דירה או עסק?

לדברי הלפרט, "ככלל, קובעת הפסיקה כי מקום בו השימוש המותר על פי התוכנית הוא "מגורים", הכוונה היא למגורים של משפחות או של יחידות משפחתיות. לכן, בנסיבות בהן מושכרת דירת מגורים למטרות מסחריות ולדיירים מזדמנים בתחלופה רבה קיים סיכון שיקבע כי אין מדובר בשימוש למגורים".

עם זאת, מציין הלפרט כי הפסיקה בעניין אינה אחידה. בית משפט בוחן בכל מקרה אם "שהותם קצרת המועד של שוכרי הדירות עונה על הגדרת מגורים". ניתן לטעון, שהשכרת חדרים או דירות לטווחי זמן קצרים אינה שונה באופן מהותי מניהול עסק בדירת המגורים, הזקוק להיתר מפורש עבור השימוש החורג.

הלפרט: "בית המשפט העליון התייחס לא אחת לסוגיית ניהול עסקים בדירות מגורים וקבלת קהל בהן וקבע כי אין לפטור את בעליהם מקבלת היתר לשימוש חורג, מקום בו מעוניין בעל העסק להפעיל את עסקו בדירת מגוריו המצויה בבניין הנועד לתכלית של מגורים".

בכל מקרה, חשוב לדעת ששימוש חורג בדירת מגורים ללא קבלת היתר מהווה עבירה פלילית, "החושפת את בעל הנכס לסיכון של הגשת כתב אישום נגדו, הגם שסיכון זה אינו רב, נוכח אכיפה פושרת של הרשות המקומית". בה בעת, חושף את עצמו בעל הנכס גם לתביעות כספיות (בשל נזקים והפרעה) מצד דיירי הבניין האחרים, "לרבות הוצאת צווי מניעה להפסקת השימוש החורג בדירות".

בפועל, ניראה שאם משכיר הדירה הוא תל אביבי, שרוצה לסייע לעירו לקלוט תיירות, הוא לא צריך לחשוש יתר על המידה.

עיריית תל אביב מסרה כי: "חוק רישוי עסקים קובע שהשכרת חדרים בדירה של עד 3 חדרים אינה עסק טעון רישוי, כך שאין במקרים אלה צורך בהוצאת רישיון עסק או היתר לשימוש חורג. השכרת דירות או חדרים לתקופות קצרות אינה משנה את ייעודו של המבנה, והרישיון תקין כל עוד לא מתווספים לדירה שירותי מלון, כמו לובי, מסעדות וכדומה. לפיכך, ומכיוון שמדובר ברכושו הפרטי של המשכיר, העירייה אינה צד בנושא ואין לה כל דרך חוקית להתערב ולמנוע השכרה לתקופות קצרות או בינוניות".

יחד עם זאת, גם שאלת המיסוי אמורה להטריד את המשכירים לתקופות קצרות. מאחר והדירה הפכה למעין מלון, לא בטוח שהם יוכלו ליהנות מהפטור שיש כיום ממס עד לגובה של כ-3,700 שקל בהשכרת דירת מגורים. לדברי עורך הדין זיו שרון, ממשרד דר' אלתר ושות, השאלה אינה נוגעת למי שיש לו הכנסה ספורדית מהשכרות קצרות מועד, "אלא במי שהפך זאת למעשה לעסק על פי מבחני דיני המס - קיום נמשך, מנגנון, מחזוריות".

במקרה כזה, הוא אומר, "השירותים הנלווים שאינם אך ורק העמדת נכס הופכים זאת להכנסה אקטיבית ולא לתשואה לנכס". לאור זאת, הוא קובע, רשויות המס יראו זאת כהכנסה מעסק ולא כהשכרה הזכאית ל-10% מס או לפטור ממס, אבל מאידך יתירו את כל ההוצאות העסקיות". בנוסף, כאן לא מסתיימות חובותיו של המשכיר, כי "גם מע"מ יראה השכרה זאת, במיוחד בשל השירותים הנלווים, כהשכרה חייבת במס ערך מוסף".

יתר על כן, השימוש מהסוג הזה עשוי לפסול, לפחות לפי גישת רשויות המס, את הדירה מלהיות משמשת למגורים "ולכן הבעלים מוכר הדירה עשוי להיפגע גם במימוש זכותו מפטור ממס".