קרוב רחוק

האזור הזה - שגם אנו, אם נרצה או לא נרצה, מצויים בתוכו - סבוך בסכסוכים ולמרות שבשני העשורים האחרונים חלה הטבה (יחסית לעשורים קודמים) ונרשמה יציבות מסוימת, עדיין מתקשה האזור לפתות משקיעים זרים להזרים כספים לפיתוח הנדל"ן. החשש ברור, הרי תחום הנדל"ן מלכתחילה נחשב למסוכן ונתון לחסדי המצב הגאו-פוליטי, שלא ניתן להגדירו כיציב בכל הקשור למזרח התיכון.

כאמור, נרשמה איזושהי התייצבות באזור, אך עדיין אפריקה והמזרח התיכון היו בעצם האחרונים להרוויח מהתהליך. בשני האזורים המסחר ההוגן, הבריאות הציבורית ואפילו ההישרדות נותרו נושאים קריטיים. הצורך בסיוע בתחומי הפיתוח הוא לעיתים דחוף יותר מאשר בתשתיות עסקיות, ועדיין מוקדם מדי עבור רבים, לראות בשני האזורים האלה הזדמנות לעסקי נדל"ן. יחד עם זאת, אנו עדים להתעניינות הולכת וגוברת מטעם גופים בינלאומיים, המעודדים מחוזקם של שוקי הנדל"ן העולמיים אך גם מהתעוררותם של כלכלות, מקורות ייצור וביקושים חדשים.

פיתוח עסקים בכלל ועסקי נדל"ן בפרט, כשלעצמו אינו מהווה פיתרון לבעיות עימן מתמודד האזור, אך עדיין, יכול לעזור לספק עושר גדול יותר ועצמאות, הדרושים לביסוס החברתי והפוליטי.

במזרח התיכון ישנם מוקדים של פיתוח וחיים מודרניים - במונחי שוקי הנדל"ן שלהן - לצד הארצות שמציעות היצע ומידע דל אודות טיב נכסי הדלא ניידי שבגבולותיהן. סקר מקיף שמציגה חברת אינטר ישראל יועצי נדל"ן, נציגיה הישראליים של חברת הנדל"ן הבינלאומית CUSHMAN & WAKEFIELD על עולם המשרדים במדינות נבחרות במזרח התיכון לשנת 2006 נותן הצצה בסיסית לכר הפעולה הבסיסי באזור.

בכל מקרה, מציינים יורם ואדריאן בלומנטל בעלי אינטר ישראל, כי לנו כישראלים הרעבים להשקעות עדיין אין דריסת רגל של ממש באף אחת מהמדינות. מעבר לכך, אין כל תעודת סל המשקיעה במזרח התיכון ומכאן שקשה לישראלים להשקיע באזור גם בעקיפין. אופק גבאי, יועץ השקעות באינטר ישראל, מעריך כי הישראלים לא יכנסו להשקעות בנדל"ן במזרח התיכון כל עוד לא יוסר הטרור העירקי, האירני והסורי. לטענתו, בניגוד לתחום התעשייה, אין כל יתרון בכוח העבודה הזול המצוי באזור, ומכאן שהישראלים לא ירימו את הכפפה בעתיד הנראה לעין. "

uri-s@globes.co.il

לבנון

גיאוגרפיה: מדינה קטנה יחסית הגובלת עם סוריה, ישראל והים התיכון. אוכלוסייתה הכוללת מונה כ-3.6 מיליון איש, מחציתם מתגוררים בעיר הבירה ביירות.

שלטון: נשיאות.

כלכלה: הסכסוך המתחדש הרע את מצבה של כלכלת לבנון, אשר עדיין סובלת קשות מחובות כבדים, הגבוהים מהתל"ג שלה, העומד כיום על 18.83 מיליארד דולר. חובות אלה מקורם בשיקומה של לבנון אחרי מלחמת האזרחים שהתרחשה בין השנים 1975-1990.

רצח הנשיא רפיק אל חרירי גרם להתדרדרות כלכלית אך ראש הממשלה הנוכחי מנסה לייצור כלכלה פרטית ובשלה יותר על מנת לכסות את החובות. מלחמת לבנון השנייה מעכבת את מהלך ההבראה. ביירות עדיין מרכז בנקאות חשוב באזור וצומחת במהירות, גם הודות לשירותי התיירות לעשירי העולם הערבי. התל"ג לנפש הגיע לכ-5,000 דולר.

שוק המשרדים: לבנון צריכה עדיין לעכל את השפעות הסכסוך האחרון ומלחמת לבנון השנייה. בירתה, ביירות, המאכלסת את הפעילות העסקית העיקרית החל משנת 2004 החלה לרשום שיפור בשוק הנדל"ן למשרדים, שיישר קו עם התאוששות הכלכלה. מגמה זו נמשכה ב-2005 ובמחצית הראשונה של 2006, מהלך שכאמור נקטע במחצית השנייה של השנה החולפת. שוק המשרדים במדינה קטן יחסית והחברות הבינלאומיות מהוות את הגורם לביקוש. השוק צפוף מאוד ולמעשה אין כמעט משרדים איכותיים ראשוניים פנויים. בנוסף, מיזמי הפיתוח מועטים ואף נדירים, מה שמגביר את תופעת המחסור.

המצב יותר טוב לגבי משרדים משניים, ובדרך כלל אפשר להשיג משרדים בבניינים קטנים באזורים הממוקמים מחוץ למרכז העיר. כמעט ואין פרויקטים חדשים מתוכננים ולכן לא צפוי שיפור בהיצע למשרדים איכותיים, כך שרמת דמי השכירות צפוייה להישאר גבוהה. מי שביקש לשכור משרד בביירות במהלך המחצית הראשונה של 2006 שילם סכום ממוצע של כ-310 דולר לשנה לכל מ"ר.

קטאר

גיאוגרפיה: קטאר גובלת בדרום עם ערב הסעודית, ומלבדה מוקפת ע"י המפרץ הפרסי. האוכלוסייה מונה 585,000 איש בסה"כ, כאשר למעלה מהתושבים מרוכזים בבירה דוחא.

שלטון: מלוכה.

כלכלה: עם תל"ג ממוצע לנפש של 29,700 דולר, קטאר מתייצבת במקום השני בדירוג העושר של המזרח התיכון, אחרי ערב הסעודית. כפי שקורה ברבות ממדינות האזור, כלכלת קטאר נשענת כמעט באופן בלעדי על תפוקת הנפט והגז, המהווים כ-60% מסה"כ התל"ג (17.4 מיליארד דולר) ו-70% מהכנסות המדינה. קטאר מחזיקה בכ-5% מסך עתודות הגז הגלובאליות וצפויה להפוך ליצואנית הגדולה של גז טבעי נוזלי בשנת 2008.

שוק המשרדים: שוק הנדל"ן למשרדים של קטאר מתרכז בדוחא. אודות לפריחת כלכלת המדינה וסביבת המס הידידותית, שוק המשרדים התפתח משמעותית ב-5-10 השנים האחרונות. מדובר בשוק צפוף מאוד ושעור התפוסה מתקרב ל-100%, וההיצע של משרדים איכותיים אינו מצליח כלל להדביק את הפער. יחד עם זאת, יש בצנרת מספר פרויקטים הכוללים בעיקר ביניהם מיזם ענק להקמת מרכז עסקים שלם ההולך ונבנה בנמל המערבי וכ-100 מגדלים חדשים למשרדים שיושלמו ב-2-3 השנים הקרובות. בגלל צפיפות השוק, דמי השכירות למ"ר לשנה נעים סביב 420 דולר. המחירים צפויים לרדת קלות עם גידול היצע של משרדים מודרניים בשנים הבאות.

כווית

גיאוגרפיה: מדינה קטנה בעלת גבולות יבשתיים עם עיראק וערב הסעודית, הממוקמת על חוף המפרץ הפרסי. הבירה ומרכז העסקים היא כווית סיטי המונה אוכלוסייה של 400,000 אלף איש. סך התושבים במדינה עומד על 2.3 מיליון נפש.

שלטון: ממלכה חוקתית.

כלכלה: כווית היא מדינת נפט עשירה בעלת תל"ג קרוב ל-68.4 מיליארד דולר, המקביל ל-29,700 דולר תל"ג לנפש. סכום זה הוא בין הגבוהים באזור, בעיקר בשל העובדה שכווית היא בעלת 9% מסך עתודת הנפט העולמית, וההכנסות מהנפט מהוות כמעט 50% מהתל"ג. למרות שמלחמת עיראק הראשונה השפיעה רבות על כלכלת כווית בתחילת שנות ה-90 של המאה הקודמת, היא מראה סימני התאוששות טובים. הממשלה מנסה כעת לגוון את הכלכלה, לצמצם את התלות בנפט, ולטפל בתופעה לפיה רוב התושבים עובדים בשירות המדינה.

שוק המשרדים: מאז תחילת הסכסוך בעיראק בשנת 2003, שוק הנדל"ן למשרדים בכווית השתנה. הביקוש למשרדים איכותיים גדל ודחף את גובה דמי השכירות מעלה. הניצנים הראשונים לתופעה נראו בכווית סיטי הבירה, שכן הצמיחה במחירים שם נעה בין 50% ל-100% בשנה. למרות הביקוש הגבוה, ההיצע של משרדים איכותיים עדיין נמוך יחסית.

לעומת זאת, ענף היזמות ומספר הפרויקטים העתידים להתממש תוסס ופורח. בחמשת השנים הקרובות צפויים להסתיים בנייתם של מספר פרויקטים גדולים וב-2009 צפויים להתווסף מעל 100,000 מ"ר של שטחי משרדים מודרניים בסטנדרטים מערביים, דבר שצפוי להוריד את הלחץ על מחירי השכירות. שכר דירה מייצג למשרדים בכווית סיטי עומד על 495-743 דולר למ"ר לשנה.

איחוד האמירויות

גיאוגרפיה: לאיחוד האמירויות גבולות משותפים עם ערב הסעודית ועומאן. האיחוד מורכב מ-7 אמירויות, שהבולטות מביניהן הן אבו דאבי ודובאי. האוכלוסייה הכוללת מונה כ-4 מיליון תושבים, כאשר כ-85% מהם פליטים. אבו דאבי היא האמירות הגדולה ובירת האיחוד, אך דובאי היא בעלת ריכוז האוכלוסין הגדול.

שלטון: מלוכה.

כלכלה: עתודות הנפט והגז שיפרו באופן משמעותי את כלכלת האמירויות מאז נתגלו לפני כ-30 שנה. ולמרות זאת, התל"ג אינו נשען באופן קיצוני עליהן, כפי שקורה במדינות אחרות במזרח התיכון, זאת בשל המגוון הכלכלי וההשקעות מחוץ לגבולות המדינה. התל"ג מסתכם בכ-67.4 מיליארד דולר, ממוצע של 16,850 דולר לנפש. מרבית העושר מרוכז באבו דאבי ובדובאי, בזמן שבאמירויות האחרות המצב שונה, ומתרכזות בעיקר חברות יצרניות.

שוק המשרדים:

דובאי: המיקומים המובחרים בדובאי נמצאים במרכז הסחר, המרכז הפיננסי ומפרץ העסקים. יש מספר הולך וגדל של אזורי סחר חוץ ומרכזים לוגיסטיים ומרכזי בריאות אשר נמצאים בשלבי הקמה מתקדמים. הביקוש גדול ויש מספר רב של מיזמי פיתוח של שטחי משרדים, שמושכרים עוד בטרם הושלמו. רמות השכירות כמעט והוכפלו מאז 2003 ונעות בין 400 דולר ל-600 דולר מ"ר לשנה. נכון לשנת 2006 השוק ספג מיידית כל תוספת של שטחי משרדים. עם זאת, צפוי שבתקופה הקרובה השלמות בניה יגרמו לעליה מתונה של שעור המשרדים הפנויים ויעצור את ההתייקרות המתמשכת בדמי השכירות.

אבו דאבי: הביקוש למשרדים באבו דאבי גדל בקצב של 15%-20% בשנה, ככל שהכלכלה מתרחבת ודיירים חדשים מבקשים לקבוע את בסיסם באזור. הביקוש הגדול מתחלק בין 2 קבוצות, על פי גודל המשרדים הדרושים: בין 100 ל-350 מ"ר ובין 1,000 ו- 5,000 מ"ר, כאשר חברות חדשות מעדיפות את השטחים הקטנים, וחברות ותיקות המתרחבות, מבקשות את השטחים הגדולים. דמי השכירות למשרדים לאורך הכביש המחבר לנמל התעופה בלט במהלך השנתיים האחרונות. עד אשר יתווספו נכסים חדשים, קצב עליית המחירים לא צפוי להיעצר, בגלל שכיום ההיצע המוגמר שמציע שוק הנדל"ן כמעט ואפסי. עד אשר תיפתר בעיית היצע המשרדים אחד מהפתרונות שהועלו היה העתקת פעילות המטה של הארגונים לוילות, כפועל יוצא הדבר עלול לגרום לעליית מחיר הנדל"ן למגורים באי.

עומאן

גיאוגרפיה: מחלקת את גבולותיה בין איחוד האמירויות, ערב הסעודית ותימן. מספר התושבים מגיע לכ-2.7 מיליון, מתוכם 640 אלף מתגוררים במוסקט הבירה.

שלטון: מלוכה.

כלכלה: כלכלתה של עומאן תלויה כמעט באופן מוחלט ביצוא נפט וגז, המהווים כ-90% מסה"כ היצוא שלה. יחד עם זאת, תלות זו הולכת ופוחתת ככל שמגוון הפעילויות מתרחב. התל"ג של עומאן מגיע לכ-21.5 מיליארד דולר, המקביל ל-7,963 דולר לנפש. התל"ג צמח באופן משמעותי ב-5 השנים האחרונות, בגלל עלית מחירי הנפט, ומאותה הסיבה המגמה צפויה להימשך גם בשנה הקרובה. עומאן אינה חברה בארגון OPEC , המאגד את יצואניות הנפט.

שוק המשרדים: מרכז העסקים העיקרי ממוקם במוסקט, שהיא עיר הבירה. שוק הנדל"ן למשרדים במוסקט רגוע בהשוואה למרכזים אחרים במזרח התיכון. זאת משום שקיים מחסור במשרדים איכותיים, ולכן חברות בינלאומיות מחפשות אלטרנטיבות בארצות אחרות. שכ"ד למ"ר משרדים מייצג במדינה עמד במהלך שנת 2006 על 330 דולר לשנה.

בחריין

גיאוגרפיה: בחריין היא האי הגדול מתוך קבוצה של 33 איים הממוקמים במרכז המפרץ הפרסי, מול החוף המזרחי של ערב הסעודית. בירתה היא מנמה, הממוקמת בצפון המדינה, ובה אוכלוסייה של כ-145 אלף איש. האוכלוסייה הכוללת של בחריין מונה 700 אלף איש, כאשר הפליטים מהווים כשליש מהאוכלוסייה.

שלטון: מונרכיה חוקתית

כלכלה: בחריין היא אחת המדינות בעלות הצמיחה הכלכלית הגבוהה ביותר בעולם הערבי, ולעומת ארצות אחרות באזור היא פחות תלויה בתפוקת הנפט. יחד עם זאת הזהב השחור הוא נדבך חשוב במרכולתה, שכן הוא מהווה 60% מסך היצוא שלה, וכ-30% מהתל"ג - 13.01 מיליארד דולר. במהלך העשור האחרון כלכלת בחריין התרחבה באופן משמעותי, בעיקר בכל הקשור לענף הבנקאות.

שוק המשרדים: שוק הנדל"ן למשרדים מתרכז בבירה מנמה. הודות לפיתוח שטחים מודרניים ואיכותיים למשרדים בעשור האחרון, מנמה הפכה לאחת הערים המועדפות על-ידי החברות הבינלאומיות באזור המפרץ הפרסי לקביעת המטות שלהן. שוק המשרדים המודרני והמפותח מתרכז בשני אזורים עיקריים, באזור המסחרי (דאונטאון) ובאזור הדיפלומטים. יחד עם זאת, ולמרות מלאי המשרדים המודרניים, עדיין קשה לקבל מידע אודות השוק, כך שקיים פער של חוסר שקיפות, אותו יש לסגור על מנת לקפוץ עוד שלב במודרניזציה של תחום המשרדים במדינה. בעקבות ריבוי מיזמי פיתוח, קיים חשש לעודף היצע לשטחי משרדים מודרניים מובחרים מדרגה A. פרויקט המרכז הפיננסי של בחריין צפוי להוסיף כ-250 אלף מ"ר למלאי הקיים ויושלם עד סוף 2009. שכר דירה למשרדים המייצג את עיר הבירה מנמה עומד על כ-190 דולר למ"ר לשנה.

ערב הסעודית

גיאוגרפיה: ערב הסעודית תופסת כ-80% מחצי האי ערב. האוכלוסייה מונה כ-23 מיליון איש. עיר הבירה היא ריאד, המאכלסת כרבע מהאוכלוסייה הכוללת.

שלטון: מלוכה.

כלכלה: התל"ג של ערב הסעודית מגיע ל-215 מיליארד דולר, כלומר 9,471 דולר לנפש. המדינה הנה בעלת עתודות הנפט הגדולה בעולם, משאב שסיפק את העושר השורר בה. לצד הצמיחה הכלכלית, הממשלה משקיעה מאמצים על מנת לגוון את כלכלת המדינה, ולצורך כך מנסה לגרות משקיעים זרים לגבולותיה, בין היתר על ידי שיפור איכות התשתיות ושל מוסדות החינוך.

שוק המשרדים: מרבית הפעילות העסקית מתרחשת בריאד הבירה. רוב המשרדים ממוקמים באזור מרכז העסקים, המתפתח בעיקר בגבולות המזרחי והמערבי של העיר אולייה והכביש המהיר ע"ש המלך פאהד, אשר לאורכו נמצא את מרבית בנייני המשרדים. כרגע ישנם רק 3 גושים של בנייני מגדלים ושאר המשרדים בני 6-8 קומות במרכזי קניות. שוק המשרדים ממשיך להתפתח וכל בניין שמושלם נחטף מייד. בשנת 2006 מחיר מייצג של מ"ר למשרדים עמד על כ-180-240 דולר לשנה. מספר בניינים צפויים להצטרף לשוק בחודשים הקרובים.

עיראק

גיאוגרפיה: ממוקמת בליבו של המזרח התיכון וגובלת עם סוריה, טורקיה, איראן, כווית, ערב הסעודית וירדן. אוכלוסייתה הכוללת מונה כ-25 מיליון תושבים, 20% מתוכם מרוכזים בבגדד הבירה.

שלטון: נשיא - חוקה חדשה.

כלכלה: כלכלת עיראק תלויה כמעט בלעדית בתפוקת הנפט, המהווה כ-90% מהתל"ג העומד כיום על 24.3 מיליארד דולר. ברשותה עתודת הנפט הרביעית בגודלה בעולם. עיראק שרויה כעת במצב של קונפליקט פנימי וכתוצאה מכך כלכלתה בקושי מתפקדת. הממשלה מנסה להחזיר את הכלכלה למסלול, אך מצב מתמשך של שוד, ביזה, חבלה ותקיפות מונעים ממנה להשתפר. התל"ג לנפש נע סביב 980 דולר, אחד הנמוכים במזרח התיכון.

שוק המשרדים: אי הבהירות וחוסר האינפורמציה הקיימים במדינה, בשל האנרכיה עקב החלפת השלטון ותום עידן סדאם חוסיין שהוצא להורג, באים לידי ביטוי גם בתחום הנדל"ן במדינה. בגלל היותה של בגדד מרכז העימותים, כמעט בלתי אפשרי לחשוב אפילו על כל סוג של שוק נדל"ן מתפקד.

סוריה

גיאוגרפיה: סוריה גובלת עם טורקיה, עיראק וירדן, לבנון וישראל. כמו כן יש לה רצועת חוף קטנה על הים התיכון. אוכלוסייתה מונה 18.5 מיליון איש, מתוכם 1.4 מיליון מתגוררים בדמשק הבירה.

שלטון: נשיאות.

כלכלה: התל"ג בסוריה מסתכם ב-22.4 מיליארד דולר, כלומר כ-1,200 דולר לנפש. כלכלת סוריה מתבססת באופן נרחב על יצוא נפט המהווה יותר ממחצית היצוא. עם זאת, כלכלתה נפתחת אט אט בפני משקיעים זרים יחד עם גיוון פעילויותיה.

שוק המשרדים: מסתבר שגם אצל האויבת המושבעת שלנו קיימים עסקי נדל"ן, למרות שלפחות כעת מבחינתנו הנתון לא ממש רלוונטי. כמעט כמו כל מדינה באזור, דמשק הבירה מאכלסת את עסקי המדינה אך עדיין אין בעיר מרכז עסקים מוגדר. יש מספר נכסי נדל"ן למשרדים בבנייני קומות, אך רק מספר קטן מהם מציעים רמה איכותית. שכ"ד מייצג למשרדים בדמשק עומד על 650 דולר למ"ר לשנה.

איראן

גיאוגרפיה: גובלת עם עיראק, טורקמניסטן, אפגניסטן, פקיסטן ועם הים. האוכלוסייה בה מונה כ-69 מיליון תושבים. בטהרן הבירה מתגוררים 12.5 מיליון איש, עובדה שהופכת אותה לריכוז האוכלוסין הגדול ביותר במזרח התיכון.

שלטון: רפובליקה אסלאמית

כלכלה: כלכלת איראן צומחת באופן עקבי בעשר השנים האחרונות. יחד עם זאת היא נסמכת כמעט לחלוטין על תפוקת הנפט, שכן איראן היא יצרנית הנפט הרביעית בעולם ובעלת רזרבות הנפט השנייה בעולם. התל"ג מוערך בכ-128 מיליארד דולר, כלומר 1,836 דולר לנפש. כמו כן, איראן היא בעלת רזרבות הגז הטבעי השנייה בעולם. הממשלה משקיעה מאמצים רבים על מנת לצמצם את התלות בנפט, על ידי השקעות בתעשיית הרכב, מוצרי אלקטרוניקה ותעשיית החלל.

שוק המשרדים: למרות שבראשה של איראן עומדת אישיות צבעונית בדמותו של מחמוד אחמדיניג'אד, שוק המשרדים פועל על פי הנהוג במדינות אחרות ומתרכז בבירה טהרן, מרכז העסקים של איראן. בעשור האחרון היה ביקוש ער לשטחי משרדים באיראן מצד חברות בינלאומיות, אך הפעילות לא התרוממה בגלל רמתם הנמוכה של מרבית הבניינים בטהרן, אשר אינה תואמת את הדרישות המערביות, בעיקר במה שנוגע לעמידות בפני רעידות אדמה.

את חוסר הבשלות של שוק הנדל"ן המקומי ניתן להדגים בכך ששטחי מגורים שהוסבו למשרדים מוצעים בכמויות גדולות. בגלל סיבות פוליטיות - רצונה של איראן לפתח יכולות אטומיות - שוק הנדל"ן למשרדים עלול שלא להתפתח.

אזור העסקים המרכזי של טהרן נע בעקביות צפונה, והאזור היקר ביותר נמצא בין שדרות בוקרסט ורחוב ואלי אסר. דמי השכירות למשרדים מקוריים (שהוקמו לצורך משרדים ולא עברו הסבה) התייקרו משמעותית בשנה האחרונה ונמצאים כיום בטווח שבין 30 ל-50 דולר למ"ר לחודש. דמי השכירות לשטחי מגורים שהוסבו למשרדים נעים סביב 25 דולר למ"ר.

פרויקטים רבים של בניית שטחי משרדים מודרניים ובסטנדרטים מערביים הושלמו בשנתיים האחרונים, כולל מגדל ובו 54 קומות , ועוד מספר בניינים נמוכים יותר, כולם במרכז העסקים של העיר. מרבית הבניינים באזור מאוכלסים על-ידי בעליהם. מי שמעוניין לשכור משרד בטהרן יאלץ להיפרד בממוצע מסך שנתי של 420-600 דולר למ"ר ובמידה והמחיר יקר, יוכל להתפשר על שכירת בניין מגורים שהוסב למשרדים שיעלה לו כ-300 דולר למ"ר לשנה.

ירדן

גיאוגרפיה: גובלת עם סוריה, עיראק, ערב הסעודית וישראל. אוכלוסייתה הכוללת מונה 5.3 מיליון תושבים, כ-2 מיליון איש בבירה עמאן.

שלטון: ממלכה חוקתית.

כלכלה: התל"ג של ירדן נע סביב 9.9 מיליארד דולר, כ-1,700 דולר לנפש. נתון זה הופך אותה לאחת המדינות העניות במזרח התיכון. הסיבה העיקרית לכך היא העדר משאבי טבע כמו נפט והתלות הגדולה של המדינה ביבוא ובמענקים מחו"ל.

שוק המשרדים: שוק הנדל"ן העיקרי נמצא בעמאן הבירה. אזור העסקים המרכזי שלה - המשתרע על 2-3 מעגלים בלבד - הוא המקום בו מתרכזים מרבית סניפי החברות הבינלאומיות, למרות החשיבות האסטרטגית של נמל עקבה על ים סוף שצפוי היה שיאכלס מספר חברות.

בנייתה מחדש של עיראק השכנה משפיעה באופן חיובי על שוק הנדל"ן ועל הכלכלה בכלל. קיים במדינה מחסור כללי של שטחים למשרדים איכותיים בשוק, מה שגורם ללחצים להעלאת דמי השכירות. ישנם מספר פרויקטים מתוכננים, אך אלה אינם צפויים להסתיים בעתיד הקרוב.

עיקר הביקוש כרגע נובע מחברות אמריקאיות הנמצאות ברקע של הסכסוך בעיראק. לא ברור כמה יציב ביקוש זה יהיה בעתיד, לכן יכול להיווצר מצב של עודף היצע, אחרי שהסכסוך יסתיים. כתוצאה מכך, קיים חוסר איזון בין הביקוש להיצע בשוק המשרדים בבירה ודמי השכירות בשוק המשרדים האיכותיים גבוהים יחסית. אם תרצו לשכור משרדים אצל שכנתנו תאלצו לשלם סכום שנתי ממוצע של 225 דולר לכל מ"ר שתשכרו בבירתה.

תימן

גיאוגרפיה: תימן גובלת עם ערב הסעודית ועומאן ויש לה גישה אסטרטגית לים האדום. למדינה אוכלוסיה של 21.5 מיליון איש ועיר הבירה צנעה מאכלסת 1.6 מיליון מהם.

שלטון: נשיאות.

כלכלה: התל"ג לנפש נמוך מ-800 דולר לשנה, כך שתימן היא אחת המדינות העניות במזרח התיכון. הנפט, שהתגלה ב-1984, סיפק את מרבית ההכנסות של תימן, אך הייצור והעתודות צנועות ביותר. השחיתות, ההברחות ובעיות הביטחון גרמו נזק לאמון המשקיעים והכלכלה אינה מתאוששת בקצב מניח את הדעת.

שוק המשרדים: מאמצע שנות ה-80', גבר הביקוש לנדל"ן למגורים ולמשרדים איכותיים ומרווחים. חברות זרות, שגרירויות וארגונים בינלאומיים שלמו פרמיה גבוהה עבור נכסים מובחרים, הממוקמים היטב ובנויים על פי סטנדרטים מערביים. כתוצאה מכך נבנו וילות מרווחות בעיר הבירה צנעה, כשהביקוש היה גבוה ביותר, וכיום רבות מהן עומדות ריקות, עם עזיבת רבים מאותם זרים שהרימו בעבר את הכפפה. אחת הסיבות המרכזיות לגל העזיבה ולמשבר בתחום הנדל"ן היא רמת השירותים התפעוליים הנמוכה, אשר בפועל כמעט ואינה קיימת, מלבד בבתי מלון מסוימים ברחבי המדינה.