החיים בבועה

מאז יוני 2004 עלתה הריבית בארה"ב ברציפות 17 פעמים, והיא עומדת עתה ברמה של 5.25%. עליית הריבית המוניטרית גררה גם עלייה בריבית על משכנתאות. כיום עומדת הריבית על משכנתא ל-30 שנה ברמה של 6.25%, לאחר שעד לפני מספר חודשים אף עמדה על 6.76%. כפי שכבר נכתב לא אחת, עובדה זו השפיעה כידוע בראש ובראשונה על שוק הנדל"ן למגורים. מי שתכנן ליטול משכנתא לצורך רכישת בית חדש או יד שנייה נמנע מלעשות זאת בגלל עליית הריבית וגם מי שבעבר הלא רחוק נהג ליטול משכנתא בריבית נמוכה, רק כדי לפרוע משכנתא ישנה בריבית גבוהה, נרתע מלפנות לבנק בגלל גובה הריבית.

אבל מנגד, מסתבר שהפעילות בענף הנדל"ן משרדי נותרה ערה. בית ההשקעות GRUBB & ELLIS טען החודש, כי ביצועי שוק זה היו מרשימים. בסולם של 1-10, זוכה שוק זה לציון 7. הביקוש הגבוה לשכירת נדל"ן משרדי גרר עליות מחירים מתונות גם בשנה החולפת.

חשוב להבין שישנם עדיין כאלה שמדברים על ירידה במספר הפרויקטים החדשים של בניית נדל"ן משרדי בארה"ב. אין מדובר בתופעה שהחלה ב-2006, אלא קודם לכן לאחר שנים של בנייה מסיבית. אך בפועל, עצירת קצב הבנייה אינה בהכרח סימן רע. אם ניקח את שוק הדיור למגורים, הבנייה לא שיקפה ביקושים ממשיים, אלא תחזיות ספקולטיביות לרווחים מהירים, ולכן נוצר היצע גדול מדי ופועל יוצא של זה הוא ירידת מחירים.

בשוק הנדל"ן משרדי, המצב שונה: המחירים עולים בהדרגה בממוצע שנתי של כ-3%, שיעורי התפוסה נשארים פחות או יותר על כנם, כך, שהצמצום היחסי של ההיצע מהווה לדעת רבים תופעה בריאה.

למרות שפעילות הבנייה גדלה, הגידול היה מתון. מדובר למעשה בסוג של תעודת בגרות והפגנת כוח מסוימת. בעבר הלא רחוק, השוק נטה לבניית יתר, בגלל פרק הזמן הארוך העובר משלב התכנון עד לגמר הבנייה, שלפעמים השתרע על פני רבעונים רבים.

אנליסטים אמריקנים טוענים כי מאפייני שוק הנדל"ן המשרדי לא השתנו. מה שהשתנה היא העובדה שבעלי הנכסים והדיירים הפכו לזהירים יותר בכל הנוגע להתחלת פרויקטים, בהשוואה לתקופות קודמות. זו עובדה מפתיעה לאור הכמות הגדולה של נכסים, ומגוון ההון המופנה להשקעות בנדל"ן משרדי. אם היו תופעות של בניית יתר במחזור הזה, הן היו בודדות וארעיות.

בסיכום כללי, אמנם הביקוש לנדל"ן משרדי ירד ב-2006 בכ-27% מרמתו ב-2005, וזאת בגלל ההאטה הכלכלית שהתרחשה במחצית השנייה של 2006. אך עדיין, הביקוש היה גדול משיעור מסירת נדל"ן משרדי חדש ביחס של 2:1 כמעט, ולכן למעשה המחירים עלו בממוצע.

בכל מקרה, תפיסת המחזוריות של שוק הנדל"ן האמריקני הינה דרך יעילה להסתכל על השוק. היא גם מפשטת דברים, מכיוון שכל שוק מתנהג על פי "מיני-מחזוריות" שלו, המתבססת על דינמיקת הביקוש וההיצע של השוק המקומי.

נכון להיום, בעלי נכסים ב"נישת-שוק" מסוימת או בבניין מסוים, יכולים להעלות את דמי השכירות, מכיוון שהדיירים ישלמו את המחיר הנדרש בכל מצב כמעט, בזמן שב"נישות-שוק" אחרות משוועים בעלי הנכסים אחר דיירים. ישנם גם שווקים שכבר עברו את שלב ההתאוששות וכבר נמצאים בשלב ההתרחבות, בעוד אחרים עדיין רחוקים ממנה.

בבירה וושינגטון די.סי., למשל, הביקוש והבנייה חזקים; האזור, הכולל את מחוז קולומביה ופרברי מרילנד, מהווה חמישית מכל שטחי הנדל"ן המשרדי התחרותיים (דייר בודד או מספר דיירים), הנמצאים בשלבי בנייה בארה"ב.

לעומת זאת, המושג התאוששות אינו מתאים למנהטן, אזור שמלכתחילה לא "נדבק במחלה". בעלי הנכסים במנהטן מרשים לעצמם להעלות את דמי השכירות השנתית בשיעורים דו-ספרתיים. במנהטן במיוחד בולטת ההבחנה בין סוגי הנדל"ן השונים: בעוד שמחירי הדירות יורדים או נשארים יציבים, למעשה שוק הנדל"ן המשרדי חי ב"בועה", וחווה תקופת זוהר של עליות מחירים בקצבים זהים לאלו שנרשמו בשנים האחרונות.

מלבד וושינגטון די.סי, ישנם שווקים נוספים בארה"ב, הנהנים מפעילות בנייה ערה כגון פיניקס, ניו-יורק סיטי, דאלאס/פורט וורט', דרום קליפורניה, פילדלפיה ואטלנטה. באינגלנד אמפייר שבדרום קליפורניה, כמות הנדל"ן המשרדי שבבנייה שווה ל-14% מהשטחים הקיימים, ובכך היא הופכת להיות השוק המתפתח הבולט ביותר. באזורים אחרים כגון ווילמינגטון-דלאוור, פיניקס, פאלם ביץ' קאונטי, פלורידה, נאשוויל, וסן דייגו, כמות הנדל"ן משרדי שבבנייה שווה ל-5% מהשטחים הקיימים. הממוצע הארצי הוא 1.8% מהמלאי הקיים.

שיעור הגידול בשטחים תפוסים היה חזק במיוחד ב-2006 בפיניקס, לאס וגאס, דרום קליפורניה ודנוור. ההשפעה שהיתה לכך על דמי השכירות בשווקים המצטמצמים לא הייתה מפתיעה. בעלי הנכסים דחפו את המחיר המבוקש עבור משרדי יוקרה ב-7% יותר מאשר ב-2005.

שמונה אזורי עסקים מרכזיים רשמו תשואותו דו-ספרתיות, כמו ניו-יורק (מיד טאון ודאון טאון), פיניקס, סן פרנסיסקו, אוקלנד, מיאמי, אורלנדו ופרזנו.

תחזית אופטימית

התחזית לשוק הנדל"ן המשרדי תלויה, כמו תמיד, במה שצפוי למשק האמריקני בכללו, כשעתיד שוק הנדל"ן מותנה ברווחיות המגזר העסקי.

להוציא את ענפי הדיור והרכב, כך ממשיכים לטעון ב-grubb&ellis, רוב מגזרי המשק צומחים בקצב מתון, וצפויים להמשיך להתנהג כך גם ב-2007, דבר שיגרום ליצירת מקומות עבודה חדשים - אמנם בקצב איטי יותר מזה של 2006 - אך עדיין מספיק על מנת לקיים ביקוש מתון לנדל"ן משרדי.

יצירת מקומות עבודה חדשים תביא את שיעור הספיגה ל-5.1 עד 5.6 מיליון מ"ר בשנת 2007 לעומת השלמת בנייתם של 4.2 מיליון מ"ר. לנוכח שיעור ספיגה גבוה משיעור השלמות בנייה זו השנה הרביעית ברציפות, שיעור הנכסים הפנויים יצטמצם וצפוי להגיע בסוף 2007 ל-13.2% בהשוואה ל-13.6% בסוף 2006. תהיה זו הירידה החדה ביותר בנתון מאז החלה ההתאוששות בשוק ב-2004.

עם המשך הצטמקות השוק ב-2007, בעלי הנכסים במספר הולך וגדל של שווקים ושווקי מישנה, כמו גם בעלי נכסים בודדים, ישפרו את כושר המיקוח והעמידה מול דיירים-שוכרים.

השווקים בחמישה מרכזי עסקים צפויים להשיג השנה שיעורי תשואה דו ספרתיים עבור נדל"ן משרדי ברמה A: סן פרנסיסקו, סיאטל, מיאמי, סן חוזה, ומרכז ניו-יורק.

עשרים מרכזי עסקים נוספים ישיגו שיעורי תשואה של 5% ויותר - בהשוואה ל-9% ב-2006.

בפרברים, 6 שווקים צפויים לרשום עלייה דו-ספרתית בדמי השכירות של משרדי יוקרה: פרזנו, אלביוקרק, סן מטיאו, סיאטל, סן פרנסיסקו ומחוז אורנג'. ב-21 פרברים נוספים צפוי גידול של 5% ויותר בדמי השכירות - לעומת 24 מרכזים בפרברים שרשמו גידול של 5% לפחות ב-2006.

לעומת זאת, לא כל בעלי הנכסים יצליחו להשיג דמי שכירות גבוהים יותר ב-2007. בנוסף לכך שטחים ברמה A עשויים להישאר ברמתם הנוכחית ואף לרדת במקצת במספר שווקים, כמו סינסינטי, אומהה, אטלנטה, פיטסבורג, סן אנטוניו, דטרויט ו-ווילמינגטון.

לסיכום, מעריך בית ההשקעות האמריקני כי הרוב המכריע של הנדל"ן המשרדי בפרברים צפוי לרשום גידול - אפילו צנוע - בדמי השכירות הממוצעים. גם במקרים שהשכירות הממוצעת לא תעלה, השכירות במשרדים חדשים בדרגה A עדיין תהיה גבוהה יותר.

מדוע למעשה המומחים אופטימיים? בתחילת העשור הנוכחי, שוק הנדל"ן המשרדי נאבק על קיומו בזמן של ההאטה הכלכלית ב-2001, ואח"כ ב-2002 וב-2003. אך התנאים השתנו, ועתיד שוק הנדל"ן המשרדי נראה עתה מבטיח. הון עסקי מחפש אפיקי השקעה, והכלכלה הגלובלית הצומחת תיצור ביקוש לנדל"ן משרדי, גם אם כלכלת ארה"ב צפויה לדשדש במחצית הראשונה של 2007.

ב-15 השנים האחרונות ריחפה באוויר התחושה שהטכנולוגיה תגרום לצמצום הביקוש לנדל"ן משרדי, מכיוון שיותר ויותר אנשים יעבדו מהבית. זאת בשל ניסיון של המגזר העסקי לצמצם הוצאות. גם אם התופעה קיימת ומתפשטת, לא הייתה לה עד כה השפעה של ממש על סך פעילות שוק השכירות, וגם לא צפויה לה השפעה כזו בעתיד.

הסיכון הגדול ביותר בשנים הקרובות הוא לא הטכנולוגיה אלא ההאטה הבאה.

לא צפויה האטה ב-2007 אך בסופו של דבר כשהיא תגיע, מאמינים ב-grubb & ellis כי יוכל השוק להתמודד עימה בצורה טובה יחסית. "