נגד תיקון 84 לגבי שמאי מכריע: רק הכוונה טובה

בשנת 1936, בפקודת בניין ערים, נקבע שגובה מס ההשבחה שבמחלוקת יוכרע ע"י בורר. בחוק התו"ב נקבע שגובה היטל ההשבחה ייקבע ע"י שמאי מכריע, ושיעור הפגיעה במקרקעין ייקבע ע"י ועדת ערר באמצעות שמאי מכריע, שיפעל לפי חוק הבוררות.

מרבית התביעות להיטל השבחה נסתיימו בהליך פישור - בין שמאי הצדדים. מיעוטם הסתיים בהכרעת שמאי מכריע, שהכריע גם בנקודות המשפטיות. הכרעות השמאי המכריע קיבלו גיבוי של בית המשפט העליון: ע"א 293/88, ע"א 85/ 402, ע"א 85/ 323, ע"א 2160/90, ע"א 558/96, ע"א 1937/90, ע"א 483/86 ועוד.

באנגליה מזה שישים שנה המחלוקות הנוגעות לשווי מקרקעין מתנהלות ב-LAND TRIBUNAL COURT. בהרכב יושבים שופט ושני שמאים, והערעור נדון בבית משפט עליון.

בתיקון 84 לחוק הכוונות היו טובות. החוק עוסק בעיקר בחשש לניגוד עניינים של שמאי מכריע. נושא זה נהיר לשמאים הפועלים מזה שנים לפי חוקי הבוררות, ותקנות אתיקה מקצועית. במה הורע המצב בתיקון 84 בהשוואה לחוק הקודם?

א. התיקון מאפשר חיוב אזרח בהיטל השבחה ללא שומת מקרקעין, כנדרש עד כה. משאין שומה מטעם הרשות, האזרח אינו יודע כיצד חויב ואינו יכול להגיש שומה נגדית.

ב. משאין שומת ועדה, אזרח המוכר דירה ומבקש להעבירה בטאבו לרוכש יאלץ לשלם מיד את מלוא החיוב, או להמתין עד להחלטת ועדת ערר, משום שאין יודעים מה הסכום שאינו שנוי במחלוקת.

ג. החוק אוסר על הרשות המקומית להתפשר עם האזרח. התוצאה: מנגנון המוביל לערכאות, בניגוד לחוקי המיסים ובניגוד לתיקון לתקנות סדר הדין האזרחי, בו מחויבים בעלי הדין בתובענות אזרחיות לקדם גישור למניעת עומס על בתי המשפט.

ד. החוק מוביל את האזרח והרשות היישר להוצאות מיותרות (ועדת ערר, שמאי מכריע, בית משפט), במקום להליך הסכמה.

ה. השמאי אינו רשאי לשמש כחבר ועדה. התוצאה: הדיון בוועדת ערר יתנהל בחוסר מקצועיות ככל שהדבר נוגע לשווי מקרקעין. היעלה על הדעת שבוועדה רפואית לא יישב רופא?

ו. הדיון בוועדות הערר, ללא חבר שמאי, יארך שלא לצורך. מרבית התביעות מתייחסות לערכי מקרקעין. אומנם, הוועדה רשאית למנות שמאי יועץ, ומשכך מדוע שלא יהא השמאי חבר בוועדה? לעניין התמשכות הליכים, כותב השופט מודריק בעמ"נ 05/ 273: "אזרחים מן השורה נאלצים לעבור דרך חתחתים ארוכה של שנות התדיינות בוועדה המקומית, בוועדת ערר, אצל השמאי המכריע, ערכאות שיפוטיות שונות והליכי ערעור שונים. העניין דנן שנפרש על פני 13 שנה - יוכיח. הלודרים בזירת המאבק הזאת אינם שווי כוח. לרשויות התכנון בהקשר זה גב כלכלי איתן ואורך נשימה רב. מנגד, כוחו של הפרט עלול להישחק במאבק המתמשך ומעיין משאביו... עלול להתדלדל עד אין. ייקור ההליך השיפוטי פועל כמחסום".

ז. בחוק הוגבל גילו של השמאי המכריע עד 70 שנה, ונמנעה אפשרות למנות שמאים פעילים ותיקים ובעלי מוניטין כשמאים מכריעים, בניגוד למקובל. אין מגבלה כזאת על בעלי תפקידים שהכרעותיהם גורליות, כמו נשיאי המדינה, ראשי ממשלה, בוררים שהם שופטים ומנהלי חברות בדימוס. המחוקק, ללא משים בהינף קולמוס פוגע ביישום התיקון ואולי אף בחוק חופש העיסוק.

לסיכום, בטרם נכנס החוק לתוקפו, הוגשו הצעות לתיקונים לחוק, שמרביתן מתייחסות לאמור לעיל. יש לקוות שההצעות תאושרנה.

הכותב היה השמאי הממשלתי הראשי.