מארצות אחרות בשוק האירופי, מרכז קייב מאורגן סביב רחוב מרכזי אחד, קרשאטיק, שהוא גם הרחוב החשוב בעיר העתיקה, ששופץ לאחר מלחמת העולם השנייה.

הרחוב הופך למדרחוב בסופי השבוע. מרכזי קניות - כמו במערב - הופיעו לראשונה ב-2002 עם בנייתו של פרויקט גלובוס, ששטחו 16,000 מ"ר, במרכז העיר.

מאז, השטחים במרכזי קניות גדלו לכ-58.1 אלף מ"ר ובסה"כ שטחי מסחר מודרניים מגיעים ל-226 אלף מ"ר. על פי ה"פייננשל טיימס", 21 מרכזי קניות צצו בקייב בשנים האחרונות. המרכז הטוב ביותר בקייב, לפי חברת הנדל"ן הבינלאומית JONES LANG LASSALLE הוא ה"קאראוואן".

אם נשווה את תשואות הנדל"ן המניב באוקראינה לאלו שבמדינות מפותחות יותר במזרח אירופה, דוגמת הונגריה, פולין או צ'כיה, הרי שהתשואות ימשיכו לרדת בשנים הקרובות לרמות ממוצעות של 7%-8%.

תחום שנחשב עדיין למאוד לא משוכלל, ובדיוק בשל כך טומן בחובו הזדמנויות לניצול כשל השוק הזמני הוא ענף בתי המלון.

ההיצע המוגבל של מלונות, במיוחד בעיר הבירה, מבטיח מחירים מאוד גבוהים לבתי מלון מקומיים, גם לעומת בירות שונות, מתקדמות הרבה יותר, ברחבי אירופה. עבור חדר ליחיד במלון 5 כוכבים יידרש התייר הממוצע לשלם למעלה מ-300 דולר ללילה.

אך עדיין, כמו כל שוק בתחילת דרכו, כל שכן לגבי מדינה מזרח אירופית ,שוק הנדל"ן האוקראיני עדיין מסוכן יחסית: הבירוקרטיה המשתוללת, והפוטנציאל לשחיתות מהווים עדיין מכשול משמעותי עבור המשקיעים.

החשש הגדול המדינה כיום הוא בכך שהממשלה המקומית לא תשכיל לאמץ את כללי המשחק המערביים. אם קייב לא תצטרף בעתיד הנראה לעין לארגון הסחר העולמי, עלול הדבר לפגום בהתלהבות המשקיעים מהמדינה כך שהצמיחה, בעיקר בענפי הנדל"ן המסחרי והמשרדי, תיעצר.

למרות שבשנים האחרונות נחקקו תקנות שונות לעידוד כניסתם של זרים למדינה, עדיין, הזרים הפועלים במדינה אינם שווים מבחינת החוק למקומיים.

למשל, זרים לא יכולים להיות הבעלים של קרקע חקלאית באוקראינה, ורכישת קרקעות אחרות מצריכה אישורים מנהליים מקומיים.

האופציה לרכישת קרקע מקומית כרוכה בשימוש בהקמת חברות-בנות אוקראיניות, כאשר מיזם משותף בבעלות זרה-מקומית, יכול להיחשב מבחינת החוק כיישות אוקראינית או כיישות זרה. "