הנכס שמחוץ לגדר

יותר ויותר ישראלים מתחילים להפנים את הערך והיתרון הגלומים במחסן הצמוד לבית. במובנים רבים, מדובר לא פעם בתוספת השקולה לחצי חדר ואולי אף לחדר נוסף בתוך הדירה. חברות הבנייה אמנם עדיין מעדיפות ברובן להדגיש בעיקר את שטח הדירה, את המרפסת, את החניה הצמודה ואת הפארק הסמוך, אולם לפחות מבחינת הקונה הישראלי הממוצע, מסתבר כי ישנו ערך לא מבוטל גם למחסן החשוך, המשפיע גם על ההחלטה האם לקנות או לא לקנות את הדירה שלידו.

אם נבדוק את לשון החוק הישראלי, נמצא שהמחסן לא זוכה כל כך להתייחסות. נתן חילו, מנהל האגף הטכני בהתאחדות הקבלנים, מציין כי חוק מכר דירות אינו מתייחס לנושא המחסנים, משום שהחוק מתייחס רק למינימום ההכרחי המחייב את הקבלן. "מחסן בהיבט של חוק המכר הישראלי אינו נחשב ככזה. מבחינת המפרט הטכני, במקרה שמוצמד מחסן לדירה, המפרט יתאר אותו כפי שהוא מתאר כל חדר אחר. בפועל, הסטנדרט של המחסנים הוא מינימאלי וכולל לרוב חלל מרוצף, עם נקודת אור, אוורור ודלת", מסביר חילו.

לדבריו, ביפן למשל אין חובה לבנות מטבח כחלק מיחידת הדיור. "הכל עניין של תרבות, כנראה שקצב החיים ביפן כיום הוא כזה שבו הם ממעטים בבישול ביתי, ולכן הצורך במטבח התייתם עבור היפנים". כשמגיע הרגע שבו החדר - בין אם זה מחסן בישראל ובין אם זה מטבח ביפן - חוזר להיות רלוונטי, לוקח לרשויות ולחוק תקופה לא מבוטלת עד שהשינוי נכנס לתוך הספרים.

מוכנים לשלם

עו"ד עפר טויסטר, שותף במשרד עו"ד יגנס-טויסטר-בירן ושות', מסביר כי החוק אינו מחייב את הקבלנים לבנות מחסנים או שטחי אחסון פרטיים. "המחסנים הם בעצם שטחי שירות. המדיניות של ועדות התכנון ברשויות, על פי רוב, היא להשאיר את המחסנים בקומות המסד, או המרתף, ולא להתיר בניית מחסנים בקומות המגורים ("מחסן דירתי"). החשש הוא, כי בסופו של דבר, יצורפו אלה לדירה וישמשו כשטח עיקרי, בצורה לא חוקית", אומר טויסטר.

נכון להיום, קיימים סוגי מחסנים שונים בפרויקטים למגורים - מחסן דירתי הצמוד לדירה, שניתן לצרף לשטח הדירה אחרי קבלת מפתח (בדרך כלל ללא היתר חוקי, אך בעצימת עין של הרשויות), מחסן הממוקם בקומת החניון או מחסן בלובי. מיקום המחסן נגזר גם מצרכי אוכלוסיית היעד של הפרויקט, אופייה, יוקר הקרקע וסוג החפצים המאוחסנים בו.

מנהל השיווק של חברת בוני התיכון, חיים קקון, אומר כי מבדיקה שערכה החברה בקרב לקוחות פוטנציאליים ובקרב רוכשי דירות עולה כי מרביתם מעוניינים במחסן בדירה החדשה שהם רוכשים, גם כשמדובר על מחסן של ממש ולא על חדר שניתן לצרף לדירה רגע אחרי קבלת המפתח. לדברי תמי פז, מנהלת השיווק בחברת אחים דוניץ, משפחות עם ילדים צוברות עם השנים הרבה חפצים הדורשים אחסון כמו עגלות, מיטות תינוק, צעצועים, ספרי לימוד ועוד, "כך שבפרויקטים עממיים תמיד יש התעניינות מצד הרוכשים למחסנים, אך לא תמיד מתבצעת רכישה. ההוצאה הנוספת הזו הנה קשה ומכבידה בשלב הקניה. דווקא כשכמות המחסנים בפרויקט מתמעטת וזמן האכלוס מתקרב, פתאום הביקוש למחסנים גדל ולעיתים כולם נמכרים בבת אחת".

לדברי פז, ישנם גם מקרים בהם המחסנים נמכרים קצת אחרי האכלוס, כאשר אצל הדיירים מתחיל להתעורר הצורך בשטחי אחסון נוספים. "לעומתם, בפרויקטים יקרים יותר הביקוש למחסנים גבוה וההיצע לעיתים נמוך, כך שבפרויקטים כמו בראשון לציון (שם ישנם מחסנים רק לכ-15% מהדירות), נמכרים מחסנים סביב 10 אלף שקל למ"ר, ושטחיהם נעים סביב 5 מ"ר בממוצע".

לדברי קקון, "העלות הכספית הנובעת מתוספת מחסן משתנה מפרויקט לפרויקט. העלות יכולה להתחיל מכ-5,000 שקל למ"ר, מחיר של כ-30 אלף שקל למחסן בגודל של כ-6 מ"ר ועד לכ-120 אלף שקל ויותר. הדבר תלוי מאוד ברמת היוקרה של הפרויקט ובמחיר הקרקע בהתאם למיקומו".

בפרויקטים יוקרתיים בתל אביב, מחסן יכול לעלות כמו חצי דירה בבאר שבע או בערים המרוחקות רק מספר קילומטרים מהעיר ללא הפסקה, כמו רמלה או לוד. ארז שקד, סמנכ"ל השיווק בחברת אביב, מסביר כי כמות המחסנים הסופית נקבעת בהתאם לשטחי השירות החופשיים הנותרים בקומות המרתף, כאשר לרוב שטחם הוא סביב 6 מ"ר ולמרות מחירם הם סטנדרטיים לגמרי. "גם במגורי יוקרה לא נהוג לתת גמר ייחודי במחסנים, לרוב הם ניתנים כחדר צבוע, עם ריצוף ואוורור. אין מחסן לכל דירה, פשוט כי אין שטחים מיותרים, השטחים במיקומים כאלה הם יקרים לאין שיעור. מחיר מ"ר למחסן הנו 3,000 דולר".

עם זאת, מבדיקה שנערכה בפרויקטים של קבלנים מקומיים מתברר כי גם באזור השפלה נמכרים מחסנים החל מ-1,500 דולר ועד ללמעלה מ-3,000 דולר למ"ר, לא פחות יקר מתל אביב.

ומה מאחסנים? "בפרויקט בפארק צמרת בצפון ת"א, המחסנים משמשים לאחסון ארגזי יין וציוד סקי", אומר שקד. אלא שכצפוי, גם אחסנה זה עניין של גיאוגרפיה. אם בצמרת נוהגים הדיירים לאחסן אופנוע ים, ובפרויקטים יוקרתיים בירושלים רווח מרתף יינות, הרי שבאופן מסורתי בפרויקטים עממיים ינוצל המחסן לעגלת תינוקות, לול או אופניים. מידד פלדהמר, סמנכ"ל השיווק בחברת יובל אלון, אומר כי הצורך במחסן אינו קשור לגודל הדירה. בדירות מרווחות ביותר עדיין יש דרישה למחסנים, בשל רצון וצורך בחלל אחסון נפרד מהמגורים. "בחיפה למשל מאחסנים מזון במחסנים, והם משמשים לרוב כמזווה. לא ברור ממש למה, מדובר בתופעה עתיקת יומין ואין לה קשר למלחמה האחרונה", מספר פלדהמר.

שיקול כלכלי

בשורה התחתונה, למרות התדמית הנמוכה למדי של המחסן, שנותרה עדיין אפרורית למדי, עמיר שאלתיאל, מנכ"ל אלדר שיווק פרויקטים, רואה כבר היום במחסן גם כלי שיווקי.

"עד לפני כשני עשורים לא נעשתה ממש חשיבה תכנונית מוקדמת בנושא של שטחי אחסון לדיירים. המחסנים בפרויקטים משנות השמונים ומטה היו תוצאה של שטחי שירות פנויים, בקומות המרתף או הלובי שהקבלנים חילקו למחסנים במידת הצורך והביקוש, בלי לתת לזה חשיבה כלכלית שיווקית או תכנונית". היום, אומר שאלתיאל, כל החברות הקבלניות, מייחסות בהדרגה ערך רב למחסנים ובחלק גדול מפרויקטים למגורים, הם מוצמדים לדירה, כחלק מהממכר בדיוק כמו חניה, בעיקר בפרויקטים יוקרתיים. "למחסנים יש גם תפקיד שיווקי הקשור למיצוב הפרויקט ובתחרות מול פרויקטים אחרים באותו מתחם. בנוסף, מחסנים יכולים לשמש ככלי בתהליך וכחלק ממו"מ מול הרוכשים, בעיקר בפרויקטים בהם מספר המחסנים מועט, ביחס לכמות הדירות".

שאלתיאל מציין, כי מסקרים שערכה החברה עולה, כי למעלה מ-40% מהרוכשים מציינים שהאופציה למחסן היוותה חלק לא מבוטל בהחלטה על רכישת דירה בפרויקט מסוים על פני פרויקט אחר. עוד עלה מהסקר, כי הרוכשים מעדיפים לקבל מחסן על פני שדרוג של מספר קומות. מעבר לכך, גורמים בענף מציינים כי רבים מבני ה-50 ומעלה, שגדלו בעצמם בדירות עם מחסנים וכיום עוזרים ומממנים לילדיהם את דירתם הראשונה, מוכנים לשים עוד כסף עבור מחסן. בכל מקרה, לדור הבא הם ממליצים שלא לוותר על מחסן ליד או מתחת הדירה. "

ariel-r@globes.co.il