זכרון דברים: זמן לשינוי חקיקתי

לא אחת קבע בית המשפט, כי לזכרון דברים תוקף משפטי מחייב כחוזה לכל דבר ועניין, וזאת כאשר קיים רצון מצד שני הצדדים להתקשר זה עם זה וכאשר זכרון הדברים כולל את הפרטים הבסיסיים הנחוצים. משמעות קביעה זו היא, כי צדדים שחתמו על זכרון דברים רק מתוך מטרה להבטיח לעצמם את העיסקה, ימצאו עצמם כבולים בהסכם מחייב עוד בטרם הם יודעים את טיב העיסקה שלפניהם.

לטעמי, המצב המשפטי הנהוג כיום לגבי תוקפו המשפטי של זכרון הדברים מחייב מחשבה מחודשת בעניין, על מנת ליצור בהירות משפטית ומנגנוני הגנה על הצדדים לעסקת מקרקעין. לדעה זו שותפים עורכי דין רבים העוסקים בתחום המקרקעין, שכן חתימה על זכרון דברים טרם קיום הבדיקות בלשכת רישום המקרקעין ובעירייה, עלולה לכבול את הרוכש לחוזה על מלוא סכום הדירה, על בסיס מידע חלקי וראשוני בלבד, ובפעמים רבות אחרי שכבר שילם מקדמה כלשהי.

המשמעות המשפטית של חתימה על זכרון דברים מתבטאת באופן מיידי בשני היבטים מרכזיים: ראשית, חובת ציות לרשויות, ושנית, הקונה הפוטנציאלי יכול לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על סמך זכרון הדברים בלבד, מבלי להידרש לחוזה עצמו. במצב שכזה יכול הקונה הפוטנציאלי למנוע מבעל הנכס סגירת עיסקה עם קונה אחר, במידה שהמו"מ עמו לא יעלה יפה. נסיבות אלה ייקלו על קונה חסר תום לב להשיג יתרון בלתי הוגן על פני המוכר, שכלל לא התכוון להעניק לו.

חשוב להדגיש, כי עם חתימת הצדדים על זכרון דברים, זכאי למעשה המתווך לקבל את שכרו, אף אם בסופו של יום לא נחתם חוזה פורמלי. מכאן, שיש להתייחס בזהירות רבה להמלצת המתווך לחתום על זכרון הדברים, במיוחד הדברים אמורים כשמדובר במתווך שהצטייד מבעוד מועד בזכרון דברים ערוך ומוכן בגין הנכס המדובר, שכל שנותר למלא בו זה את שמות הקונים והמחיר.

לאור הבעיות הפוטנציאליות הרבות שטומן בחובו זכרון דברים לשני הצדדים לעסקת מכר המקרקעין, ראוי לטעמי לשנות על-ידי חקיקה ראשית את המצב המשפטי הנהוג כיום בקשר עם בחינת תוקפו של זכרון הדברים, שכן מצב משפטי זה מוליד מצבי ביניים רבים, שבהם הגבול בין זכרון דברים שייחשב כמחייב לבין כזה שלא, הינו דק ביותר ופעמים רבות מחייב הכרעה של בית משפט בעניין.

לצורך הגברת הוודאות המשפטית והימנעות מהבעיות הפוטנציאליות שתוארו לעיל, ראוי, לדעתי, להקיש מהמצב המשפטי הנהוג לגבי הסכמי ממון. לצורך מתן תוקף להסכם ממון, נדרש אישור גורם שלישי (בית משפט או נוטריון) המוודא, כי ההסכם נערך מתוך הסכמה אמיתית של הצדדים וכי הצדדים הבינו את תוכנו. ללא אישור זה, אין תוקף להסכם.

הרציונאל שמאחורי דרישת המחוקק לאישור הסכמי ממון נכון גם לגבי עסקאות במקרקעין - קל וחומר כשמדובר בדירת מגורים. קשה להעלות על הדעת שבעיסקה כה משמעותית הם אינם מודעים לסכנות הטמונות בה.

לפיכך, ראוי לתקן את סעיף 8 לחוק המקרקעין, ולחייב, בנוסף לדרישת הכתב, כי כל עיסקה תאושר ותאומת על-ידי עורך דין או בית משפט או נוטריון, שיוודאו כי הצדדים מבינים את משמעות המסמך ומסכימים לו. ללא אישור כזה, אסור שיהיה תוקף להסכם, ואסור שתירשם בעקבותיו הערת אזהרה. *

הכותב בעל משרד המתמחה במקרקעין ויו"ר ועדת מקרקעין וחוזים בלשכת עו"ד.