שקוף יותר חסין פחות

סקר השקיפות הדו-שנתי שערכה חברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית ג'ון לאנג לאסל (JLL) בתחום הנדל"ן המניב מראה שארה"ב ובריטניה נמצאות בין המדינות השקופות ביותר בנדל"ן, במקומות השני והחמישי בהתאמה. בכל זאת, כמו שידוע לכולנו, רמת השקיפות הגבוהה בהן לא היוותה מחסום לסכנת המשבר, שהשפיע עליהן באופן הקשה ביותר.

את סקר השקיפות העולמי בנדל"ן עורכת JLL אחת לשנתיים והסקר שמסכם את 2008 הוא החמישי במספר. לעומת הסקר הקודם, שנערך ב-2006, בסקר הנוכחי התווספו 26 מדינות חדשות שנסקרו מבחינת השקיפות, ובסך הכל נסקרו 82 מדינות. המסקנה הכללית של הסוקרים היא שהשקיפות ממשיכה לצבור תאוצה. כמעט מחצית מהמדינות שנסקרו ב-2006 הפגינו שיפור ב-2008 ברמת השקיפות וישראל התקדמה ועלתה מהמקום ה-29 בסקר הקודם למקום ה-27 בסקר הנוכחי ונמצאת בשכבת השקיפות הבינונית.

חמש שכבות

תוצאות הסקר מתחלקות לחמש שכבות שקיפות: שקיפות גבוהה, שקיפות, שקיפות בינונית, שקיפות נמוכה ועמימות. שמונה מדינות התקדמו בשכבת שקיפות שלמה ב-2008, אולם אף מדינה לא ירדה בשכבת השקיפות. צ'כיה ופולין טיפסו בסקר הנוכחי משכבת השקיפות הבינונית לשכבת השקיפות. חמישה שווקים, בהם סין, דובאי, הודו, רומניה ואוקראינה, טיפסו משכבת השקיפות הנמוכה לשכבת השקיפות הבינונית. וייטנאם טיפסה משכבת העמימות לשכבת השקיפות הנמוכה. למרות שהניקוד של ונצואלה ירד הפעם, היא לא נפלה לשכבת שקיפות נמוכה יותר ושמרה על נוכחות בשכבת השקיפות הנמוכה. שינויים ברגולציה של השלטון בוונצואלה ובשיטת המיסוי הנהוגה במדינה כלפי משקיעי חוץ הובילו לירידה בניקוד המדינה.

אינדקס הדירוג הכולל של השקיפות מורכב מחמישה אינדקסי משנה: מדידת הביצועים, חברות ציבוריות, תהליכי העסקאות, נתוני הבסיס של השוק (Market Fundamentals) והסביבה החוקית והרגולטורית.

מונעים מכוחות הגלובליזציה

את המקום הראשון בדירוג השקיפות תפסה השנה קנדה, עם ניקוד משוקלל של 1.17, ועבורה מדובר בעלייה מהמקום הרביעי בדירוג של 2006. את המקום השני חולקות אוסטרליה וארה"ב, שחלקו את המקום הראשון ב-2006. המקום הרביעי שייך לניו זילנד שהגיעה שלישית ב-2006 ואילו המקום החמישי שייך לבריטניה, שהיתה מדורגת חמישית גם ב-2006. למקום השישי הגיעה הולנד, שב-2006 דורגה שביעית, בעוד שלמקום השביעי הגיעה צרפת, שדורגה במקום התשיעי ב-2006. שבדיה זכתה במקום השמיני, שבו היא דורגה גם ב-2006 וב-2004 ואילו בלגיה זכתה במקום התשיעי - עלייה מהמקום ה-17 בדירוג של 2006.

ב-JLL מסבירים כי השיפור הממושך בשקיפות קשור בצורה הדוקה לכוחות הגלובליזציה, שגורמים למשקיעים לנוע בין גבולות גיאוגרפיים בחיפוש אחר תשואות מותאמות-סיכון גבוהות יותר. כוחות אלה גם הביאו תאגידים רב-לאומיים לרכוש או לשכור שטחים בשווקים שבהם כוח העבודה זול יותר או במדינות ששיעור הצמיחה בהן גבוה, שם הם מקווים לזכות בנתח שוק. תזוזת ההון והתאגידים מסביב לעולם יצרה צורך הולך וגובר לאינפורמציה בנוגע לשווקים. תזוזה זו יצרה גם תמריץ לשלטונות לפשט תהליכים ביורוקרטים שעד כה מנעו ממשקיעי חוץ להחדיר הון לשוק המקומי ולפתוח בו משרדים, חנויות או מתקני ייצור.

ב-2008, הניקוד של 28 מדינות היה יציב לעומת שנים קודמות, כך שהוא נשאר בתוך 10 נקודות הבסיס של הניקוד שלהן ב-2006. יציבות כזו מצופה מהמדינות עם שוקי הנדל"ן הנזילים ביותר, כמו אוסטרליה, הונג קונג, סינגפור וארה"ב, שבהן רמת השקיפות הגבוהה נלקחת כמעט כמובן מאליו. ארגנטינה, יוון, אינדונזיה ופרו לא השתתפו בעליית רמת השקיפות שממנה נהנו שאר מדינות העולם.

במונחים גלובליים, הקטגוריות שדרושים בהן הכי הרבה שיפורים מבחינת שקיפות הן נתוני הבסיס של השוק (היכולת לעקוב אחרי היצע, ביקוש, שיעורי תפוסה, נתונים סטטיסטיים לגבי דמי השכירות לאורך זמן ונתונים לגבי סוגי נכסים) ומדידת ביצועים (קיומם של ניירות ערך מענף הנדל"ן ואינדקסים של ביצוע השקעות לנדל"ן פרטי). בשתי קטגוריות אלה נרשמו שיפורים אבל ההתקדמות היא איטית בשווקים מתעוררים ובשווקים קטנים יותר שמחוץ למדינות ה-G7.

זמינות אינפורמציה

אינדקס המשנה שמודד את השקיפות של תהליך העסקאות זכה לניקוד הממוצע הגבוה ביותר מבין כל הקטגוריות בכל המדינות שנסקרו. קטגוריה זו בוחנת את הזמינות של אינפורמציה על נכסים שנמצאים בשוק - למכירה או להשכרה, יישום סטנדרטים מקצועיים בקרב מתווכים ויועצי נדל"ן ושלוש תכונות חדשות: שירותי ניהול של פרויקטים ומתקנים, חיובים שמוטלים על שוכרים בגין שירותים ומחויבות למימון הלוואות.

33 מהשווקים שמדורגים באינדקס השקיפות של JLL ממוקמים בגבולות אירופה. מדינות אירופה השיגו ב-2008 את הדירוגים הגבוהים ביותר בכל חמשת אינדקסי המשנה של הדירוג הכולל. כך, כמעט למחצית מהשווקים האירופיים הנסקרים יש אינדקס IPD (בנק מידע על נכסי השקעה) משלהם, מה שמהווה אינדיקציה ברורה לשקיפות מבחינת מדידת הביצועים בשוק.

מבחינה יבשתית, אירופה זכתה לניקוד הממוצע הגבוה ביותר באינדקס המשנה שבוחן את תהליך העסקאות. דבר זה משקף הן את הרמות הגבוהות של עסקאות חוצות גבולות ביבשת והן את הדרישות שנלוות לתהליך, בנוסף לנוכחות המושרשת עמוק של יועצי נדל"ן רב-לאומיים. כל אלה מסייעים לשימור סטנדרטים מקצועיים עקביים ברחבי היבשת.

ניגודים בולטים

למרות העמדה החזקה של אירופה באינדקס השקיפות של JLL, קיים ניגוד חזק בין שווקים בתוך היבשת. הניגודים הבולטים ביותר הם בין מערב ומרכז אירופה לבין מזרח היבשת. בעוד החלק הראשון קיבל ציון ממוצע משוקלל של 1.7, הרי שהחלק השני קיבל ציון ממוצע משוקלל של 3.1. אולם הפער נסגר כאשר משקיעים מחפשים להרחיב את הטווח הגיאוגרפי שלהם להשקעות ומדינות מחפשות להקים מערכת חקיקתית לשיפור והגדלת ההשקעות בתוכן.

אזור המזרח התיכון וצפון אפריקה מושך התעניינות גוברת ממשקיעי נדל"ן בינלאומיים, יזמים ותאגידים. עם פתיחתם של שוקי המזה"ת וצפון אפריקה, נושא השקיפות צבר בהם תשומת לב הולכת וגדלה מצד קהילות הנדל"ן והשלטונות. דובאי נמצאת במרכז הפוקוס של פיתוח נדל"ן באזור המזרח התיכון בחמש השנים האחרונות. אחד המניעים הבולטים יותר להתעצמות הפיתוח וההשקעה הוא השיפור המורגש בשקיפות בשוק הנדל"ן בדובאי, שם חל השיפור הגדול ביותר באזור המזה"ת ודרום אפריקה (MENA) מבחינת שקיפות. השלטון בדובאי מכיר כעת בחשיבות שיפור השקיפות ודוחף למספר רפורמות משמעותיות בשנים האחרונות.

האינדקס שלJLL כולל 11 מדינות מדרום אמריקה. ארבע מהן - ארגנטינה, ברזיל, צ'ילה ומקסיקו, מדורגות בשכבת השקיפות הבינונית, בעוד ששבע הנותרות - קולומביה, קוסטה ריקה, פנמה, פרו, אורוגוואי, ונצואלה, והרפובליקה הדומיניקנית, ממוקמות בשכבת השקיפות הנמוכה.

מעט מאוד שינויים חלו בתחום השקיפות בקנדה ובארה"ב - שתי המדינות השקופות ביותר באמריקה ובעולם כולו. קנדה עקפה השנה את ארה"ב ואת אוסטרליה והיא מובילה בסביבה המשפטית והרגולטורית. ארה"ב מובילה בעולם בקטגוריית החברות הציבוריות ובנתוני הבסיס של השוק. אולם היא משתרכת אחרי אוסטרליה, ניו זילנד, אירלנד ובריטניה בקטגוריות מדידת הביצוע.

אזור אסיה פסיפיק מיוצג באינדקס השקיפות באמצעות 16 מדינות. אזור זה כולל מצד אחד את המדינות האלופות בשקיפות, כמו אוסטרליה וניו זילנד (משכבת השקיפות הגבוהה), ומצד שני את החלשות בשקיפות כמו קמבודיה (משכבת העמימות) ווייטנאם (משכבת השקיפות הנמוכה). ב-2008, המשתפרות הגדולות ביותר באסיה פסיפיק הן הודו, סין ווייטנאם, שקיבלו תשומת לב גדולה יותר ממשקיעים זרים בשנים האחרונות. לעומת זאת, אינדונזיה, מלזיה ודרום קוריאה רשמו שיפורים מזעריים בלבד. *

מציאות וירטואלית

שוקי הנדל"ן השקופים ביותר בנמצא הם ברוב מהמקרים אלו שסבלו מהירידות התלולות ביותר במחירים ובהיקפי הפעילות, ומתנודתיות שמאפיינת רכבות הרים. הדוגמא הבולטת ביותר בשטח היא בריטניה בכלל ולונדון בפרט. שני שווקים משוכללים מאוד, שהסבו לבעלי הנכסים את ההפסדים הכואבים ביותר - עד 50% לעומת השיא של 2007, והמילה האחרונה טרם נאמרה.

המשבר הנוכחי מוכיח ששקיפות גבוהה, מאפיין טוב לכשעצמו ועל כך אין ויכוח, לא מבטיחה חסינות כלשהי, לא מבחינת הנזילות או היכולת לממש את הנכס בקלות, לא מבחינת גובה התשואות ולא מבחינת הסיכון הגלום.

זאת, בעיקר כי המשקיעים עצמם לא מאמינים שהתמונה שהם רואים, ברזולציה חדה יותר כמובן אם מדובר בשוק שקוף, משקפת "אמת". הסיבה היא שבשוק "הווירטואלי" של היום כולם יושבים על הגדר ומחכים לראות מה יהיה מחיר הנכס מחר.

וכך, עם עסקאות מעטות ועם עסקאות מרצון מעטות אפילו עוד יותר, קשה מאוד לסמוך על השיטה הבסיסית בהערכת שווי נדל"ן - בדיקה על סמך מחיר מכירת/קניית הנכס השכן - אף אחד לא רוצה לזוז, אז מה עוזרת השקיפות כאן?

אי אפשר גם שלא להזכיר את "השקיפות" המהוללת שאפיינה את שוק הנדל"ן הגדול בעולם - ארה"ב. שורה של מוצרים מתחכמים - CDO, SIV אם הספקתם לשכוח - הצליחו לערפל עד כדי עיוורון את יכולת המשקיע לראות את הקשר בין המוצר שהוא רכש לבין נכס הבסיס, ועל התוצאה אין סיבה להכביר מילים - לכך קוראים אנטי שקיפות. michal-m@globes.co.il