להיכנס לקלחת הרותחת

ס קטור הנדל"ן הוא כידוע בין הנפגעים המרכזיים מהמשבר שפוקד את השווקים הפיננסים בחודשים האחרונים, ולכן משקיעים לא מעטים תרים אחר הזדמנויות ההשקעה שטמונות בו בתקופה הנוכחית. באשר לכדאיות מהלך מסוג זה, אמנם טרם הוברר האם הסקטור, על הסיגמנטים ואזורי הפעילות השונים בו, כבר "נגע בתחתית", אך נראה שמימושים בשיעור של עשרות אחוזים כבר מצליחים לעורר את התיאבון של המשקיעים.

במקום לפנות דווקא למניות הנדל"ן המקומיות, יכולים המשקיעים להרחיב מעט את הפריזמה ולנסות ולצוד הזדמנויות מעבר לים. אחת מהן, היא אולי קרן הריט Dow Jones Equity All REIT Index, שנסחרת בארה"ב ועוקבת אחר תמהיל של קרנות ריט, שמספק חשיפה רוחבית לשוק הנדל"ן האמריקני.

טרם הדיון בקרן הספציפית, עבור המשקיע הממוצע יכול המהלך לתרום לחיוב בשני אספקטים. הראשון הוא הגיוון של תיק ההשקעות והחשיפה לדולר האמריקני דווקא בנקודת הזמן הנוכחית, והשנייה היא האפשרות ליהנות מיתרונות ההשקעה הגלומים בקרן ריט, המתמצים בהטבות מס ובתקבולים שוטפים של דיבידנדים נאים.

באשר להשקעה עצמה, הרי שבמקרה זה צריך המשקיע לשאול את עצמו האם מדובר בנקודת זמן טובה להיחשף לשוק הנדל"ן האמריקני. יותר מכך, אם אכן מדובר בנקודת זמן טובה, הרי שייתכן וחשיפה נקודתית ואגרסיבית יותר לסיגמנט שנפגע במיוחד מהמשבר - שוק הנדל"ן למגורים לדוגמא - תהיה מהלך חכם יותר מבחינתו.

בכל מקרה, ה-Dow Jones Equity All REIT הוא פתרון שמרני יחסית, הן לאור העובדה שמדובר בקרן ריט והן לאור תמהיל הנכסים. מלבד זאת, גם הירידה שנרשמה בערך הקרן בשיעור של כ-20% בשנה האחרונה, על רקע תשואה שנתית ממוצעת של כ-11% ב-10 שנים האחרונות, ייתכן ויוצרת הזדמנות השקעה כעת.

מבט רחב יותר מלמד כי הקרן עצמה כוללת 119 מניות בעלות שווי שוק מצרפי של 290 מיליארד דולר, כשרובן המכריע הציגו בשנה האחרונה רווחיות. נכון להיום, נסחרת הקרן לפי מכפיל של 22 על רווחיה בשנה האחרונה, ומכפיל רווח חזוי של כמעט 30 על רווחיה החזויים בשנה הקרובה, תוך שהיא מחלקת דיבידנד שנתי בשיעור של כ-5% - קרי המשקיע יכול לצפות בשנה הקרובה לתשואה דולרית של 8% בשקלול המכפיל והדיבידנד.

הקרן מחזיקה בפירמות שמתפעלות ומחזיקות נכסים מניבים בלבד, שמתפרשים על פני מגוון רחב של תחומים. בין היתר, מדובר בנדל"ן משרדי, נדל"ן תעשייתי, נדל"ן מסחרי, נדל"ן למגורים, מלונאות ושירותי בריאות - מה שמאפשר פיזור סיכונים נרחב.

אגב, מבט על הקרן האחות, Reit Mortgage Dow Jones, יכול להוות אלטרנטיבה למשקיעים שוחרי סיכון, שלא מפחדים להיכנס להשקעה סיגמנט שעמד בלב המשבר הכלכלי האחרון בארה"ב. מדובר בקרן שמשקיעה בעיקר במשכנתאות לתחום הנדל"ן למגורים, אך גם בנדל"ן מניב, ואשר סיכמה את 2007 עם נפילה של כ-40%, אליה התווספה נפילה של יותר מ-20% מתחילת 2008. עם זאת, על מנת לשים את הדברים בפרופורציה נציין, כי מאז השקתה, בשנת 1989, הניבה הקרן עד לנפילה הנוכחית תשואה שנתית של כמעט 5% - ויש להניח שבהדרגה היא תתכנס לקו הרגרסיה שלה.

להבדיל מקרן הריט שמשקיעה בתחום הנדל"ן המניב, מכפיל הרווח של קרן הריט המתמחה במשכנתאות עמד בשנה האחרונה על 26, והציפייה היא שמכפיל הרווח בשנה הקרובה יעמוד על רמה של 5.5 בלבד. חלק ניכר מ-34 חברות הקרן עברו באחרונה להפסדים, בעקבות חדלויות הפירעון בשוק הרלוונטי, כשתשואת הדיבידנד של קרן זו עומדת על 14.5% עפ"י נתוני השנה האחרונה.

בשורה התחתונה, ניתן לומר שהשקעה בקרן ריט אמריקנית יכולה להיות פתרון מעניין לגיוון תיק ההשקעות בכל נקודת זמן, וחלופת השקעה מעניינת במיוחד בנקודת הזמן הנוכחית. זאת, לאור השפל אליו נקלע שוק הנדל"ן בארה"ב, ובמיוחד מכיוון שגם הנדל"ן המניב נפגע לא מעט - לפחות בשווקים הפיננסיים - ולמרות העדר פגיעה ממשית בינתיים בפירמות.

התנהגות דומה ראינו גם בשוק המקומי, בו המשקיעים גרפו לאחור חברות נדל"ן מכל הסיגמנטים בעקבות המשבר, מבלי לבחון את מידת המעורבות של הפירמה בו וההשלכות העסקיות שצפויות לה. לכן, מי ששוקל לחזור לסקטור דווקא כעת, ייתכן שדווקא חזרה לקלחת הרותחת היא פתרון טוב שיאפשר השגת רווחים עודפים בעתיד, לכשהרוחות בשווקים יירגעו. **