לכל דירה יש זכות מעבר

הליך של רישום בית משותף הינו הליך חיוני בכל בניין המוקם בארץ. מטרת ההליך הינה ליצור יחידות רישום שונות בתור תת חלקה, כשלכל תת חלקה המסמלת דירה יש להצמיד את ההצמדות על-פי התקנון וצו בתים משותפים. במצב הרגיל, לכל דירה בבניין יש גישה אל הרכוש המשותף ומתקנים משותפים, וכן לכל דירה צמודות ההצמדות הרגילות כגון חניה, מחסן, גג וכו'.

לא פעם הקבלן הבונה את הבניין מעדיף להשאיר לעצמו את זכויות הבנייה על הגג. לצורך כך הוא מייחד ומייעד דירה כלשהי שאליה יוצמדו זכויות בנייה אלו, והכל מתוך מטרה שביום מן הימים, ולכשיתאפשר, ינוצלו אחוזי בנייה אלו.

לעיתים, זכויות בנייה אלו מוצמדות למחסן כלשהו כשהמחסן עצמו מהווה דירה נפרדת ויחידה בפני עצמה, ואז נשאלת השאלה בדבר זכויות של המחסן דנן לתפקד כיחידה נפרדת בבניין. שאלה מעין זו נדונה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בירושלים. העניין היה בת.א. (י"מ) 7120/05 יעקב נתנאל דנן נגד צור ג'ואל נובק ואח', שנידון בפני השופט נועם סולברג.

בעניין נתנאל, התובע רכש מחסן בבית משותף אליו הוצמדו זכויות בנייה על הגג של הבניין. במציאות אין כל גישה למחסן אלא דרך חצר שמוצמדת לדירה כלשהי בבניין. התובע רכש את המחסן ביודעו כי במרשם המקרקעין לא נקבעה כל זכות מעבר אל המחסן על חצר של הדירה השנייה, אך ברצונו לבנות על הגג ולהשתמש במחסן, וכעת מבקש לכפות על הנתבעים שימוש בחצר כדי שיוכל לעבור אל המחסן.

בית המשפט המחוזי בירושלים קיבל את התביעה תוך הגבלות מסוימות על זכויות המעבר. השופט סולברג מגדיר את לב הבעיה כך: האם ההצמדה של החצר שנעשתה בשעתו לדירה מסוימת בבניין בלי לתת זכות מעבר למחסן היתה חוקית. בעניין זה השופט סולברג קובע, כי "מצב שבו השטח אשר דרכו ורק דרכו ניתן לגשת אל דלת הדירה יהיה מוצמד לדירה אחרת, סותר את הוראת חוק המקרקעין".

השופט סולברג קובע, כי מאחר והמחסן נרשם כתת חלקה נפרדת, אשר על כן יש להתייחס אליו כאל דירה כמו כל דירה אחרת, ולכן רישום כמו שנעשה בבניין נוגד את סעיף 55 (ג) הקובע: "בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון... שחלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות..."

אמנם השופט סולברג מודע לפסק הדין בעניין ע.א 591/83 בנדל נ' נאות אביב, אשר קבע כי בהסכמה של הדיירים ניתן ליצור הצמדה בניגוד לסעיף 55 (ג), אך השופט קובע כי בעניין בנדל כולם היו חתומים על חוזי רכישה שקבעו הצמדות בניגוד לסעיף 55(ג). בנוסף, בפסק דין בנדל גם אם ההצמדה נשארה, עדיין הזכות להיכנס ולצאת מדירה אחרת בבניין נשארה.

מכוח האמור לעיל, השופט סולברג קובע כי אכן ההצמדה תישאר בתוקפה, אך לתובע תהיה הזכות בשעות סבירות (07:00-18:00) לעבור באופן סביר ברגל או באופניים על החצר של דירת מי מהנתבעים.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.