סוף עידן מכרזי הנדל"ן

אתה מעוניין בנכס שמוצע למכירה? תן למי שלא קרא את פסק הדין שיתואר להלן להשתתף במכרז, לשכור שירותי מומחים קודם להגשת ההצעה על מנת ליתן לו הערכה כספית של הנכס, להשכיב כסף פנוי בבנק למספר חודשים על מנת לקבל את הערבות הבנקאית שדורש מפרסם המכרז. אתה, חכה לתוצאות המכרז, ואם לאחר שתשמע מי זכה ובכמה, פנה למפרסם המכרז, תציע הצעה גבוהה יותר וקרוב לוודאי שהצעתך תאושר.

אך עדיין לא כדאי לך להתחיל ולהשקיע בתכנון הנכס ובהשבחתו. גם אחרי שאושרה זכייתך בבימ"ש, נחתם איתך חוזה מכר, העיסקה דווחה לרשויות המס ואתה כבר נפרדת מכמחצית הכסף שיעדת לעיסקה ואתה כבר רץ ומשקיע זמן וכסף בפגישות לקידום הנכס, יכול ביהמ"ש לבטל את זכייתך ולקבוע כי יפורסם מכרז חדש. הכל יעשה בשם המונח המקודש "מיקסום הנכס".

בע"א 9093/07 אשר בעניינו ניתן בימים אלו פסק דין בבימ"ש המחוזי בירושלים, נדון ערעורה של חברת שער העיר ירושלים, ולמען הגילוי הנאות - הח"מ מחזיק בכמה ממניותיה - על החלטת בימ"ש השלום לבטל זכייתה במכרז ולפרסם מכרז חדש.

18 בעלי זכויות משותפות בשטח קרקע של 1.7 דונם בסמוך לתחנת אגד בכניסה לירושלים, לא הצליחו להגיע להבנה בדבר חלוקת השותפות ביניהם, ובביהמ"ש מונו שני עורכי דין ככונסי נכסים אשר מטרתם מכירת הנכס וחלוקת התמורה בין השותפים. כבר כאן יודגש כי על הנכס לא רבצו חובות ולא היו נושים.

כונסי הנכסים פרסמו מכרז בעתונות והחברה זכתה כאשר הציעה את ההצעה הגבוהה ביותר - אשר שופרה לאחר תהליך נוסף של התמחרות פנימית בין המציעים - הצעה שאף היתה גבוהה מדוח שמאי שהיה בידי כונס הנכסים. הכונסים הביאו את ההצעה הזוכה לאישור ביהמ"ש אשר מינה אותם, ביהמ"ש אישר את זכיית החברה ואת החוזה שחתמו הכונסים עם החברה. החברה שילמה כ-50% ממחיר הנכס, העסקה דווחה לרשויות המס ואף שולמו בגינה תשלומי המסים הנובעים מרכישת הנכס והחברה החלה ופעלה במשך כשנתיים בתכנון והשבחת הנכס. בפעולותיה אלו, הביאה לשינויים משמעותיים בתכנון המיועד למגרש, הגיעה להסכמות עם בעלי חלקות סמוכות בנושאים מורכבים שונים, שילמה כספים למתכננים, יועצים ועורכי דין.

מסירת הנכס לידיה כנגד ביצוע יתרת התשלום התעכבה, כיוון שאחד מ-18 מבעלי החלקה סירב לפנות דירתו שנמצאת בנכס שכן טען נגד הסכום שהוא אמור לקבל מתוך העוגה שמשולמת ע"י החברה וטען שמגיע לו יותר משהוקצה לו בחלוקה הפנימית. כונסי הנכסים הציעו לחברה לשלם את יתרת מחיר הקרקע ולקבל את החזקה בכפוף לאי פינוי הדירה שבנכס ולכך סרבה החברה.

בעוד 18 בעלי החלקה מתדיינים בינהם, החליט בימ"ש השלום לבקשת כמה מבעלי הנכס לבטל את זכיית החברה במכרז. הענין נדון בערכאות שונות ובמספר הליכים כאשר לעניננו יודגש הפן של "מקסום הנכס".

בתי המשפט התמודדו בשנים האחרונות עם שני עקרונות חשובים בסוגיית המכרזים - קבלת התמורה המירבית בגין מכירת המקרקעין מזה, אל מול החובה והרצון להגן על מגישי הצעות למכרזים, הרצון שלהם להשתתף במכרזים יציבות וסופיות הליכי המכרז. בכמה פסקי דין הועדף העקרון של מיקסום התמורה בנסיבות אשר הלכו והתרחבו מפסק דין לפסק דין. ואולם בכל אותם מקרים היה מדובר במכירת נכס מקרקעין אשר תמורת המכירה אמורה להכנס לקופת פירוק או כינוס כאשר נושים נושפים בעורף וישנו רצון ואינטרס להחזיר להם כמה שיותר מהחוב כלפיהם ולסלק כמה שיותר מהחוב של החייבים. בתיהמ"ש נטו במקרים אלו להעדיף את עקרון "מיקסום הנכס" והגדלת התמורה שתינתן עבורו אף לאחר שהתקבלה הצעת מציע במכרז ובמספר סייגים, כגון הצעה חדשה ורצינית שגבוהה באופן ניכר מההצעה הזוכה. הצדקה לנטיה זו נמצאה בדמות השוקת השבורה בפניה נמצאים הנושים והחייבים והרצון בהגדלת העוגה תוך ידיעה כי אף בהגדלה לא יצאו הנושים כשכל החוב להם מוחזר.

חידושו של פסק הדין הנ"ל הוא בכך שכאן הועדף באופן בולט וללא סייגים עקרון "מיקסום הנכס", על אף שלא עמדו בצד נושים כלשהם. היה כאן כאמור ענין של פירוק בהסכמה של שיתוף במקרקעי, כאשר תמורת המכירה אמורה להתחלק בין בעלי הקרקע אשר לא הצליחו להגיע להבנות בינהם ולכן מבוצעת המכירה ע"י כונסי נכסים מטעמם.

משהובאה בפני ביהמ"ש הבחנה מהותית זו בין מכירת נכס כשיש נושים, למכירה בהסכמה במסגרת פירוק שיתוף, פטר ביהמ"ש עצמו מדיון ענייני ומעמיק בה בהסתפקו בהערה: "נעיר, כי לדידנו אין מקום להבחנה שעשתה המערערת בין מכירת מקרקעין במסגרת ההוצאה לפועל לבין מכירתם בפיקוח בית המשפט. בשני המקרים יש לבעלי הזכויות אינטרס להשאת רווחיהם מהמכירה".

ביהמ"ש המחוזי שינה במקרה זה את צידה האחד של המשקולת, מחיר גבוה מול הסתמכות על זכיה במכרז וקבע כי עקרון המחיר הגבוה לא חל רק במקרה שבו יש צורך בהגנה על נושים ועל החייב, אלא גם בהגנה על האינטרסים של בעלים במשותף במקרקעין. בכך חידושו של פסה"ד וכאן התקדים.

מדוע? למה? האומנם אין מקום להבחנה? מדוע יש להעדיף את האינטרס של מוכר מרצון על פני האינטרס של המשתתף והזוכה במכרז. יוער כי במקרה שנדון כאן, אף התעלם ביהמ"ש מהנזק העצום שנגרם למערערת שזכתה במכרז וכאמור שלמה כמחצית ממחיר הקרקע כבר לפני כשלש שנים ומאז פעלה רבות להשבחתו, והכל בנימוק אשר לא בוסס עובדתית כי הקרקע היום שווה הרבה יותר ולכן יש להעדיף את האינטרס של בעלי הקרקע. האומנם? ומה תעשה היום המערערת עם כספים שהשקיעה לפני שלש שנים כשהיום רמת המחירים גבוהה יותר?

לדידי, ישנה כאן התדרדרות במדרון חלק של העדפת אינטרס אחד על פני משנהו עד כדי פגיעה בלתי ראויה ומוצדקת ברעיון המכרז. כל עוד לא תשונה פסיקת ביהמ"ש - טוב יהיה לשקול בכובד ראש אם אכן כדאי להשתתף במכרז אשר תוצאותיו עלולות להתבטל.

אל תשתתפו במכרזים, שבו על הגדר, תנו לילדים לשחק לפניכם ולאחר שיתבררו תוצאות המכרז תינתן לכם ההזדמנות להציע הצעה גבוה יותר ולזכות.