ההתאוששות מניבה תוצאות

שוק הנכסים המניבים בישראל מסמן גם בפתיחת 2007 את המשך מגמת השיפור המאפיינת אותו בשנה האחרונה, כחלק מהתאוששות סקטור הנדל"ן. עד לפני מספר שנים היה שוק המניבים המקומי קפוא לגמרי, כמו המשק כולו, מה שהתבטא בהעדר התחלות של פרויקטים חדשים, דמי שכירות נמוכים והיקף שחקנים הולך ומתמעט. עם זאת, היפוך המגמה במשק לא פסח עליו, ובתקופה האחרונה נראה שנדל"ן מניב הפך לאחד העיסוקים הפופולאריים בעולם העסקים.

המחזוריות שולטת

באופן כללי, ניתן לומר ששוק המניבים הוא שוק מחזורי טיפוסי, שניזון באופן ישיר מהפרמטרים הכלכליים שמייצר המשק. בין אלו ניתן לדבר לדוגמא על מצבו של שוק העבודה, בשל הקשר ההדוק שבין מהלך העסקים של הפירמות למצבות העובדים שדרושות להן ולכן גם להיקף שטחי המשרדים. נתון נוסף שמשפיע הוא כמובן היקף הצריכה הפרטית במשק, שהיא בעלת אפקט משמעותי בכל הקשור לנכסים המסחריים, בהם דמי השכירות מבוססים לא פעם גם ואולי בעיקר על הפדיון.

נתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה, והעידו על ירידת האבטלה לשפל של 7.7% ובמקביל על זינוק של כ-12% בצריכה הפרטית ברבעון הראשון (בקצב שנתי) המחישו את חוסנו של המשק, ומכאן ניתן להקיש בבירור גם על הנעשה בשוק המשרדים והמסחרי. אם מוסיפים לכך עקומת היצע קשיחה ששררה בשוק זה בשנים האחרונות והתעוררה רק בחודשים האחרונים לחיים עם ניצני פרויקטים חדשים, בינתיים באזורי הביקוש במרכז בלבד, הרי שבהחלט אפשר לומר שהסייקל החיובי כבר כאן.

אם יוצאים מנתוני המאקרו אל המיקרו, ומסתכלים על החברות הציבוריות המובילות בענף, ניתן לראות שגם הן מציגות באחרונה נתונים טובים, אשר מעידים על המצב בשטח ועל הצפוי לבוא. אם מוסיפים למגמה זו גורמים נוספים שפועלים ברקע ודוחפים את עקומת הביקושים, כמו שוק הריט שהולך ומתהווה וכן את הגידול במספר השחקנים, הרי שבהחלט אפשר לשמור על אופטימיות לגבי כיוון השוק בהמשך השנה.

חברת אמות לדוגמא נחשבת לאחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל, והיא חולשת כיום על כ-343 אלף מ"ר להשכרה שנמצאים בתפוסה של 94% ושמוטים בעיקר לתחומי התעשייה והמשרדים המושפעים מהנעשה בשוק העבודה. החברה, שנמצאת בבעלות נתן חץ - אחד השחקנים הישראליים שהתמחה בחו"ל וחזר לאחרונה לפעול בישראל לאחר שזיהה את שינוי המגמה בשוק - היא המחשה טובה לנעשה בזירה המקומית, כפי שדו"חותיה לרבעון הראשון של 2007 מלמדים.

כך לדוגמא, מתחילת השנה התקשרה החברה במספר הסכמים מהותיים להגדלת הפורטפוליו שלה, מה שמרמז על האופן בו היא רואה את כיוון השוק. בין היתר, החברה רכשה את בית אירופה ישראל בת"א ב-337 מיליון שקל, הוסיפה לפורטפוליו את קניון כרמיאל תמורת 19 מיליון דולר והגדילה את אחיזתה במספר נכסים נוספים שחלקם ישמשו בעתיד לייזום פרויקטים חדשים.

מלבד עסקאות הרכישה, נתוני החברה מעידים גם הם על שיפור, ובמיוחד המדד המצביע על עלייה שנתית של כ-10% בשכר הדירה הנובע מנכסים זהים לרמה של כ-45 מיליון שקל, שמוסבר בגידול בהכנסות מנכסים קיימים כפועל יוצא של השיפור במצב השוק.

מקדימים את השוכרים

גם מדו"חות גב-ים, זרוע הנכסים המניבים בישראל של חברת נכסים ובניין מקבוצת אי.די.בי, ניתן לשאוב עידוד בכל הקשור לצפוי בשוק הנדל"ן המניב בהמשך השנה. גב-ים נחשבת אף היא לאחת השחקניות הגדולות בשוק המקומי, עם הטיה ברורה לשוק המשרדים, והיא חולשת כיום על שטח מושכר של כ-676 אלף מ"ר שנמצא בתפוסה של 94% גם כן.

דו"חות החברה מלמדים כי היא החלה לייזום באחרונה הקמה של מבנים חדשים, עוד לפני שיש לה הבטחת תפוסה של 100% מצד שוכרים, מה שמלמד על הדרך בה היא רואה את השוק. כך לדוגמא, החברה החליטה להרחיב את מרכז גב-ים באזור התעשייה של הרצליה פיתוח - המוטה בעיקר למגמות בשוק הטכנולוגיה - בו היא בונה בימים אלו את בניינים 5 ו-6 שיכילו שטחי השכרה של כ-15 אלף מ"ר, כשני שלישים מהם כבר הושכרו לתאגיד התוכנה האמריקני מיקרוסופט.

הנתונים מלמדים עוד, כי הכנסות החברה מהשכרת מבנים גדלו ברבעון הראשון בכ-7% והסתכמו בכ-62 מיליון שקל, נתון דומה לזה שהציגה אמות אשר דיווחה על גידול של כ-8% בדמי השכירות ל-69 מיליון שקל ברבעון הראשון. מתוך סכומים אלו גזרה אמות רווח של כ-61 מיליון שקל מהפעלת הנכסים, בעוד גב-ים רשמה רווח של כ-55 מיליון שקל מהפעלת הנכסים - מה שמלמד על הוצאות הפעלה של כ-12%-13% אצל שתי החברות.

נתון בולט נוסף שעולה מדו"חות שתי החברות הוא השפעת תקני החשבונאות הבינלאומיים, ה-IFRS, לפיהם החברות בענף משערכות את הנכסים שלהם בהתאם לשווי ההוגן. גב-ים לדוגמא רשמה ברבעון הראשון עליית ערך של כ-774 מיליון שקל בגין שערוך מצבת הנכסים שלה, שהתפיחה את ההון העצמי באותו הסכום, כשגם אצל אמות ניכרה עליית ערך דומה. מגמה זו מגדילה מחד את פוטנציאל הדיבידנד של החברות, לאור הגידול ביתרת העודפים, אך מנגד היא גם תגדיל את עלויות הפחת מדי שנה ותחשוף את החברות לשינויים תכופים בהון העצמי, כך שסביר שרובן יעדיפו לשמור על הסכומים שהתווספו להון ככרית ביטחון לתקופות שבהן יצטרכו לבצע שערוכים גם כלפי מטה. "