פיקדון מסוכן

מדובר בעצם בבתים משותפים המנוהלים על-ידי חברות ניהול המספקות שירותים. בהפעלת ובהקמת בתי הדיור המוגן מעורבים חברות עסקיות מובילות, חלק גדול מהן חברות בנייה, הרואות בדיור המוגן נדל"ן מניב עם פוטנציאל רווח נאה. ואכן, בענף מעורבים מיליארדי שקלים המשולמים ע"י מבוגרים בעלי אמצעים. בתי הדיור המוגן מתפקדים למעשה כמוסד פיננסי לכל דבר ועניין - רק כזה שאינו כפוף להוראות חוק כלשהן, ושאינו מצוי תחת פיקוח.

בשבוע האחרון דנה ועדת הכלכלה של הכנסת בהצעת החוק של ח"כ יצחק גלנטי (גימלאים), שהוגשה לצד הצעה נוספת של ח"כ אבישי ברוורמן (עבודה), שדנה בנושא הפיקוח על בתי הדיור המוגן. כדי להבין מה הזעיק את הח"כים וגם את משרד הרווחה ליצור מנגנון פיקוח על בתי הדיור המוגן, יש להבין ראשית כיצד פועלת השיטה.

בישראל מתגוררים כיום 10-12 אלף קשישים בדיור מוגן. עבור יחידת דיור מוגן משלמים הקשישים פיקדון הנע בין מיליון שקל ל-2.4 מיליון שקל (בהתאם לגודל יחידת הדיור) - בגובה מחיר של דירת פאר אמיתית. הפיקדון נשחק לאורך השנים (בדרך כלל שחיקה של 2.5%-3% מקרן הפיקדון מדי שנה, למשך תקופה מקסימלית של 12 שנה בדר"כ, והשאר מוחזר לקשיש או למשפחתו בסיום ההסכם. כלומר, מדובר בתשלום של עוד כ-5-10 אלף דולר בשנה (כ-400-800 דולר לחודש).

בנוסף, נדרשים הקשישים לשלם גם דמי ניהול חודשיים, תשלום הנע בין 5,000-9,000 שקל לחודש, כאשר דמי השימוש מתייקרים מדי שנה באופן אוטומטי ב-1%. לפי ההערכות, שוק הדיור המוגן מחזיק בפיקדונות של למעלה מ-10 מיליארד שקל. אולם, למרבה הפלא אין כל פיקוח או בטחונות לכספי עתק אלה.

בתי דיור מוגן נחשבים כדיור בקהילה, ואינם נחשבים כמעון לפי חוק הפיקוח על מעונות, ולפיכך אין כיום פיקוח עליהם של שום גוף, רשות או משרד ממשלתי. בנוסף, אין דרישות רישוי מיוחדות שהמוסדות נדרשים לעמוד בהן, ואין כל הסדר חוקי שמבטיח הגנה על כספי הקשישים. גורמים אלה מעמידים את הקשישים בסכנה לאיבוד כספם במקרה שהמוסדות לדיור מוגן יקלעו לקשיים כספיים ולפשיטות רגל.

לשאלת "גלובס" מסרו ממשרד הרווחה, כי "כרגע אין פיקוח של משרד הרווחה על הדיור המוגן, מאחר שאין חוק שמחייב את בעלי הדיור המוגן לקבל את הפיקוח של המדינה. מדובר בנושא צרכני ונדל"ני, ואין זה באחריות משרד הרווחה לדאוג לנושא זה ואין לנו גם כלים לדאוג לזה".

על-פי נתוני הלמ"ס, בישראל חיים היום כ-705 אלף מבוגרים מעל גיל 65, המהווים כ-10% מהאוכלוסיה. על פי התחזית, ב-2025 יגיע מספרם ל-1.2 מיליון, כ-13% מכלל האוכלוסיה.

רשתות הדיור המוגן הגדולות בישראל הן משען שבבעלות ההסתדרות, עם כ-2,800 יח"ד וכ-3,600 דיירים, אולם הבאים בתור ברשימת הרשתות הם באחזקת יזמי נדל"ן ותיקים. לפי דירוג דן אנד ברדסטריט מתחילת 2007 (מאז הוסיפו כבר מרבית החברות בראש הדירוג מאות יחידות חדשות) מצויה במקום השני רשת מגדלי הים התיכון של בריטיש-ישראל, בבעלות ליאו נואי (950 יח"ד), במקום השלישי אחוזות רובינשטיין עם כ-850 יח"ד, רשת בית בכפר של היזם והקבלן הוותיק שלום בלושטיין עם כמעט 650 יח"ד, ובהמשך מגדל הזהב של מכבי ו"עד 120" בשליטת הפניקס.

לא מעט חברות נדל"ן נוספות מחזיקות בבית דיור מוגן או שניים, שנבנו על קרקעות שבבעלותן או בנכסים שקנו החברות ולאחר מכן הגיעו למסקנה, כי לפחות כרגע האפיק הרווחי ביותר הוא הדיור המוגן. הזדקנות האוכלוסיה יחד עם הגידול ברמת החיים של קשישים רבים מעלה את הדרישה לבתי דיור מוגן, שהופכים משנה לשנה רבים ומפוארים יותר, וצפויים לאכלס בעתיד הרבה יותר מ-2% מהקשישים שגרים בהם כיום. גם פעילותן של קרנות הנדל"ן בישראל צפויה לעודד השקעות נוספות בענף.

אחד ממנכ"לי רשתות הדיור המוגן הגדולות מסר ל"גלובס", כי החברה לא מתקיימת מהתשלום החודשי, שהוא דומה במתקנים השונים של הרשת (מעל 7,000 שקל), אלא מהטיפול בכספי הפיקדונות ומהחילוט של 3% בשנה, שכן, "עיקר הבעיה בקבלת ההחלטה מצד הקשישים היא התשלום השוטף, ולא סכום הפיקדון, ומכיוון שזו אוכלוסיה לא יצרנית שמקורותיהם הולכים וקטנים, אנחנו מקפידים מאוד שדמי האחזקה יהיו רק מעט יותר מהעלות שלהם".

יצוין כי ניסיון של מספר בתי דיור מוגן לעבוד בשיטה של מכירת הדירה לדיירים לכל דבר ועניין, לא צלחה, כנראה משום שהישראלי הממוצע לא רצה שהוריו ישאירו לו דירה בירושה בבית אבות, שאחר כן יצטרך לטפל במכירתה.

הצעת חוק בדרך

כאמור, למרבה ההפתעה, עדיין לא קיים כל פיקוח על בתי הדיור המוגן. במשרד הרווחה מסרו, כי הצעת חוק שתבטיח את היציבות הכלכלית של בתי הדיור המוגן נמצאת בשלבי עבודה וניסוחים. "ההצעה נכתבת בשיתוף פעולה עם האגודה לזכויות האזרח וועד דיירי הדיור המוגן. היא תיתן מענה גם לנושא הגנה על כספי הקשישים, אך איננו יכולים כרגע לפרט את המנגנון, כי הוא טרם סוכם סופית". ההצעה גם תבטיח את הישארותם של קשישים שיכולת התפקוד שלהם יורדת משך השנים, והמשך מתן השירותים להם הם זכאים במסגרת הדיור המוגן.

הצעת החוק של ח"כ גלנטי נועדה להבטיח שהקשישים יקבלו את מלוא כספי הפיקדון שהפקידו בידי המוסד לדיור מוגן, במקרה של פשיטת רגל או חוסר רצון של המוסד להשיב להם את כספם. הפיקדונות מוחזקים בידיים פרטיות, ללא כל פיקוח ממשלתי שיבטיח שמירה על כספי הקשישים וללא כל הגנה חוקית באשר לדרך ניהול הכספים ולבטוחות שהקשישים זכאים לקבל תמורת כספם.

מצב זה מעמיד את הקשישים בסכנה לאיבוד כל כספם במקרה שהמוסדות לדיור מוגן ייקלעו לקשיים כספיים ולפשיטת רגל. מרבית המוסדות לדיור מוגן משתמשים בכספי הפיקדונות לפיתוח עסקיהם ולהקמת מוסדות נוספים. כך נוצר מצב שכספי הפיקדונות עולים בהרבה על שווי הנכסים של המוסדות. קריסה של המוסדות בבוא היום עלולה להביא למצב בו אלפי קשישים בישראל נותרים ללא קורת גג וללא כספי הפיקדונות.

לדברי ברוורמן, מרבית הקשישים מוכרים את דירת המגורים שלהם על מנת להתגורר בדיור מוגן. "כל עוד לא מוטלת חובה חוקית על המוסדות לדיור מוגן להבטיח את כספי הקשישים בבטוחות שונות - הקשישים מופקרים לנפשם ולכספם". ברוורמן מדגיש, כי בעוד שרוכשי הדירות מהקבלנים מוגנים לפי חוק מכר, המבטיח להם קבלת בטוחות תמורת כספם, דווקא דיירי הדיור מוגן הזקוקים להגנה יתרה של המדינה והחוק מופקרים, ללא כל בטוחה או ערובה לכספם.

בין הפתרונות הנקובים בהצעות החוק: החברות לדיור מוגן יוכלו לגבות פיקדון בגין המגורים רק אם יעמדו באחד מהקריטריונים: מסירת ערבות בנקאית לדיירים להבטחת החזר הפיקדון; שיעבוד הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, לטובת הדייר; רישום שם הדייר בבעלות או זכות אחרת על הדירה; רישום הערת אזהרה לגבי זכות השכירות של הדירה.

כיום מציעים לרוב אחוזות הדיור המוגן שלוש בטוחות חלופיות, בעייתיות, להבטחת הפיקדונות:

" ערבות בנקאית שמעמידים בתי הדיור המוגן להבטחת כספי הפיקדון, אך לפי תנאי ההסכם הקשישים הם שנדרשים לממן את עלות הערבות הבנקאית, שעלותה 10-24 אלף שקל לשנה (1% מסכום הפיקדון בתוספת עמלות לבנק).

" משכון הזכות העתידית לקבל כספים על הדירה מדייר עתידי. אולם, בטוחה זו לא מבטיחה את כספי הפיקדון במקרה בו לא יצליחו למכור לדייר נוסף את יחידת הדיור הספציפית בה התגורר בעל הפיקדון, או במקרה בו העסק יקלע לקשיים כספיים או לפשיטת רגל.

" רישום הערת אזהרה. אולם, הקרקעות עליהן בנויות רוב האחוזות הן קרקעות של המינהל שמוחזקות בחכירה, ועד שלא תתאפשר פרצלציה, אין כל אפשרות מעשית לרשום בגינן הערות אזהרה. "

ההסתבכות של רובינשטיין כמשל

דוגמא לסוגיה העומדת על הפרק, ולה אפשרות של השלכות מעשיות על כספי פיקדונות הקשישים, היא אחוזות רובינשטיין, הנמצאות בבעלות משפחת רובינשטיין, ולה 1,200 יח"ד.

מדובר ב-4 אחוזות שמיועדות לדיור מוגן של קשישים: אחוזת ראשונים, אחוזת פולג, באחוזת בית הכרם ואחוזת צהלה. לפי ההערכות, רובינשטיין מחזיקים בידם פיקדונות קשישים בסך כולל של למעלה מ-750 מיליון שקל.

רובינשטיין אינה שונה משאר בתי הדיור המוגן, בכך שאינה נותנת לקשישים בטוחות ממשיות כנגד הפיקדונות. אולם, תביעת ענק המוגשת כנגד החברה ובעליה ונושאה הירושה המשפחתית, עלולה להעמיד את כספי הפיקדונות בסכנה.

רובינשטיין, כשחקנית בולט בתחום הדיור המוגן, עומדת כעת מול תביעה, שאם תתקבל, ולו בחלקה, עלולה להביא לקריסה ולתוצאות קשות עבור כמעט 2,000 קשישים. רובינשטיין (שוב, כחברות אחרות) מקבלת הלוואות ללא ריבית מהקשישים ומשתמשת בהן להשקעות שונות ולבניית אחוזות נוספות. אם כל הקשישים יחליטו יום בהיר אחד לעזוב את האחוזות - אין לרובינשטיין יכולת מעשית להחזיר להם את כספי הפיקדון, ואין גורם מפקח שיושיע אותם.

בתביעה שהגישו האחים נורית ויואב רובינשטיין, נגד אחיהם רמי (בעל השליטה בחברת רובינשטיין) ונגד אימם, הם דורשים לקבל את חלקם בירושת אביהם. התביעה מעלה חשש לגורלן של אחוזות רובינשטיין.

רובינשטיין מציעה שלוש דרכים להבטחה לכאורה של הכספים, אך כאמור בכתבה, בטוחות אלה שמעניקות הרשתות השונות ריקות מתוכן. לכאורה, מצטייר הרושם כי אחוזות רובינשטיין הן נכסים פיננסיים יציבים וכדאיים. כך למשל, עלות ההקמה של אחוזת צהלה היא 156 מיליון שקל, בעוד שסך הפיקדונות שרובינשטיין גובים מהקשישים באחוזה זו עולים על 275 מיליון שקל. אולם, בתי הדיור המוגן של החברות השונות ממונפים רובם ככולם - אם באמצעות הלוואות מבנקים ואם באמצעות הפיקדונות. הדבר מדאיג נוכח העובדה שבמידה ותתקבל תביעת האחים לקבל את חלקם היחסי בנכסי אביהם, ישנו חשש ממשי ביותר לקריסת האחוזות לדיור המוגן.

לטענת מקורבים לתובעים, קריסה זו בהחלט אפשרית נוכח השיטתיות שבמינוף הנכסים. מנהלי אחוזות רובינשטיין הודו בראיונות בעבר שרק חלק מכספי הפיקדונות של הדיירים מושקע בניהול ובתחזוקת בתי הדיור המוגן, בעוד מרבית כספי הפיקדונות משמשים לבניית פרויקטים חדשים.

הסכום העומד בבסיס התביעה של האחים מוערך בכ-100 מיליון דולר. הפרויקטים החדשים של רובינשטיין ודומיהם נבנים ע"י ליווי בנקאי, וכספי הליווי עומדים כנגד הפיקדונות. במידה ויאלצו רובינשטיין להזרים כסף מזומן לאור התביעה - יקטע כל השרשור הנ"ל ויופר האיזון. מכיוון שהעסקים השונים אינם מניבים סכומי כסף נזילים בגובה כספיי התביעה, יאלץ רמי רובינשטיין להגדיל את החשיפה שלו אל מול הבנקים על מנת לקבל הלוואת מזומן. החשש הוא שהפיקדונות ישמשו גם כאן כבטוחה/תחליף להלוואה. במצב זה הן הקשישים והן הבנקים, "אוחזים" באותו פיקדון.

אילן תמיר, מנכ"ל רשת אחוזות רובינשטיין ובעל השליטה בחברת אמריקר השותפה ברשת, אומר כי הוא אינו מבין את המהומה בעקבות הצעת החוק, וכי הטיעונים המועלים נובעים מחוסר הבנה. תמיר אומר כי הוא מברך על הצעות החוק, אולם "לבתי הדיור המוגן הנורמטיביים אין בו חידוש. הם מציעים את הבטוחות ממילא, וכל דייר בוחר את הבטוחה שעדיפה לו. צריך את החוק לגבי כאלה שלא מציעים אותן. להיפך, יש לנו אינטרס שלא יחדרו גורמים בלתי אחראיים למערכת".

עם זאת, תמיר אומר שברור כי בשוק חופשי הדיירים הם שצריכים לשאת בעלות הבטוחות, כמו למשל עלות של 1% לערבות הבנקאית. " אם העלות של הבטוחות תוטל על בתי הדיור המוגן, הם יהפכו למוצר שרק בודדים יוכלו ליהנות ממנו".

לדברי תמיר, לרובינשטיין כבר 1,200 יח"ד פעילות. "מהרגע שאני מוכן להעמיד ערבות בנקאית במחיר הוגן, וזה מה שאני עושה, אז אני יכול גם לקחת את הכסף הזה ולזרוק אותו. הפיקדונות מכסים את עלות הבנייה, היא לא באה מהאוויר". תמיר מתנגד נחרצות לפיקוח על פעילות הדיור המוגן, שכן לדבריו אלו יגרמו רק נזק.

תמיר לא מודאג גם מהתביעה המשפטית כנגד משפחת רובינשטיין. לדבריו, אין לתביעה כל השפעה. "אפילו נניח שיפסק שחצי מהמניות יעברו לאחרים, הרי על החברה אין כל השפעה מי הם בעלי מניותיה. אחוזות רובינשטיין זו חברה עשירה ויציבה. התביעה היא נגד הבעלים ולא נגד החברות".