קניונים או פאוור סנטרים - מלחמת תרבות

אלא שעכשיו, כשהדיבורים על חדירת המשבר הפיננסי לארץ כבר כאן, מעניין לבחון מהו סוג הנכסים - קניון או פאוור סנטר - שיפגין כושר הישרדות גדול יותר בתקופה של מיתון. מי משני סוגי הנכסים יספוג ירידת היקפי מכירות גדולה יותר ומי מהשניים יהיה הראשון שייאלץ להוריד דמי שכירות? כיצד מתכוננים בעלי הנכסים לאפשרויות של פתיחת חוזים ובאיזה סוג נכס יעדיפו רשתות, שמפעילות מספר סניפים באותה העיר, לסגור קודם, במטרה לצמצם הפסדים?

"בארה"ב, עם הסימנים הראשונים להאטה, העדיפו הצרכנים לשנות את הרגלי הצריכה שלהם", אומר תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי-בן שחר, "נרשם קיטון בכמות הביקורים במרכזי המסחר, במיוחד באלה הרחוקים מהבית. מנגד, נרשם גידול בפעילות המרכזים המסחריים מסוג אאוטלט, שמציעים מוצרים זולים יותר. בנוסף, חל קיטון במספר הביקורים בחנויות הסופרמרקט ובכל ביקור הוגדל סל הקנייה, משום שככל שאנחנו מבקרים פחות בסופרמרקט, כך קטנות קניות האימפולס הלא מתוכננות. זוהי תופעה שנראית בצורה ברורה בארה"ב והיא נובעת מהעובדה שהצרכנים שם מחושבים לעומת הצרכן הישראלי והמרחקים שם בין בתי הצרכנים לבתי המסחר גדול בהרבה מאצלנו. ככל שהאיום עלינו גדול יותר והצורך 'לחשבן' את אופן ההוצאה שלנו מתחזק, נעביר את הקניות שלנו מתחום אחד לתחום אחר".

"ניחוש בלבד"

כשמשווים בין כושר ההישרדות של הקניונים לעומת הפאוור סנטרים, ראוי לזכור שמצבם של שני סוגי נכסים אלה יהיה טוב בהרבה ממצב החנויות במרכזי הערים. "מי שייפגע קודם כל במיתון, הם הרחובות ולא הקניונים או הפאוור סנטרים", אומר עופר שחטר, מנכ"ל חברת ניהול הקניונים אריאל פרומול מקבוצת נכסי אריאל, "לקניונים ולפאוור סנטרים יש יכולת לתמרץ את המכירות באמצעות קידום מכירות, פרסום, משיכת אנשים בצורה כזו או אחרת וחניה בחינם. כך יותר קל לקניונים להגדיל את הפדיון באמצעים של קידום מכירות. הסיכוי שסוחרים ברחוב מסויים יתאגדו וינסו להעלות את המכירות הוא קטן וכמעט ולא קורה".

חברת נכסים ובנין, מקבוצת IDB שבשליטת נוחי דנקנר, מחזיקה הן בקניונים (50% בקניון גבעתיים, 50% בקניון קרית אונו וקניון בבית החולים הדסה עין כרם) והן בפאוור סנטרים (ישפרו מודיעין, ישפרו נס ציונה וישפרו קרית גת). בהתבסס על ניסיונו בשני סוגי הנכסים, כשנשאל עזרא צוק, מנכ"ל נכסים ובנין מרכזים מסחריים, לאן ילך מרכז הכובד בשעת מיתון, הוא עונה כי "מי שמתיימר לענות על כזו שאלה עוסק בניחוש בלבד איזו מנייה כדאי לקנות. אנחנו מדברים על שני גופים שמהווים שניהם מקום קניות כאשר הקניון מהווה מוקד לקנייה, בילוי ובידור והפאוור סנטר מיועד לקנייה נטו. המדינה שלנו היא קטנה אז בעצם כל דבר הופך להיות שעטנז של הדבר השני ואז אנחנו מוצאים גם פאוור סנטר שמקיים הופעות פעם בשבוע. לכן אני מניח שאם יהיה מיתון עמוק אז הפגיעה תהיה די שווה בין שני המקומות אני לא רואה אנשים מפסיקים להגיע לקניון ורצים לפאוור סנטר ולהיפך. פעם אמרנו שפאוור סנטר זה חנויות גדולות וזולות, אבל ברוב הפאוור סנטרים, חוץ מחנויות גדולות יש גם חנויות קטנות וחנות של פוקס שנמצאת בפאוור וסנטר וגם בקניון, תמכור באותם מחירים, אלא אם מדובר בעודפים".

לפי נתוני צ'מנסקי-בן שחר, שכר הדירה הממוצע בקניונים עומד על 50-60 דולר למ"ר לחודש לפי שער של 4 שקלים לדולר - "זאת בניגוד למה שנתפס בציבור כשכר דירה של 100 דולר ויותר, שהוא שכר דירה לא נכון, לא רלוונטי ומעיד רק על החנויות הקטנות", אומר בן שחר. עם זאת, דמי השכירות בעסקאות שפורסמו בחודש האחרון ושנחתמו בקניונים כמו קניון הזהב בראשון לציון, דיזנגוף סנטר, Mandarin Shop, עזריאלי מודיעין, קניון איילון וקניון CINEMALL בחיפה, הגיעו גם לטווח של 55-120 דולר למ"ר לחודש. תקופת השכירות הממוצעת בקניונים היא שלוש שנים עם אופציה לשלוש נוספות, למרות שניתן לראות גם עסקאות שנחתמות לתקופה של חמש שנים עם אופציה לחמש נוספות.

בפאוור סנטרים, לעומת זאת, לפי נתוני צ'מנסקי-בן שחר, שכר הדירה נע בין 15 ל-20 דולר למ"ר לחודש לפי שער של 4 שקלים לדולר לתקופה ממוצעת של חמש שנים עם אופציה לחמש נוספות.

"בקניונים הרשתות משלמות שכר דירה יותר גבוה", אומר בן שחר, "אבל הפדיון למ"ר הוא בדרך כלל יותר גדול. בקניון ההוצאה למ"ר היא גבוהה יותר ומורכבת משכר דירה שבנוי לא רק ממחיר פיקס, אלא גם מתוספת שמשלמים על שטחי הברוטו, 15% מעברים וכן הלאה, שלא קיים בפאוור סנטר. בנוסף, בקניון משלמים דמי ניהול של 12-15 דולר למ"ר ובפאוור סנטר שלושה עד חמישה דולר למ"ר".

חברת גזית גלוב ישראל מחזיקה בין היתר במה שמכונה מרכזים שכונתיים, כמו G תל ברוך (לשעבר מיקדו סנטר), קניון G רוטשילד בראשון לציון ומרכז חורב (50%) בחיפה וכן במרכזים פתוחים, כמו למשל, G1 ו-G2 בראשון לציון. בכפר סבא מקימה החברה מרכז מסחרי שיכלול מרכז קניות פתוח ומתחם אופנה סגור, בשכונת צמרת בת"א מקימה החברה את קניון G צמרת ובראשון לציון מקימה קניון סגור בשטח 20 אלף מ"ר על ציר משה דיין.

"היתרון הגדול באמת של המרכזים הפתוחים בתקופת מיתון", אומר מנכ"ל החברה רונן אשכנזי, "הוא ששכר הדירה שלהם למ"ר הוא נמוך מהותית מאשר במרכזים הסגורים ומה שעוד יותר מהותי הן עלויות הניהול שבמרכזים הסגורים יכולים להגיע ל-80 ו-90 שקל למ"ר ובמרכזים הפתוחים עומדת על 10-15 שקל למ"ר - הבדל משמעותי שבתקופות כאלה יש לו השפעה משמעותית".

לחברת ביג 11 נכסים שמוגדרים פאוור סנטרים ברחבי הארץ. מנכ"ל החברה איתן בר זאב מספר כי "במיתון הקודם הייתי מנכ"ל מקדונלד'ס וכשהקניונים סבלו פגיעה אנושה - ביג לא סבלה בכלל. ראשית בגלל שקניון כקניון מיועד יותר לבילוי והוא ממותג כמקום שבו המחירים לא אטרקטיביים. אתה בא לעשות שופינג ובדרך כלל בקניונים ישנם המותגים המובילים, כולל חנויות Luxury - מותגי על, ולעומת זאת בפאוור סנטר 80% מסך כל המכירות, הן מכירות של מוצרי Necessity כמו בגדים, תרופות, נעליים בסיסיות. לגבי שכר הדירה, דמי השכירות היום בקניונים, ביחד עם דמי הניהול, מהווים בין 12%-15% בממוצע מהפדיון של החנות ובביג דמי השכירות ודמי הניהול מהווים רק כ-6%. המשמעות היא שעד שהשוכר יבקש אצלנו הנחה הוא קודם ילך לבקש הנחות בקניונים".

נשאלת השאלה האם יתרון שכר הדירה הזול שקיים בפאוור סנטרים יאיים על הקניונים בתקופת מיתון. "אני עוסק בקניונים כבר 17 שנה", אומר שמואל בין, מנכ"ל קניון עזריאלי מודיעין ובעבר מנכ"ל קניון איילון ברמת גן וקניון מלחה בירושלים, "ובמהלכן כבר עברנו מיתון אחד ב-1992-1993 וחווינו גם את האינתיפאדה, במיוחד בירושלים, ב-2001-2002. גם אז לא היה שינוי בשכר הדירה וגם עכשיו לא נראה שיהיה שינוי בשכר הדירה. כאלו תקופות באות והולכות. אנחנו עדיין לא מרגישים מיתון, כולם רק מדברים עליו אבל בשטח הוא פחות נראה. עברנו תקופת חגים שהיתה יחסית טובה ועומדים בפתחו של החורף. עם הגשם הראשון אנחנו מיד מקבלים את האוכלוסייה לבגדים ולנעליים ככה שקשה לדבר על מושגים של מיתון כאשר אני לא חושב שמישהו חש מיתון".

הוצאות הנסיעה

קבוצת אפריקה ישראל מחזיקה בקניון רמת אביב, בקניון לב תלפיות בירושלים, בקניון סביונים ביהוד, בקניון סיטי סנטר בחיפה ובמרכז פנורמה, גם הוא בחיפה. בנצרת שותפה הקבוצה עם ביג בקניון Big Fashion. "בתקופת משבר ניתן למצוא יתרונות וחסרונות לכל אחד מסוגי המרכזים", טוענת מנהלת חטיבת הקניונים של הקבוצה וסמנכ"לית השיווק של אפריקה ישראל, צביה לבייב-אלאזרוב, "אם נבחן את הנושא מההיבט של ההוצאות השוטפות, לבעלי העסקים הממוקמים בפאוור סנטר יש יתרון על פני בעלי העסקים הממוקמים בקניון, מהטעם הפשוט שעלויות אחזקת המקום נמוכות בהרבה כתוצאה מחיסכון בעלויות של מיזוג אוויר ומעליות ולכן הפגיעה בתקופה זו תהיה שם נמוכה יותר. לעומת זאת, לקניון יש יתרון גדול על מרכזי הפאוור סנטר בהיבט של חווית הקנייה. מוצרי הלייף-סטייל, כמו אופנה וקוסמטיקה, הם לרוב מוצרים של רשתות קמעונאיות מוכרות שמחיריהן זהים בכל החנויות, כך שרוב הצרכנים יעדיפו להגיע למקומות מפנקים שנמצאים בתחומי העיר".

רבים מהפאוור סנטרים ממוקמים מחוץ לערים או בפאתי העיר. בחו"ל כבר התברר כי הגיחה אל מחוץ לעיר מהווה שיקול שמביא את הקונה לחסוך את עלויות הנסיעה במטרה לצמצם הוצאות ולהעדיף את הקניון שקרוב לבית. אולם האם גם בארץ יהווה ריחוק הפאוור סנטרים שיקול להעדפה כזו או אחרת? צוק: "אדם שהולך לעשות קנייה חודשית של כמה מאות שקלים בפאוור סנטר ועולה לו עוד 15 שקל הדלק, אז איפה פה המשמעות? זה לא שאתה צריך לנסוע 50-60 ק"מ".

אבי מוסלר, מנכ"ל אמות השקעות, המחזיקה בשבעה קניונים בארץ, מחזק את דבריו של צוק. "אני לא חושב שהצרכנות בפאוור סנטר מושפעת מהמצב הכלכלי ומעלויות הדלק", הוא אומר, "הקניון נועד לפלח אוכלוסיה אחר, מרמה סוציו אקונומית גבוהה יותר מהאוכלוסיה הפונה לפאוור סנטר ואלו הרגלי צריכה אחרים. אין שום השפעה למרחק הנסיעה ולצריכת הדלק".

לעומתם, מדגיש בין את החיסרון שעומד בפני הקונים שממשים את חוויית הקניות כמשפחה ונאלצים לצאת מחוץ לעיר כדי להגיע לפאוור סנטר. "במודיעין החלוקה היא די ברורה", הוא אומר, "בתוך העיר יש את הקניון ומחוץ לעיר יש את הפאוור סנטרים. הקניון משרת את נושא האופנה והמתנות ואילו הפאוור סנטר את נושא המזון, הריהוט והחשמל. מיותר לציין שלקניון שיושב במרכז העיר אתה מגיע בנגישות - שתי דקות ברכב או אפילו ברגל. הפאוור סנטר מחייב אותך לצאת מהעיר. הקניון הוא מרכז משפחתי ומאוד קשה להוציא את כל המשפחה בנגלות אל מחוץ לעיר. היציאה אל מחוץ לעיר מפריעה מבחינת צריכת הזמן, לא מבחינת עלויות הדלק".

אם במצב של מיתון הצרכן הולך לקנות רק את מה שהוא באמת צריך, הרי שבמידה כזו או אחרת היקפי המכירות של רשתות רבות צפויים להצטמצם. "בפאוור סנטר הקנייה היא יותר ממוקדת", אומר שחטר, "כלומר, ההגעה היא לצורך קנייה בחנות ספציפית, בעוד שלקניונים באים יותר להסתובב - ואולי גם לקנות. לכן אני חושב שבתקופה של מיתון כמות הקניות הולכת ויורדת ובהחלט הפגיעה היא קודם כל בקניונים שדורשים תנועת קהל גדולה שתיפגע".

"רשתות למכירה"

לדברי בן שחר, מחודש מאי חלה האטה רבה בתפקוד רשתות האופנה. "כיום ניצבות על המדף כ-20 רשתות שמוצעות למכירה או מחפשות שותף פיננסי", הוא מציין, "רשתות אלה מצויות בבעיה תזרימית וכל משבר קטן יכול לגרום לקריסתן. ההשפעה על הנדל"ן היא ברורה - או שיחול קיטון ברמת שכר הדירה או שנראה סגירה של חנויות קמעונאיות שונות".

מצד אחד רשתות שיחוו ירידה בהיקפי המכירות ישקלו האם כדאי להן להתרחב למקומות נוספים, אבל מצד שני, כיצד תושפע יכולתן לעמוד בשכר הדירה הקבוע בחוזה? "למעשה מבחינה חוזית לשוכרים אין אפשרות לבקש הורדת שכירות", אומר מוסלר, "אבל בתור אחד שמטפל בנדל"ן ובקניונים כבר 25 שנה אני לא פוסל שאפשרות כזו קיימת ואני לא פוסל שלכזו אפשרות צריך גם להיענות מדי פעם ופעם. הכל תלוי בלקוח, הכל תלוי בצרכיו וזה תלוי גם במצוקה - אם היא זמנית או כללית וכלל ארצית".

אשכנזי אומר, כי "תופעות של פתיחת חוזים יכולות לקרות, אבל אם הן ייקרו אני בטוח שהן יהיו בשוליים והן ייעשו במרכזים שבהם גם בתקופה האחרונה של השלוש-ארבע שנים האחרונות אותם שוכרים לא תפקדו טוב והם ייקחו את התקופה שבאה עלינו, אם תבוא, כדי לשפר את מעמדם או בכלל לצאת מאותם מרכזים. במרכזים, לא חשוב אם שכונתיים, פתוחים או קניונים, שבהם השוכרים תפקדו טוב בשנים האחרונות, אף אחד להערכתי לא יעיז לצמצם נוכחות כדי לא לאבד אפשרות לצמיחה מחדש כשהגל יעבור".

קבוצת בריטיש ישראל מחזיקה במספר רב של קניונים ופאוור סנטרים ("קניוני ישראל"). מנכ"ל הקבוצה, עמיר בירם, אופטימי לגבי תרחישי פתיחת החוזים. "זה בינתיים לא קורה", הוא אומר, "אם מסתכלים על הפדיונות של כל הקניונים שלנו, מבלי יוצא מן הכלל, יש גידול בפדיונות עד היום ולכן אין גופים שמבקשים הנחות, וגם אין הצדקה לבקש הנחות כי הפדיונות עולים בצורה יפה, לפחות בקניונים שלנו. לגבי העתיד מדברים על כך שישראל תצמח בשיעור יותר נמוך מהעבר אבל עדיין תצמח ולכן אני לא רואה באופק איזו ריצת אמוק לבקש הנחות".

בזמן שהחנויות היוקרתיות בקניונים אולי יסבלו מירידת היקפי המכירות, מי שייהנה מעלייה הן החנויות במרכזי האאוטלט - קניוני העודפים. ישראל קרן, מנכ"ל קניון אאוטלט הרצליה מקבוצת עזריאלי, מדווח על עלייה של 8% בפדיון החנויות בחודשים האחרונים. "יש לנו רשימת המתנה לא קטנה של חנויות שרוצות להיכנס ואין לנו מקום", הוא אומר, "אנחנו לא מזהים מצב של דרישה להורדת שכר הדירה. להפך, אנחנו מממשים אופציות עם עלייה בשכר הדירה על פי התכנון ואין בכלל משא ומתן להקלות. הרשתות דוחפות סחורות להרצליה כדי להיפטר מהן".

רשתות רבות מפעילות סניפים באותה העיר גם בקניון וגם בפאוור סנטר. במקרה של ניסיון להתייעלות, באיזה סוג נכס יעדיפו הרשתות לסגור קודם באותה העיר? בר זאב בחר לענות על השאלה בפרופורציה מספרית. "אם סניף אחד מוכר 1,000 שקל למ"ר ומשלם דמי שכירות 60 שקל למ"ר", הוא אומר, "ובמקום אחר מוכר 1,000 שקל למ"ר ומשלם דמי שכירות 120 שקל למ"ר - מאיפה הוא ייצא קודם? סביר מאוד להניח שהמיתון יפגע במכירות בקניונים, אם אני מחבר את כל הדברים ביחד - הם גם יוצאים מנקודת פתיחה שבה העומס על הדיירים הוא בין 12% ל-15%, ובביג הוא באזור ה-6%".

אשכנזי מציין, כי "בעולם ניתן לראות בבירור שבתקופות של מיתון מרכזים פתוחים ומרכזים שכונתיים מתפקדים טוב יותר ומתחזקים וכמובן שהם עושים זאת על חשבון הקניונים או המרכזים הסגורים. אבל אלא אם תהיה פה תקופה ארוכה של מיתון, שלאחריה יצטרכו גופים כאלה או אחרים לעשות ארגון מחדש של המערכת, אני לא חושב שאנחנו צפויים לראות תופעות של סגירת סניפים כי גם אם הרשתות יתפקדו פחות טוב בתקופה זו הם ישמרו על הפוזיציה. זהו גם האמצעי שבעזרתו הם ייצאו מהתקופה הפחות טובה בה הם נמצאים והם יעשו ככל שבאפשרותם להתייעל באותה התקופה לחסוך בהוצאות אבל לא לוותר על מיקומים".

"לא לאורך שנים"

אלי קידר, מנכ"ל זארה, פול אנד בר ומאסימו דיוטי, מספר כי "עכשיו חזרתי מארה"ב ושם ההחלטה לאן אדם ילך נקבעת על פי מה מכיל המקום. יש שם פאוור סנטרים גדולים שמכילים את הבראנדים, מה שבארץ לא קיים. פאוור סנטרים נראים שם פשוט מיליון דולר, הם מאוד ממותגים. בארץ יש הבחנה בין קניון ופאוור סנטר. אני חושב שאי אפשר לשאול מה יותר חסין, אבל מה שברור לגמרי הוא שבמצב הקיים בדרך הטבע חנויות הענק שוכנות בדרך כלל יותר בפאוור סנטרים ופחות בקניונים וכשנכנס מיתון אך טבעי שהדברים הבסיסיים ימשיכו להירכש. תהיה ירידה במכירות בכל הרשתות. מאחר שבפאוור סנטרים יש חנויות של מוצרי בסיס נראה אנשים קצת יותר בפאוור סנטרים אבל עדיין אני לא חושב שאנשים לא ימשיכו להגיע לקניונים כי הקניונים מספקים עוד דברים שבהחלט לא נמצאים בפאוור סנטר, למשל חוויית קנייה. יש "ווינדו שופינג" שלא יכול להתקיים בפאוור סנטרים וגם יש שם מיזוג אוויר וחימום. לכן אני לא יחשוב שהפאוור סנטרים יתפוס את מקומם של הקניונים, גם במצבי מיתון".

האם רשתות יפתחו חוזים? לדברי קידר, "נושא פתיחת החוזים תלוי בבעלי הקניון. אם הם מבינים את המצב ורואים את התקופה שלאחר המיתון, אז אנחנו מצפים מהם להתחשב בעובדות ולנסות לגשר על בעיות. לכן אני לא הייתי חושב שניתן להצביע על פאוור סנטר או קניון. אם יהיו בעיות אני מצפה לאוזן קשובה גם מבעלי קניונים וגם מבעלי פאוור סנטרים ללא תלות מה יש בידם.

"בכל מקרה, מיתון הוא לא דבר שיכול להימשך לאורך שנים. חנות לא נבנית היום ונסגרת מחר, יש נטייה לעבור כדי לאזן דברים. רשת טובה וחזקה לעולם לא תסגור בקניונים ותבוא לפאוור סנטרים בצורה גורפת".

michal-m@globes.co.il