אי.בי.אי: "עד כה לא ראינו פגיעה במחירי הנדל"ן בישראל אך אין הדבר אומר כי הפגיעה לא יכולה להגיע"

שי ליפמן, אנליסט בכיר באי.בי.אי, סבור כי "שוק הנדל"ן הישראלי מפגין עד כה חוסן מרשים ביחס לירידות במחירי הנדל"ן המדווחות באירופה ובארה"ב".

לגבי נדל"ן מניב אומר ליפמן: "ההיצעים בשוק הנדל"ן למשרדים הם מצומצמים ואין כמעט התחלות בנייה של בנייני משרדים. נראה כי גם לא מעט תוכניות לבנייה יוקפאו או יידחו".

"עלייה בתשואות במשרדים: התשואות על נכסי נדל"ן בעולם המערבי מזנקות ולא סביר כי בארץ תישמר רמה נמוכה של 6%-8%. אם ניקח בחשבון כי רוב הרכישות הגדולות שבוצעו בשנתיים האחרונות היו ע"י גופי פנסיה או ביטוח, אזי המצב צפוי להשתנות. לגופים האלו, יש להם אלטרנטיבות להשקעה בדוגמת אג"ח שיניב תשואות גבוהות יותר, שהוא נזיל ושלא מצריך התעסקות. השילוב של עליית תשואות וירידת מחירי שכירות יביא לירידה בשווי הנכסים ויביא את החברות המחזיקות בנכסים אלו לרשום הפחתות ערך בשל תקני ה- IFRS".

לגבי נדל"ן מסחרי סבור ליפמן כי ההאטה המסוימת בצמיחה ובביקושים המקומיים תשפיע על הפדיונות בקניונים ובמרכזים המסחריים, מה שילחץ למטה את מחירי השכירויות שמושפעים לא אחת מרמת הפדיונות.

בנוסף, בענף המסחרי החוזים הם יחסית קצרים (1-3 שנים) ולכן ירידות מחירים ישפיעו מהר על ההכנסות מדמי שכירות ועל ירידה בשווי הנכסים. גם כאן להערכתנו יש מקום לעלייה בתשואות הנכסים בעיקר כאשר מסתכלים על מה שצפוי לקרות לנכסים דומים בצפון אמריקה ובמערב אירופה".

לגבי נדל"ן למגורים, סבור ליפמן כי "שוק זה שונה במהותו משוקי הנדל"ן בארה"ב, באנגליה ובמקומות אחרים. באותה מידה שבה ישראל לא נהנתה מהגיאות בשוק זה שאיפיינה מקומות רבים בעולם, כך היא גם לא צפויה לירידות מחירים חדות, להן אנו עדים בארה"ב או בבריטניה. מלאי הדירות למגורים נמוך".

עם זאת, באי.בי.אי סבורים כי ייתכן מצב בו בנקי המשכנתאות בארץ יקשיחו את תנאיהם בעת מתן ההלוואות וידרשו הון עצמי של כ-30%, דבר זה עלול להקשות על אלו הרוכשים את דירתם לראשונה ולהאט במעט את הביקושים.

"עד כה לא ראינו פגיעה במחירי הנדל"ן לסוגיו בישראל, אך אין הדבר אומר כי הפגיעה לא יכולה להגיע".

"כדאי להתמקד בחברות אשר מבנה החוב שלהן הוא סביר וכי הן אינן צפויות להוצאות גבוהות בשל פיתוח והתרחבות בתקופה הקרובה - כגון גב ים ונצבא ולעקוב באדיקות אחר חברות שביצעו רכישות רבות בשנתיים האחרונות כבריטיש ישראל ואמות ".