הגיע זמן המשרדים

שוק המשרדים המקומי יוצא בשנים האחרונות משפל אורך טווח בו הוא היה שרוי, בעיקר בהשפעת המיתון הכבד ששרר במשק בתחילת העשור והקיפאון של שוק העבודה ותעשיית הטכנולוגיה. השנים האחרונות אמנם היו שנים של צמיחה נאה במשק, שלוותה בשיפור בשוק העבודה ובענף ההיי-טק, אך שוק המשרדים לא כל-כך צמח במהלכה. ההסבר לתופעה הזו טמון בעיקר במלאים הרבים ששרו בשוק ובעובדה שהיזמים המובילים העדיפו להיפתר מה"סטוקים" בטרם יצאו לפרויקטים חדשים.

בוועידת ישראל לעסקים שנערכה בשבוע שעבר, היטיב לתאר את התופעה איש העסקים אליעזר פישמן, שעל אף פעילותו הענפה בחו"ל נחשב עדיין לאחד מיזמי הנדל"ן הגדולים, וכמובן הוותיקים, במשק הישראלי. לדידו של פישמן, הסימן המובהק לפריחה מחודשת של שוק המשרדים הוא עסקאות מסוג אלו שמבצעות בחודשים האחרונים גב-ים ואמות, במסגרתן נרכשות קרקעות חדשות לטובת ייזום פרויקטים.

מדוע מדובר באיתות חיובי? ההסבר לכך די פשוט. ברגע שחברת נדל"ן מניב מחזיקה בקרקע שעליה היא מתכננת פרויקט מניב כלשהוא, הרי שהיא רואה לנגד עיניה את עלות הבנייה בלבד לצורך חישובי הכדאיות שאותן היא עורכת. במקרה כזה, תוכל הפירמה להתבסס בחישובים על תשלומי שכ"ד צנועים יותר בעתיד, שכן גם העלויות יהיו צנועות יותר.

במצב שבו פירמה רוכשת קרקע לצורך בניית פרויקט עתידי, מדובר באיתות אשר מלמד בצורה מובהקת יותר על השקפתה לגבי מצב השוק. במצב כזה, שיקולי הכדאיות של הפרויקט יכללו את שכ"ד מחד ואת עלויות הבנייה ועלות הקרקע מאידך, ולכן די ברור שהפירמה תתבסס על אפסייד בשכ"ד בטרם תיכנס למהלך מסוג זה.

המצב בשטח הוא שמחירי השכירויות של המשרדים, אם לשפוט לפחות לפי אזור ת"א, רשמו בשנים האחרונות עליות מרמת השפל של 9-10 דולר למ"ר במיתון האחרון, ובמקומות מסוימים מגרדות את רף ה-20 דולר. לדידו של פישמן, שכ"ד של 35 דולר למ"ר הוא שכ"ד שמצדיק ייזום פרויקט מניב מ-א' ועד ת', ולשם הוא מעריך ששוק המשרדים המקומי יתכנס בעתיד. נראה שאמות וגב-ים יסתפקו גם בשכ"ד נמוך יותר, מה עוד שמדובר כאמור בפרויקטים שמתוכננים בעיקר בפריפריה.

מצבה של ת"א בהקשר זה הוא מסקרן במיוחד, שכן פרט למגדל המוזיאון שקם בשנים האחרונות לא נבנה בעיקרון אף פרויקט משרדים רציני, והמלאים ששררו כבר כמעט התכלו לגמרי. בשטח עצמו אמנם נרקמות בחודשים האחרונים תוכניות לבניית פרויקטי משרדים חדשים בעיר, אך נראה שעד שאלו יבשילו ייווצר פיגור לא קטן של היצעים - בניגוד לעודף ההיצע ששרר בשנים האחרונות, מה שעשוי לדחוף את השוק כלפי מעלה.

אם לחזור לאמות ולגב-ים, הרי שמתוקף היותן הברומטריות של שוק המניבים המקומי, אפשר בהחלט להתעודד מההשקעות שמתכננות השתיים בפרויקטים חדשים. מבחינת גב-ים, מדובר בהעמקה של הפעילות היזמית לאחר שהחברה עסקה בשנים האחרונות בעיקר בהשבחת הפורטפוליו שהיה בידה, ולא נטתה לצאת להרפתקאות חדשות.

מבחינת אמות, ראוי לזכור שבעבר החזיק הבעלים נתן חץ גם בשליטה בחברת היזמות עוגן, ולכן נמנע מלהיכנס לפרויקטים יזמיים באמצעות אמות מחשש לניגוד עניינים. לאחר שמכר את חלקו בעוגן, הכריז חץ כי כעת תוכל אמות לפנות גם לתחום היזמי, והמהלך אכן לא איחר לבוא.

אם יוצאים מנקודת הנחה שאמות וגב-ים הן שתי חברות שמתנהלות לרוב באופן שמרני, ניתן לומר שמהלכים האחרונים שלהן מגלמים את ציפיותיהן משוק הנדל"ן למשרדים. כשהמהלכים הללו מצטברים למאסות הולכות וגדלות, ואחר המגמה ניתן יהיה לעקוב בתקופה הקרובה, אפשר להעריך שגם קברניטי השתיים שותפים להערכתו של פישמן, כי שוק הנדל"ן למשרדים הולך לתקופה של פריחה.

חברה אחרת שיהיה מעניין לעקוב אחר האסטרטגיה שלה בתחום ייזום המניבים היא נצבא, שיושבת כיום על עתודות קרקע משובחות באזורי ביקוש. נצבא אמנם לא תצטרך לרכוש את הקרקעות לצורך הפרויקטים, ולכן האיתותים שתייצר אינם כה מובהקים. עם זאת, התכניות הגרנדיוזיות של החברה מדברות על הקמה של עשרות מגדלי משרדים בשנים הקרובות, כך שהיא תהווה גם כן את אחד הסמנים המרכזיים של שוק המשרדים המקומי.

באשר לשחקנים האחרים שפועלים בשוק, הרי שהם ביצעו בחודשים האחרונים עסקאות ספורדיות לרכישת קרקעות, שמטרתן הסופית היא ייזום פרויקטים חדשים בתחום המשרדים. לפי שעה אמנם קשה לדבר על מגמה, ובמיוחד לא בכרך התל-אביבי, אך ממבט על ראש החץ של גב-ים ואמות ניתן להעריך שגם היזמים היותר קטנים שפועלים כיום בשוק המקומי יחליטו בקרוב להגביר את פעילות הייזום בו בתחום המשרדים. "