ברור לי שהעוצמה תיחלש

הסערה משתוללת בארצות הברית, משבר הסאב-פריים מכה בכל פינה בעולם ותחזיות בנק ישראל מצביעות על האטה בצמיחה בישראל בשנת 2008 לשיעור של 3.2%. אף על פי כן, בשיחה עם "גלובס" לסיכום שנת 2007 בנדל"ן והצצה קדימה לשנה הנוכחית, ראש מערך הנדל"ן בבנק לאומי, יואל מינץ, נשמע פחות מוטרד מהצפוי ואולי אפילו אופטימי.

הגודל לא קובע

אולי אחת הסיבות לכך היא השנה המוצלחת שעברה על לאומי. אמנם בנק הפועלים עקף את לאומי בהיקף האשראי ובהכנסות, בעיקר אחרי שמיין מחדש את כל פעילות הנדל"ן שלו ועסקאות שבעבר סווגו אחרת נרשמו כעת כעסקאות נדל"ן, אבל בפרמטר החשוב ביותר - הרווח, בנק לאומי ממשיך להוביל.

למינץ, שהחליף את עוזי לוי לפני כמה חודשים בראש מערך הנדל"ן של לאומי, לא מפריע שבנק הפועלים גדול ממנו בהכנסות ובאשראי. "הגודל לא מעניין אותי", הוא אומר, "אני מקבל החלטות אשראי בהתאם לפרויקט ולא יזיז לי אם אני מוביל או אם בנק הפועלים גדול יותר. הרי תמיד אפשר לממן עסקאות במרווח אפסי ושוב לגדול. אני רוצה להיות איכותי ולהרוויח. מה הטעם בלצמוח ואחר כך להפריש לחובות מסופקים?"

גלובס: איך ההאטה הצפויה תשפיע על השוק?

"קשה להעריך מה יקרה בשנת 2008. יש תחומי פעילות שרגישים לתושבי חוץ ולפרמטרים של פעילות כלכלית. מובטלים לא מחליפים דירה ולא הולכים לקניונים, אבל אנחנו כנראה נרד מצמיחה של 5% לצמיחה של 3.5% ואלו נתונים המצביעים על כך שלא יהיה בום אבל תהיה יציבות. מצב של מיתון מתקיים בשיעורי צמיחה נמוכים בהרבה".

- בשנתיים האחרונות ירדה מאוד ההפרשה לחובות מסופקים והיה החזר של חובות עבר (רקוברי). האם נראה עליה בהפרשות בשנה הקרובה?

"ההפרשה אכן היתה נמוכה מהממוצע הרב שנתי וסביר להניח שנראה עליה בהפרשות, אבל אחרי שנתיים טובות התיק איכותי".

- בחודשים האחרונים שוק ההון כמעט נסגר לגיוסים. תהיה לחברות הנדל"ן בשנת 2008 בעיית נזילות?

"שוק ההון לא נסגר לגמרי אלא יש דיפרנציאציה. חברות טובות וחזקות יוכלו להמשיך ולהנפיק, חברות אחרות יתקשו להנפיק חוב לא מדורג ולא סחיר.

"אני לא מעריך שתהיה בעיית נזילות, כי שוק ההון היה מאוד נדיב ונתן גרייס ארוך על הקרן. לכן, 2008 לא תהיה שנת החזרים כבדה של אג"ח שגויסו בשנות האופוריה וההחזרים יתחילו ב-2009. בנוסף, להרבה חברות יש כסף בקופה שגויס בעבר והושקע בפרויקטים, שבשוק סביר יניבו רווח שיגדיל את ההון העצמי".

- ובתרחיש השלילי?

"יש גופים עם הון עצמי נמוך, שלהם פרויקטים בארץ ובחו"ל. כאשר רמת הסיכון הגלובלית עולה כך גם רמת הסיכון שלהם. בתרחיש השלילי פרויקטים יתקעו, תהיה בעיית נזילות, אי אפשר יהיה להחזיר את האג"חים ומכיוון שבאג"ח לא ניתן לשחק יהיו דיפולטים (חדלות פירעון)".

"השוק מפגין עוצמה"

- איך אתה מסכם את 2007 בבנייה למגורים?

"מספר התחלות הבנייה ממשיך להיות נמוך ואף מתכווץ, אבל באזור הקרוי 'מדינת תל אביב' השוק טוב, במיוחד הדברים אמורים במגורי היוקרה. זה קורה לא רק בתל אביב אלא גם במוקדים נוספים כמו נתניה, הוד השרון, אשדוד, מודיעין, פתח תקווה ורמת גן. השוק מפגין עוצמה ויש סימן שאלה האם העוצמה תישמר. לי ברור שלא, והשאלה היא כמה היא תיחלש".

- מה קורה בירושלים?

"מסוף הקיץ שעבר אנו מזהים בעיות וגל הקונים נעצר. אין יותר מדי בנייה, יש את בית וגן, הר חומה ומגורי יוקרה בתוך העיר. לגבי פרויקטים נוספים - העסק תקוע ויש מעט קונים. ההבדל העיקרי בין ירושלים לשאר הארץ הוא זהות הרוכשים מחו"ל. בשאר הארץ יש צרפתים, בלגים, אנגלים, גרמנים וגם אמריקנים. בירושלים יש רק אמריקנים ובעיקר החרדים ואלו כנראה נפגעו מהמשבר בארצות הברית ומהיחלשות הדולר".

- מה התחזית בנוגע להשקעות תושבי חוץ?

"כאמור, התחזקות השקל מייקרת את פעילות תושבי חוץ ולכן לא נראה את הקצב הקודם. תהיה ירידה בנפח הרוכשים, אמנם בשוליים, אבל אלו השוליים שמשפיעים על המגמה בעיקר בדירות היוקרה".

- יש בועה בשוק מגדלי היוקרה בתל אביב?

"רוב המגדלים כבר מכורים ואין עודף היצע. לכן, גם אם תהיה ירידה בביקוש לדירות יוקרה היא לא תהיה קיצונית ולא תזעזע את השוק. אלא אם כן כמה פרויקטים חדשים יצאו לדרך בבת אחת".

"מחסור יציב במשרדים"

- בשנתיים האחרונות ישנה עלייה מתמדת במחירי המשרדים, המגמה הזו תמשיך?

"בשנים האחרונות נעצרה בנייה חדשה ובשלב הזה יש מעט מאוד פרויקטים חדשים של מגדלי משרדים. צמצום המלאי הוריד את ההיצע וגרם לעליה במחירי המכירה וההשכרה. היום כבר לא תראה קומות ריקות במגדלי משרדים. מגדל סונול מלא לחלוטין, בעזריאלי המחירים עולים ואי אפשר להכניס סיכה. עודפי השטחים ברעננה התמלאו, בקרית אריה בפתח תקווה וברמת החי"ל הכל מושכר. לגבי העתיד, אני לא רואה גידול בהיצע מכיוון שאין כמעט הקמת מגדלים והבנייה, כשיש בנייה, לוקחת זמן. נוצר שוק מאוזן עם מחסור יציב".

- מה יקרה בנדל"ן מניב כמו קניונים?

"הקניונים פורחים. במוצלחים שבהם יש עלייה בדמי השכירות ומצבם של הפחות טובים השתפר או לפחות לא הורע. השוק בתהליך מתמשך של קונסולידציה. מספר גופים גדולים מרכזים חלק גדל מהנדל"ן המסחרי, למשל ביג, גזית גלוב, אמות ובריטיש ישראל. במקביל, נשברה קונספציית העוגן בקניונים העירוניים. פעם בנו על קולנוע וסופרמרקט, היום מוציאים אותם החוצה וגם חנויות המזון הולכות לפאואר סנטרים בשולי הערים".

- נדמה שאילי הנדל"ן החדשים הן חברות הביטוח.

"חברות הביטוח, כמו מגדל, הפניקס וכלל ביטוח, הגדילו את ההשקעה בנכסים מניבים, תהליך שקורה גם בעולם. ז מגמה חיובית כי הן גורם מייצב. לגבי המחיר, אם יזמים רוצים תשואה של 9%-10%, חברות הביטוח מסתפקות ב-7.5% ובמחירים כאלה הן נכנסות לקניונים".**

eran-p@globes.co.il