קידרון: הלוואה בריבית של 25% ומסמכים בשפה שמעריך השווי לא מבין

תחייתם של השלדים הבורסאיים מתרחשת בעיקר בעיתות של גיאות בשווקים, והמקרה של השלד הציבורי קידרון אינו שונה בהרבה ממקרים דומים. אלא שמספר סעיפים בתוך עסקת ההחייאה של השלד הציבורי צדו את עינינו בחוסר השגרתיות שלהם. למה צדו? מכיוון שרשות ניירות ערך ביקשה מהחברה יותר מדי פעמים להגיש מחדש את דו"ח העסקה שהיא מנסה להעביר כבר מחודש יולי.

מי שמחזיק כיום בשליטה בקידרון הוא רואה החשבון ירון ייני שעוסק בהחזרת שלדים מהעולם הבא לעולם העסקים. על-פי דו"ח העסקה שהגישה קידרון, בכוונתה לבצע עסקת הקצאת מניות כנגד הכנסת פעילות עסקית. ומהי אותה פעילות עסקית? מדו"ח העסקה עולה כי החברות EMVELCO HOLDING ו-AP HOLDING הנשלטות על-ידי האחים יוסי ושלום עטיה (בהתאמה) ייהנו מהקצאת מניות של קידרון, ובתמורה יעבירו לחברה הציבורית את כל המניות של חברת VERGE LIVING העוסקת בייזום נדל"ן בלאס וגאס, ושל חברת סינטיה העוסקת בסחר ופיתוח נדל"ן בקרואטיה. ל-VERGE, כך על-פי דו"ח העסקה, יש נכס אחד ויחיד הכולל קרקע בלאס וגאס, ועליה בכוונתה לבנות 309 דירות ושטחים מסחריים בהיקף של 3,000 מ"ר. סינטיה היא הבעלים של קרקע בשטח כולל של 74 אלף מ"ר בעיר סמובור שבמרכז קרואטיה.

כדי להעריך מה יהיה היחס בין המניות בחברות הזרות למניות קידרון, התבצעו הערכות שווי לנכסים. שווייה של חברת VERGE הוערך ב-21.7 מיליון דולר ושווייה של חברת סינטיה הוערך ב-5.1 מיליון דולר. בתמורה יוקצו לאחים עטיה (באמצעות החברות שלהם) 72% ממניות קידרון.

הפרטים הקטנים

עד כאן הכל נראה בסדר - נותנים מניות בחברות בעלות נכסים בחו"ל ומקבלים בתמורה מניות בחברה הציבורית. אבל, כמו תמיד - אלוהים נמצא בפרטים הקטנים, וכאלו לא חסרים כאן בין 169 עמודי דו"ח ההצעה.

ראשית מצוין בדו"ח העסקה כי VERGE קיבלה אישור ב-30 בנובמבר 2005 מהרשויות בלאס וגאס לשינוי ייעוד הקרקע מתעשייה למגורים, כך שתוכל לבנות על גביה 296 דירות ו-3,200 מ"ר מסחרי. עד היום התקשרה VERGE בחוזים למכירת 248 דירות בתמורה כוללת צפויה של 92 מיליון דולר. אלא שאם מסתכלים על הפרטים הקטנים מגלים כמה דברים מעניינים: ראשית, תוקף האישור פג בנובמבר 2007 דהיינו חודש מהיום, ושנית - הרוכשים משלמים רק 5% מערך הדירה ואת היתרה משלמים בעת מסירתה. המשמעות של צורת התשלומים הזו היא שלפרויקט דרוש מימון, והרבה.

לשם כך מצוין בדו"ח העסקה כי ב-16 ביולי הגישה VERGE בקשה מבנק (ששמו לא פורט) להלוואה של 75 מיליון דולר, שלה ערב אישית יוסי עטיה. הריבית על ההלוואה עמדה על ליבור בתוספת 3.75%, אבל זה עוד כלום לעומת הריבית שאמורה החברה לשלם על הלוואת מזנין בהיקף של 20 מיליון דולר, שביקשה ואשר עמדה על 25%-27%.

בדו"ח העסקה מציינת VERGE כי בכוונתה להתחיל בבנייה עוד לפני שהאישור יפוג, אבל גם אם לא תעשה כן היא צפויה להגיש בקשה להאריכו, מהלך שעל-פי הנהלת החברה לא יגרום לה לעלויות נוספות. בנוסף מצוין, כי בכוונת החברה להגיש בקשה לבנייתן של 309 דירות (יותר מכפי שהותר לה בתחילה) וכי סיכויי קבלת האישור גבוהים. לעומת זאת, מעריכי השווי של החברה, גיזה זינגר אבן, מציינים כי האישור של VERGE לבניית תוספת הדירות הינו אישור שבעל פה.

גם לגבי הנכס בקרואטיה מתעוררות כמה שאלות. ראשית, מציינת גיזה זינגר אבן, כי נציגיה ביקרו באתר הנכס ושוחחו עם ראשי החברה, אבל הם גם מציינים כי הם לא בדקו את ההיבטים המשפטיים של רישום הנכס. כלומר, במילים אחרות אומרים אנשי גיזה כי הם לא אחראים אם יתברר שהכנס לא רשום על שם מי שהוא צריך להיות רשום. אבל זה לא הכל. בגיזה גם מציינים כי חוזי המכר של הנכס ומסמכי הרישום שלו כתובים בקרואטית, ולא תורגמו לשפה שמעריך השווי מבין. את זה אנחנו מניחים שחלק מהמשקיעים היו רוצים לדעת גם אם לא הגיעו לעמוד 116 בדו"ח העסקה.