יו"ר לשכת השמאים: "פתיחתו של כביש 431 עשויה לעורר מהפך של ממש במחירי הנדל"ן במודיעין ולחולל שיפור במיתוג של לוד ורמלה"

ארז כהן: "מודיעין תהיה בשנה הקרובה אחת הערים הבודדות בישראל שתשמור על יציבות מחירים; חשיבות הכביש היא היותו אלטרנטיבה נוספת ליציאה מהעיר" ; "ראשל"צ ונס ציונה הגיעו לרמות מחירים גבוהות שכבר מיצו את עצמן" ; בסוף השבוע נדחתה על הסף עתירה נגד פתיחת הכביש

"פתיחתו של כביש 431 עשויה לעורר מהפך של ממש במחירי הנדל"ן במודיעין ובמספר העסקאות הצפויות בעיר", כך אומר ל"גלובס" ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. לדבריו, בשנים האחרונות הייתה עצירה של ממש בנדל"ן במודיעין בעיקר בשל בעיות התחבורה בכניסה היחידה לעיר, מכיוון כביש 443.

מניתוח לשכת שמאי המקרקעין עולה כי שלושה גורמים יצרו את המהפך במודיעין: פתיחת קו הרכבת מודיעין-נתב"ג-תל אביב, פתיחת מרכז עזריאלי במרכז העיר והגורם השלישי והחשוב ביותר, פתיחת הכביש המהיר 431. "חשיבות הכביש החדש איננה רק בקיצור המרחק באופן משמעותי לראשון לציון והחיבור לאיילון דרום, אלא בראש ובראשונה בעצם היותו אלטרנטיבה נוספת ליציאה מהעיר, שעד כה התאפיינה בשעות העומס בפקקים אדירים", אומר כהן.

להערכת כהן, מודיעין תהיה בשנה הקרובה אחת הערים הבודדות בארץ שתשמור על יציבות מחירי הנדל"ן, זאת לאחר שבשנתיים האחרונות הנדל"ן בעיר דישדש ואף היו ירידות מחירים מסוימות.

אולם, על דעתו של כהן יש חולקים רבים. כך למשל בנתונים שחשף "גלובס" לפני כחודש, קבעה קבוצת גיאוקרטוגרפיה כי מחירי הדירות במודיעין עלו בין סוף 2007 לבין סוף 2008 ב-21% ממחיר ממוצע של 854 אלף שקל לדירה, למחיר של 1.031 מיליון שקל. עם זאת, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה הד"ר רינה דגני מסרה כי המחירים במודיעין, עלו אף יותר מכך, אולם בחודשיים האחרונים של השנה ירדו בכ-5%. לפי גיאוקרטוגרפיה, ב-2006-2007 עלו המחירים בעיר ב-16%, כך שבשנים האחרונות מדובר על עלייה מצטברת של קרוב ל-40%.

לגבי יתר הישובים העירוניים שלאורך 431, כהן צופה כי באר יעקב תיהנה מאד אף היא מהממשק לכביש החדש באמצעות כביש 4313, זאת בנוסף להיותה מקושרת ישירות לתל אביב ברכבת ולשדרוג הכניסה הצפונית החדשה בואכה כביש 44 (רמלה-צריפין-צומת השבעה). ביקוש זה, להערכת כהן, יאפשר גם לבאר יעקב לשמור על רמת המחירים בעיר, לעומת ירידות המחירים המאפיינות את רוב ערי הארץ.

ראשון לציון ונס ציונה, לעומת זאת, הגיעו לרמות מחירים גבוהות שמיצו את עצמן, ולכן כהן מעריך כי השפעת 431 לא תהיה דרמטית בערים אלו, ותתבטא, אם בכלל, רק בהיקף העסקאות ולא במחירי הנדל"ן.

נתון מעניין של לשכת השמאים הוא שיפור במיתוג הערים לוד ורמלה הממוקמות כיום לצד צירי תחבורה אסטרטגיים דוגמת כביש 6, כביש 1, כביש 40, תוואי הרכבת וכעת גם 431. השפעה מסוימת, מדגיש כהן, תהיה על יישובים כפריים הממוקמים לאורך התוואי דוגמת המושבים מצליח, צלפון, כפר דניאל ואחרים, שבהם הביקושים מפולחים והקהל נכון לשלם מחירים סבירים. לדבריו, אפשר יהיה לצפות ביישובים אלו לעליות מחירים קלות של כ-3-6%.