קניתם דירה ב"שחור"? עיקול על הדירה יגבר גם על הערת אזהרה לטובתכם

פסק דין שניתן השבוע בבית המשפט המחוזי בת"א מביא למסקנה, שמי שרוכש דירה ב"שחור" (כך שהסכום בחוזה אינו משקף את הסכום האמיתי שישולם) אינו מסתכן רק בעבירת מס, אלא עלול לאבד את זכויותיו בנכס, במקרה שנושה של המוכר יטיל עיקול על הדירה, גם אם נרשמה הערת אזהרה מוקדמת לטובתו.

אמנון כהן מכר לרונן ישראל דירה בחולון תמורת 100 אלף דולר. הרוכש רשם לטובתו הערת אזהרה. לאחר רישום האזהרה, הטיל יהודה גואטה עיקול על זכויותיו של כהן בדירה, בשל חוב כספי.

באמצעות עו"ד יעקב פירוזמן ביקש רונן ישראל לקבוע, שזכותו להירשם כבעל הדירה גוברת על העיקול שהוטל על כהן. זאת, משום על לפי סעיף 127 לחוק המקרקעין, הקובע כי זכותו מכוח הערת האזהרה גוברת על העיקול המאוחר.

גואטה טען, באמצעות עו"ד איתמר כץ ממשרד שקל ושות', כי עסקת המכר בין כהן לישראל הייתה פיקטיבית ולא שיקפה את התמורה האמיתית. לכן, לדבריו, רישום הערת האזהרה לא מונעת מהנושה עיקול נכסי החייב.

סגן הנשיא, השופט יהודה זפט, קבע כי שגם בסעיף 127 לחוק "אין כדי להקנות למי שלטובתו נרשמה הערת אזהרה הגנה העולה על זכותו מכוח ההתחייבות נשוא ההערה. במקום שיימצא כי הערת האזהרה אינה מגינה על זכות כלשהי, לא יהיה זה מוצדק לתת להערה כוח לגבור על עיקול על זכויות שאינן מוגנות ע"י ההערה".

זפט ציין, שמאחר שעל הדירה היה רשום שעבוד לטובת בנק לאומי, בסכום של 100 אלף דולר, שהם לכאורה בדיוק סכום עסקת המכר, יוצא שאם המכר היה מתבצע, "לא היה החייב זוכה לתמורה כספית בעד העברת זכויותיו ומצבו החומרי היה נעשה גרוע יותר".

זאת, משום שלא היה נותר בידו לא כסף ולא זכות שימוש בדירה. בנוסף, לקונה נמסרה החזקה בדירה מבלי שהמוכר או הבנק קיבלו סכום כלשהו על החשבון, וזאת בניגוד להסכם ומבלי שהמוכר מבטל את ההסכם.

לאור עובדות אלה, קבע זפט כי אין היגיון כלכלי בעסקה. בנוסף, הקונה לא הביא את המוכר שיעיד בביהמ"ש על האינטרס שלו בעסקה, כך שלא נמצא הסבר לתנאי המכר ולכך שהועברה החזקה בלי לקבל תמורה. זפט פסק כי, "שוכנעתי כי הסכם המכר לא מבטא תנאי עסקה אמיתית", ולפי חוק החוזים עיסקה שהיא למראית עין, בטלה.

השופט דחה את תביעתו של ישראל וחייבו בהוצאות בסך 20 אלף שקל. (ה"פ 149/07).