אבד המסמך, אבד המשכון של הבנק

מלאכת מתן הלוואות ומשכונות במקרקעין הינה מלאכה מסובכת, מורכבת ומסוכנת כאחת. מסמכים היוצרים את ההלוואה והשעבוד הינם בעלי חשיבות ממדרגה ראשונה, ולא פחות מהם אלו מסמכי הביטול על השעבוד והמשכון.

במקרקעין השייכים למינהל מקרקעי ישראל, האפשרות לרשום משכנתא היא רק במקרה וזכויות החוכר רשומות במרשם המקרקעין. דא עקא, שמרבית הזכויות רשומות רק במינהל מקרקעי ישראל, ומכאן שרוב השעבודים נעשים ברשם המשכונות. מסתבר, כי חרף הרישומים למיניהם די ברגע של הזנחה או רשלנות כדי שמשכון אחד יבוטל וידחה מפני משכון אחר.

כך היה המקרה בה.פ. 1105/02 ואח', תמר מאור נגד בנק מזרחי המאוחד בע"מ. בעניין דנן המבקשת, שיוצגה ע"י עו"ד א. תוסיה-כהן, רכשה דירה בפרויקט שחברה בבעלות בן זוגה הקים בירושלים. לצורך מימון הדירה המבקשת קיבלה משכנתא מבנק המזרחי. הבנק רשם משכון על הדירה ברשם המשכונות, אך לימים הסתבר כי במשכון נפלה טעות סופר ונרשמו פרטים של דירה אחרת.

בין לבין, המבקשת קיבלה הלוואה מגורם אחר, שגם הוא רשם משכון על זכויותיה בדירה. בינתיים נעשתה העברת זכויות משם החברה הקבלנית לשם המבקשת. לצורך ביצוע הרישום מינהל מקרקעי ישראל ביקש כי יומצא לו אישור על ביטול משכנתא.

דא עקא, כי מסמך זה אבד במינהל מקרקעי ישראל, אך המינהל טען כי חזקה עליו שלא היה מבצע את הרישום לו המסמך לא היה בידיו.

בית משפט המחוזי, מפי השופטת מ. שידלובסקי-אור, קיבלה את העתירה נגד הבנק וקבע כי אכן המשכון השני גובר על המשכון של הבנק. בית המשפט קבע כי המינהל נהנה במקרה דנן מחזקת התקינות. חזקת התקינות פירושה, כי יש להניח כי המעשה שנעשה על-ידי רשות נעשה כדין, והנטל על מי שטוען נגד הוכחה זו.

בעניין זה השופטת מציינת, בהסתמך על הספר "המשפט המינהלי הישראלי", כי "חזקת הכשרות של פעולות המינהל - המכונה לעיתים גם חזקת התקינות או חזקת החוקיות... - היא חזקה פרשנית הניתנת לסתירה, לפיה חזקה שכל פעולה מינהלית נעשתה כדין. על מי שמבקש לטעון אחרת מוטל הנטל להוכיח כי החזקה נסתרת ע"י העובדות".

ובהמשך השופטת שידלובסקי-אור קובעת: "קיימות מספר אינדיקציות לפיהן נראה כי המינהל לא התרשל. המינהל שלח מספר פעמים מכתב לעורך הדין של תמר, בו נאמר מפורשות כי יש להעביר מכתב ביטול המשכנתא על מנת להעביר את זכות החכירה. על-פי עדות רזיאל, המסמך גם הועבר ליועץ המשפטי של המינהל".

ובעניין התחרות בין שני המשכונים, השופטת מציינת כי המדובר בשני משכונים על זכויות עתידיות, ולכן "במשכון נכס עתידי אין משמעות לרישום כל עוד לא הושלם השלב הקנייני של עסקת המשכון, דהיינו כל עוד הנכס, אובייקט העיסקה, אינו בבעלות הממשכן". ראו גם ספרם של נינה זלצמן ועופר גרייסקוף בנדון.

מכאן, כי בשידוד המערכות שנוצר בפרשה זו ידו של המשכון השני על העליונה, ומשכון של הבנק יירשם כמשכון שני על הדירה נשוא הדיון.

הכותב הינו מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה.