החוזה הוא שקובע

נקודת העיריות קובעת, כי החייב בארנונה הוא המחזיק בנכס, קרי כאשר נכס מושכר על-ידי בעלים לשוכר - השוכר הוא החייב בתשלומי ארנונה. עם זאת, קובע סעיף 326 לפקודה, כי "בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת יהיה המשכיר חייב בארנונה". השאלה שעלתה לדיון בפס"ד נשוא רשימה זו הינה, האם הוראה זו מתייחסת לתקופת השכירות החוזית, או שמא לתקופת השכירות בפועל?

שמי בר מקרקעין 1993 בע"מ (להלן - העותרת) הינה הבעלים של מרכז מסחרי בירושלים. העותרת השכירה חנויות במרכז המסחרי לשוכרים שונים (להלן: "השוכרים"), בחוזי שכירות ארוכי טווח. השוכרים נטשו את המושכר בטרם הסתיימה שנה השכירות הראשונה, בהותירם אחריהם חובות בגין ארנונה. בסמוך לאחר שנודע לה על נטישת המושכר, השכירה העותרת את הנכסים לשוכרים חדשים, והודיעה על כך לעירייה.

מספר שנים לאחר מכן ביקשה העותרת לשעבד את המקרקעין, ונדרשה על-ידי לשכת רישום המקרקעין להמציא אישור עדכני מהעירייה על היעדר חובות. כתנאי להוצאת האישור דרשה העירייה מהעותרת לשלם חוב ארנונה בסך 261,102 שקל - חיובי הארנונה שלא שילמו השוכרים בתקופה בה החזיקו במושכר.

העותרת הגישה עתירה מנהלית, במסגרתה נתבקש בית המשפט להצהיר כי היא אינה חייבת בחובות הארנונה. העתירה נדונה בפני השופט דוד חשין מבית המשפט לעניינים מנהלים בירושלים.

העותרת טוענת, כי השוכרים ששכרו את הנכס לתקופה של 10 שנים, הם שחייבים בחובות הארנונה שלא שילמו לעירייה. לטענתה, יש לפרש את הסיפא לסעיף 326 לפקודה, הקובעת כי "בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה", כמתייחסת לתקופת השכירות החוזית. העירייה טוענת, לעומתה, כי הסעיף מדבר בתקופת השכירות בפועל, ולכן העותרת היא שחייבת בתשלום החובות שהותירו השוכרים.

השופט חשין דוחה את עמדת העירייה. הארנונה, כמס, מוטלת על המחזיק שיש לו את הזיקה הקרובה ביותר לנכס. מקום בו הנכס הושכר - השוכר הוא החייב, בהיותו הנהנה ישירות מהשירותים שמספקת העירייה. ההוראה שבסיפא לסעיף 326, לפיה בשכירות לתקופה הקצרה משנה המשכיר הוא החייב בארנונה ולא השוכר - היא אפוא חריג לכלל זה.

לדברי השופט, התיקון בפקודת העיריות, על-ידי הוספת סעיף 326 האמור, נועד לפתור בעיה שיצרה קבוצה מסוימת של שוכרים (סטודנטים, פועלים), שבשל עיסוקיה שוכרת דירות לתקופות של מספר חודשים. בתחילה, ניסיון להביא לשינוי מהותי בפקודה, לפיו החייב בתשלום הארנונה יהיה הבעלים. ברם, ניסיון זה לא עלה יפה, וכל שנקבע הוא, כאמור, חריג מצומצם. חריג זה אין להרחיבו באמצעות פרשנות ולהחילו גם על מקרים שבהם התקצרה תקופת שכירות ארוכה משנה לתקופה הקצרה משנה. במקרה שבפנינו מדובר בשכירות עסקית לתקופה של שנים, ואין מקום להחיל עליה חריג שנועד לפתור בעיה אחרת.

התוצאה הסופית: העתירה נתקבלה.

עת"מ 880/05, בית המשפט לעניינים מנהלים בירושלים.

השופט: דוד חשין.

בשם העותרת: עו"ד ב. סניבר, בשם העירייה: עו"ד כליל-חזרתי.