היבטי המע"מ בעסקאות מקרקעין עלולים להוביל לא אחת לתוצאות קשות למוכר המקרקעין, ובפרט במקרים בהם סבר המוכר כי המכירה אינה חייבת במע"מ והופתע להיתקל בשומת מע"מ הרואה את העיסקה כחייבת.
מקרים מעין אלה עלולים לחול בין משום שמנהל מע"מ ראה במכירה ובנסיבות הסובבות אותה כפעולה בעלת אופי "עסקי" (כגון עקב כמות העסקאות, טיב הנכס, השבחה וכו'), ובין בנסיבות אחרות ("עסקת אקראי" שלא על רקע אופי מסחרי).
במקרים מעין אלה, לא ניכה המוכר במהלך השנים את מס התשומות הכרוך ברכישת הקרקע או בהשבחה עליה (לדוגמה בנייה), כיוון שתביעת מס תשומות על-פי הדין אפשרית רק כאשר המדובר בפעילות חייבת במע"מ. אף הפסיקה נקטה בקו זה ומנעה ניכוי מס תשומות ממי שפעילותו השקעתית גרידא - ואף אם מדובר בחברה (ר' לדוג' ע"ש 256/96 חיפה זמין).
עם זאת, היה ואכן ייקבע בסופו של דבר כי המכירה חייבת במע"מ, עשוי הנישום להיות מחויב במס על מלוא סכום המכירה (על המחזור), ולא במס על ה"ערך המוסף" - כיוון שלא ניכה תשומות ולכאורה חלף המועד בו יכול היה לנכות את התשומות. זוהי תוצאה קשה שוודאי לא אליה כיוון המחוקק.
ההתמודדות עם מקרים מעין אלה אפשרית במספר מישורים:
בעבר - אף שהחוק התיר ניכוי תשומות בתוך 6 חודשים בלבד, היה מקובל באמצעות הוראה כללית של מנהל מע"מ לנכות מס תשומות גם תקופה ארוכה יותר. הוראה זו הוצאה מכח סמכות המנהל הכללית להאריך מועדים הקבועים בחוק.
כמו כן, גם בתי המשפט קבעו לעיתים שיש להתיר ניכוי תשומות אף כאשר חלפה תקופה ארוכה מ-6 חודשים (ולעיתים אף ארוכה בהרבה), ולעיתים אף כאשר אי הניכוי נבע מהעלמת מס. לדוגמה, בחלק מפסקי הדין כגון חרס (ע"ש 358/97) ועפיפי (ע"ש ע"ש 155/98) נקבע כי יש להתיר תשומות במקרים של אי דיווח לא מוצדק (בעניין עפיפי - העלמה) לאור חשיבות העיקרון של הטלת מס על הערך המוסף, ולא על המחזור.
מנהל מע"מ, שנזעק בעקבות אותה פסיקה, יזם במסגרת התוכנית הכלכלית של שנת 2003 סתימה של פירצה זו ע"י סיוג הסמכות הכללית להארכת מועדים ביחס לנושא ניכוי מס תשומות, ומתן סמכות ספציפית לעניין מס תשומות המוגבלת בזמן.
ההצעה המקורית היתה להאריך את המועדים ב-18 חודשים נוספים (סה"כ 24 חודש) בהנחה שזו תקופת הזמן הנדרשת לעריכת דוחות כספיים של העוסק, כאשר במסגרת ביקורת רואה החשבון עשויות להתגלות חשבוניות אשר נשמט ניכוי מס התשומות.
עם זאת, ראוי לשים לב להוראה נוספת אשר הוכנסה לסעיף 116(א1) לחוק אגב הדיונים בוועדת הכספים, המתירה למנהל מע"מ את הסמכות להתיר לנכות מס תשומות במשך 5 שנים נוספות מהמועד המקורי (סה"כ 5 וחצי שנים ממועד הוצאת החשבונית), אם כלשון הסעיף יוכח למנהל כי אי ניכוי מס התשומות לא נבע מרשלנות של העוסק. סעיף זה עשוי בהחלט לשמש במקרים בהם מוצאת שומת מע"מ ביחס לעסקאות נדל"ן בהם המוכר לא ידע על חובתו לשלם מע"מ, וכאשר אי ידיעה זו לא נבעה מרשלנות - לדוגמה אם וככל שקיבל חוות דעת משפטית בדבר היעדר החבות במע"מ.
הכותבים הם ממשרד עו"ד דר' אלתר ושות'.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
