"תקופות קשות במכירות בנדל"ן הן זמן טוב לשוק השכירות"

כשמדברים עם ג'ו לובק, השותף החדש של אלקו בעסקי הנדל"ן בארה"ב, הוא דווקא מזהה הזדמנות במשבר הנוכחי. "זהו אחד היתרונות שהחברה המשותפת -Residential LandmarkElco - תנצל. כשיש תקופות קשות במכירות בתחום הנדל"ן, זה אומר זמן טוב בשוק השכירות, וזה זמן טוב עבורנו לרכוש נדל"ן להשכרה", אומר לובק בראיון בלעדי ל"גלובס". "אנו קונים במחירים נמוכים בהרבה ממחירי השוק, ושוק השכירויות מתחזק מדי יום, כי ככל שיש ליותר אנשים בשוק הסאב-פריים בעיות, ויותר בתים מגיעים לכינוס נכסים, האנשים האלה מחפשים מקום לשכור, ואנו רואים בכך הזדמנות".

קבוצת אלקו החזקות, שבשליטת גרשון זלקינד, דיווחה היום על השלמת כניסתה לתחום מקבצי הדיור בארה"ב עם השותף לובק. במסגרת העסקה, הוקמה חברה אמריקנית חדשה שאלקו תחזיק ב-90% ממניותיה ולובק ב-10% הנותרים. החברה החדשה תרכוש למעשה את פעילותה של Landmark Residential האמריקנית, שהוחזקה ונוהלה ערב העסקה על ידי לובק.

החברה המשותפת מתכננת לרכוש נכסים בהיקף של 350-400 מיליון דולר, תוך התמקדות ברכישת מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב במהלך השנים הקרובות. שני הצדדים יזרימו יחד אל החברה סכום של 100 מיליון דולר, בהתאם לשיעור אחזקותיהם היחסי.

לובק פעיל בשוק הנדל"ן בארה"ב מזה כ-25 שנה, ומנתוני החברה שלו עולה כי לא הפסידה בשום עסקה בתולדותיה (מדובר בכ-100 עסקאות לרכישה ומכירה של מקבצים). ה-IRR (שיעור תשואה פנימי שנתי) הממוצע על ההון העצמי המושקע בעסקאות, עולה על 20% במשך כל שנות פעילותה. ב-10 השנים בהן היא פועלת בתחום של מקבצי דיור להשכרה, רכשה לנדמארק מקבצים בהיקף כולל של כ-28 אלף יחידות דיור בהשקעה כוללת של כ-1.3 מיליארד דולר.

*ג'ו לובק, כיצד נוצר הקשר עם אלקו?

"הכרנו דרך מכרים משותפים. רצינו להרחיב את הפעילות שלנו, כי סברנו שזהו זמן טוב לרכישות, ואני מאמין שגם באלקו חושבים כך. התזמון מצוין, וניהלנו מו"מ מנומס לעסקה משותפת".

*מדוע דווקא אלקו?

"אנחנו מאמינים שהתרומה תהיה הדדית. אנו נרגשים לקראת שיתוף הפעולה עם אלקו, וסבורים שהם יוסיפו חוזק, מבחינת הון וגמישות פיננסית שיתרמו לפלטפורמה שלנו. הדבר יאפשר לנו להמשיך לגדול בארה"ב ביחד איתם, לבצע רכישות ולנהל את הנכסים במטרה להרוויח".

מאמין בפלורידה

בסמוך להשלמת העסקה עם אלקו, רכשה החברה המשותפת ארבעה מקבצי דיור בטקסס המקיפים כ-800 יחידות דיור, בהשקעה של כ-40 מיליון דולר. המקבצים מניבים דמי שכירות שנתיים של כ-5.9 מיליון דולר, ו-NOI שנתי של כ-2.9 מיליון דולר. לשם רכישתם נלקחה הלוואה בהיקף של כ-36 מיליון דולר לתקופה של חמש שנים, הנושאת ריבית קבועה של כ-5.7%.

*האם כל המדינות בארה"ב נפגעו ממשבר הנדל"ן בשיעור דומה?

"יש אזורים במדינה שנפגעו יותר - מיאמי, לוס אנג'לס ולאס-וגאס נפגעו באופן המשמעותי ביותר. עם זאת, אנו מאמינים שדרום מזרח ארה"ב ממשיך באופן כללי להיות השוק החזק ביותר במדינה, בשל מזג האוויר ונתוני הצמיחה הכלכלית שנותרו חזקים. זה כולל את פלורידה, ג'ורג'יה, צפון ודרום קרוליינה, וירג'יניה, אלבאמה וטקסס.

"משבר הנדל"ן משפיע רק על שווקים מסוימים ועל סוגים מסוימים של נדל"ן, ולכן זה מאפשר לחברות החזקות לנצל את השפל. שוק הנדל"ן המסחרי והמשרדי כבר התחילו להתייצב ולהשתפר, ולהערכתי המשבר במיוחד בשוק המגורים קרוב לסופו. ועדיין, יש לכך השפעה מינימלית על הביזנס שלנו, כיוון שאשראי ואקוויטי זמינים לחברות חזקות, ואנו נוטים להיות נגד המחזור, כך שכאשר שוק המכירות נמוך - שוק השכירויות מרוויח".

*האם נראה בעתיד המשך ירידת מחירים?

"הגענו קרוב לתחתית, אך עדיין זה תלוי איפה ושונה ממקום למקום. בגלל השינויים בשוק המשכנתאות יש פחות אנשים שיכולים לקנות בית. אין יותר משכנתאות סאב-פריים זמינות, וכתוצאה מכך שוק השכירויות יוצא נשכר. שיעור התפוסה בנכסים שלנו עולה, ואנו יכולים להעלות בהדרגה את דמי השכירות".

*מהו מודל הפעולה שלכם?

"המטרה בתחילה היא לרכוש את הנכס ולשדרג אותו על ידי שיפור ההנהלה והנכס עצמו. כך אנו יכולים להעלות את דמי השכירות ואת ההכנסות שלנו. לאחר מכן, אנו מבצעים הערכה האם להחזיק בנכס וליהנות מתזרים המזומנים, או למכור ולגרוף רווח. זה משתנה מנכס לנכס.

"שוק ה'מולטי פמילי' (בנייני דירות לדיור משפחות, א.ש) גדול וחזק, אך יש בו מקום רק לחברות גדולות עם בסיס הון גדול. לכן, השחקנים הקטנים יעופו מהשוק והגדולים יגדלו עוד ויצליחו".

*עד כמה המשבר בפלורידה נרחב?

"במיאמי במיוחד בנו יותר מדי בנייני מגורים, וכתוצאה מכך יש הרבה נכסים שלא נמכרו. רוב הנכסים האלו עומדים כעת למכירה ולא להשכרה".

*בראייה לטווח ארוך, אתה מאמין בפלורידה?

"בהחלט כן. כרגע אנחנו אמנם לא רוכשים במיאמי עצמה, אבל כן בפלורידה במקומות כמו טמפה, ג'נקראוויל או דייטון ביץ' - מקומות אלו נותרו חזקים".

*מתי להערכתך יסתיים המשבר?

"משבר האשראי משפיע על מחיר של כל נכס באופן שונה, ובעוד שקשה מאוד לממן מלון למשל, עדיין מאוד קל לממן עסקת 'מולטי פמילי'. אני מעריך שתיווצר סביבה יותר יציבה של הלוואות, כשהבנקים יהיו יותר סלקטיביים וזהירים באשר למי להלוות, ושחקנים כמונו ירוויחו מכך".

במסגרת העסקה תועבר לידי אלקו לנדמארק רזידנשל הפעילות הנוכחית של לנדמארק, הכוללת ניהול (ללא הבעלות על הנכסים עצמם) של מקבצי דיור בהיקף כולל של כ-4,800 יחידות דיור. אלו ממוקמים בעיקר במדינות פלורידה, ג'ורג'יה, טקסס, צפון קרוליינה ודרום קרוליינה. החברה החדשה שתנהל את המקבצים עוסקת כעת בשיפוצם, ומטפלת בנושאי הגבייה והתחזוקה שלהם.

שילוב הכוחות יאפשר קפיצת מדרגה

אבי ישראלי, סמנכ"ל פיתוח העסקים של אלקו החזקות, אמר היום: "אנו מאמיניים כי קיים פוטנציאל רב בהשקעה בתחום מקבצי הדיור למגורים בארה"ב, בשל הביקוש הקשיח מצד זוגות צעירים ומשפחות ממעמד הביניים לפתרונות דיור מסוג 'מולטי פמילי', שנוצר כתוצאה מקשיי מימון לרכישת דירות בעקבות משבר הסאב-פריים. לאחר בדיקות רבות שביצענו בארה"ב", הוסיף ישראלי, "מצאנו שותף מקומי איכותי, בעל ניסיון של שנים ארוכות בתחום של איתור, שיפוץ, השכרה ותחזוקה של מקבצי דיור, שהוכיח יכולת לייצר ערך במקבצים רבים דומים בארה"ב. אנו מאמינים ששילוב הכוחות המשותפים של אלקו ושל לנדמארק רזידנשל, יאפשר קפיצת מדרגה בפעילות זו במהלך השנים הקרובות".

אלקו החזקות פועלת בישראל ובעולם באמצעות החברות הבנות שבשליטתה: אלקטרה, העוסקת בתחומי האלקטרו-מכניקה, מעליות, ניהול נכסים, ייזום למגורים בחו"ל וקבלנות ביצוע; אלקטרה נדל"ן, המתמחה בתחום הנכסים המניבים בחו"ל ובישראל; איירוול, המייצרת ומשווקת מערכות מיזוג אויר ביתי ומסחרי ברחבי העולם; ואלקטרה מוצרי צריכה, הפועלת כיבואנית ומשווקת מוצרי חשמל ביתיים.