לצמצמם את הסיכוי לטעויות

יניב רחימי, סמנכ"ל בבית ההשקעות רמקו, החליט בסוף שנת 2007, על רקע הזינוק החד בתשואות האג"חים של חברות נדל"ן רבות, שכדאי לבדוק האם ניתן להבטיח תשואה דו-ספרתית בהשקעה באג"ח ולוותר על ההשקעה המנייתית. מאז רחימי טס מדי כמה חודשים למדינות שונות במזרח אירופה ובודק מקרוב את הפרויקטים של חברות הנדל"ן הישראליות שהנפיקו אג"ח.

לפני 3 שנים הפעילות של מרבית החברות הייתה מקומית והיה קל להכיר ולבדוק, אך כעת מרבית הפרויקטים בחו"ל. "היום אתה תלוי במצגות לגבי הפעילות בחו"ל. הביקור נותן מושג כללי לגבי המדינה והאנשים שמנהלים את ההצגה שם. אנו מצמצמים בכך בצורה משמעותית את הסיכוי לטעויות. אני נפגש עם מגוון רחב של חברות וגורמים נוספים, מבקר גם בפרויקטים של חברות אחרות, בודק מחירים, כמה נותר למכור".

"בשוק המניות בישראל יש תשואה שנתית ממוצעת בין 8% ל-12%. מנגד, לאג"ח יש תזרים ואני רק צריך לוודא שהוא חוזר אלי", אומר רחימי. הוא חוזר לישראל עם ידע ובפעם הבאה כשחברות עושות רוד-שואו הוא מוציא מפות ומכיר את הנתונים ממבט ראשון, של מי שהיה בשטח.

"הנדל"ן למגורים בפולין נמצא במקרה הטוב בעצירה מבחינת מחירי המכירה ובמקרים אחרים יש ירידת מחירים של כ-5% או שיפור בתנאי הרכישה של הקונים. יש האטה בקצב המכירות של דירות בפולין", אומר רחימי.

לגבי הנדל"ן בתחום הקמעונאות, המכירות נותרו חזקות ובתחום המשרדים מעריכים ברמקו כי אין שטחים להשכרה וזאת השקעה טובה. "פולין הופכת להיות מרכז לוגיסטי בינלאומי, בעיקר בגלל המיקום האסטרטגי שלה. עם זאת, למרות הביקושים למחסנים לוגיסטיים, המחירים לא עולים כי חסמי הכניסה נמוכים ודמי השכירות נעים סביב 3 אירו למ"ר", מציינים ברמקו.

לגבי תחום המגורים, בפולין מוכרים את הדירה במעטפת - משמע פותחים את הדלת ורואים חול, ולכן הרוכש מקבל משכנתא של יותר מ-100%. מבחינת רמות המחירים, בשכונת וילאנוב שבדרום ורשה למשל, מוכרים דירה חדשה של כ-60 מ"ר ב-2,500 אירו למ"ר.

"מי שנכנס להשקעה בנדל"ן בפולין ב-2003, הסיכון שלו היה זניח כיוון שמחירי הקרקעות זינקו באופן מטאורי, כמו בשוק המניות. לגבי קרקעות חדשות, היום היזמים הישראלים לא ששים לקנות ומרכז הכובד יוצא מוורשה לערים אחרות". *