בענף הנדל"ן, מתברר, רשויות מקומיות יכולות להיות אחראיות לא רק על היבטי תכנון, מתווה תוכניות ומדיניות בנייה בעיר, אלא אף להשפיע מהותית על הוזלת מחירי הדירות בשטחן ועל הרכב האוכלוסיה. זאת, תוך שימוש בקרקעות עירוניות וייזום פרויקטים למגורים באמצעות החברה העירונית.
אחת הדוגמאות לייזום וביצוע פרויקט כזה הוא פרויקט כפר סבא הצעירה של העירייה והחברה הכלכלית לפיתוח כפר סבא, שאכלוסו הסתיים באוקטובר 2008. הפרויקט כלל 272 יחידות דיור שהוצעו לצעירים תושבי העיר, מתוך 700 דירות בסך הכל בשכונה.
הפרויקט הוקם על קרקע שהיתה בבעלות העירייה, שהקצתה 39% מהדירות בשכונה לזוגות צעירים שגדלו בכפר סבא ואשר אין בבעלותם דירה, ורצו להקים את ביתם בעיר הולדתם. בנוסף התאפשר גם לתושבים שעזבו את כפר סבא אך הוריהם ממשיכים לגור בעיר להתמודד על רכישת דירה בפרויקט, "בזכות אבות". הרעיון הבסיסי שעמד מאחורי הפרויקט כולו היה הרצון של קברניטי העיר להשאיר את הדור הצעיר בתחומי העיר, ומניעת הזדקנותה.
ליווי עירוני
מי שמספר על הניסיון בגוף ראשון הוא משרד עוה"ד פלאט, לוין בן-עמי, המתמחה בין השאר בדיני מכרזים ובדיני מקרקעין ובייצוג של חברות עירוניות. המשרד ליווה את הפרויקט שבמסגרתו רכשו הזוגות מן העירייה זכויות בקרקע, ובנו, באמצעות קבלן שנבחר עבורם על-ידי החברה הכלכלית, דירות בגדלים שונים ב-19 בניינים. הצעירים זכו להנחות משמעותיות לעומת דירות דומות שנמכרו על-ידי יזמים פרטיים, כאשר דירת 4 חדרים נמכרה לפני כ-3 שנים ב-760 אלף שקל, דירת גן 4 חדרים בכ-905 אלף שקל, ודירות דופלקס ב-1.02 מיליון שקל.
עו"ד עידית בן-עמי מדגישה כי מדובר בשימוש מושכל במשאבים עירוניים. הרעיון שפותח יחד עם ראש העיר, יהודה בן-חמו, ומנכ"ל החברה הכלכלית לפיתוח כפר סבא, אלון ויינגרטן, היה במודל 'בנה דירתך'.
הדיירים מתקשרים בהסכמים נפרדים לרכישת הזכויות מהעירייה, וממשיכים בהתקשרות נוספת עם קבלן מבצע לקבלת שירותי בנייה. הקבלן נבחר עבורם מראש במכרז שנערך על-ידי החברה הכלכלית, המארגנת את הפרויקט כנציגת הדיירים. מלבד "מבחני התושבות" שנקבעו, נאסר על הרוכשים למכור את זכויותיהם במשך שלוש שנים מיום קבלת המפתח, כדי להדגיש שהפרויקט לא נועד למסחר או להשקעה.
המודל מזכיר במידת מה קבוצות רכישה, אך עורכי הדין ממהרים להצביע על ההבדלים. עו"ד נורמן פלאט אמר: "במקרים רבים של קבוצות רכישה עומד מאחוריה יזם פרטי שמרוויח. בפרויקט עירוני כל החיסכון הוא נטו של הדיירים". בן-עמי אומרת שיש קווי דמיון, אבל גם שוני מהותי. "בקבוצות רכישה אין הוראה כמו בפרויקט, שאם דייר לא עומד בתשלומים הוא לא מפיל את הקבוצה. ברור לקבלן כי גם אם מי מהמשתתפים לא יעמוד בתשלומים, הפרויקט יימשך".
במקרה שכזה לא ייכנס רוכש אחר באופן אוטומטי, כי מדובר בבעל הזכויות. לפי המנגנון, הבנק מסכים להעמיד מראש עד 80% מימון (לצד 20% הון עצמי), ואם הרוכש לא יכול לשלם לאחר סיום הבנייה יוכל לקחת משכנתא, אבל במהלך הבנייה לא ידרשו ממנו למכור את זכויותיו.
בן-עמי אומרת שלמעשה הקבלן לא צריך ליווי בנקאי. "מצד אחד ניתן לו שקט נפשי, אך גם אם לקבלן יש דרישות כספיות מול דייר, הוא לא רשאי לעכב את מסירת הדירה. האיסור על עיכוב המסירה בוודאי אינו קיים בקבוצת רכישה פרטית", מבהירה בן-עמי.
פלאט מדגיש כי הניהול והפיקוח של הפרויקט מבוצע ע"י חברה כלכלית עם גישה עסקית, ולא ע"י רשות שעמוסה בבירוקרטיה. לעניין השאלות החוקתיות על הזכאות להשתתף בהגרלת הדירות, אומר פלאט כי אלה לא היוו מחסום שכן לא מדובר בקרקע פרטית עירונית, והפסיקה הכירה במתן עדיפות לתושבי מקום כצורך של הרשות ואינטרס שלה. "בכל מקרה, התנאים שקבענו עברו בשלום ואושרו גם על-ידי הרגולטור, כלומר משרד הפנים".
חשוב להדגיש כי פרויקטים שכאלה הם לא ברי ביצוע על כל קרקע בבעלות הרשות. בעייתיות עשויה להתעורר למשל בקרקע שהופקעה לצרכי ציבור. הפרויקט אפשרי בקרקע שהיא היסטורית בבעלות העירייה, התקבלה במתנה, נרכשה בעבר או כאשר הבעלים המקוריים הסכימו לוותר על זכותם בתנאים מגבילים.
תחרות מול היזמים
התושבים שזכו בהגרלה נהנו ממחיר הנמוך ב-20%-30% מפרויקטים מקבילים בסביבה. הם כמובן מרוצים, אך היזמים הפרטיים באזור נתקלו בתחרות קשה מול המחירים ה"מסובסדים". פעילי נדל"ן אמרו ל"גלובס", כי למשך תקופה מסוימת המכירות בעיר של החברות הפרטיות כמעט ונעצרו.
עו"ד זיו כספי, השותף במשרד גינדי-כספי המתמחה בנדל"ן, ויועץ משפטי לחברה הכלכלית של עיריית ראשון לציון, אומר כי "עירייה נבונה לא תרצה להתחרות עם יזמים שלה. מדובר בתחרות 'לא הוגנת', כי לעירייה יש כלים להוריד עלויות, במיוחד היום, כשהתחרות כה קשה. אני סבור שעירייה שמחזיקה בקרקע כזו, ראוי שתמכור את הקרקע במכרז ולא תבצע פרויקט באופן עצמאי. בנוסף, העירייה מניפה דגל של דיור לצעירים או לאוכלוסיות חלשות, כך שמדובר במיתוג השכונה ויחייב גם יזמים אחרים באזור להקים דירות דומות בסגנונן.
"בראשל"צ נעשה פרויקט שכזה על קרקע עירונית ב-2002-2003, של כמה עשרות יחידות דיור ברחוב צבי פרנק. היתה תחרות עם שני פרויקטים אחרים וזה חייב אותם לצאת לדרך מאוחר יותר, לאור הורדת המחיר בכ-20%. בפרויקט שכזה על העירייה לשקול היטב את כל ההיבטים", מדגיש כספי.
אולם קברניטי הפרויקט בכפר סבא אינם מסכימים, ועוה"ד בן-עמי ופלאט אומרים שהפרויקט דווקא נתן דחיפה לשכונה ולפרויקטים סמוכים. "יש אינטרס ציבורי לשמר זוגות צעירים בתחום הרשות. הוחלט מזמן שיש מקרים בהם מדינה או עירייה צריכות להתעסק עם שוק הדיור. כשמדובר באנשים שאין להם יכולת, האינטרס הציבורי הוא שיקול לגיטימי, ומעל כל שיקול של רווח", אומר פלאט.
גם ראש עיריית כפר סבא בן-חמו גאה מאוד בפרויקט ואומר שהוא נתן מענה לזוגות צעירים מבלי לגרום לחיסרון בקופה הציבורית. "בפרויקטים ממשלתיים מדובר לרוב באזורים לא אטרקטיביים באיכות נמוכה. כאן שמרנו על 272 משפחות שיישארו במקום, והכנסנו סכום לא מבוטל לקופת העיר. נתנו הנחה של כ-25 אלף דולר על הקרקע לדירה, והתושבים נהנו ממנה וממיקום בקרבת הספורטק והפארק העירוני. דירה שנרכשה ב-900 אלף שקל בתחילת התהליך לפני כשנתיים וחצי, שווה היום 1.6 מיליון שקל".
בן-חמו מציין, כי למעלה מ-80 מבין 272 הדיירים הם צעירים שגרו מחוץ לעיר וחזרו לכפר סבא בזכות סעיף "זכות האבות". "יש לרשות המקומית עוד מספר קרקעות, ואני בהחלט מתכוון למנף אותן בצורה דומה. גם בתוך השכונות הירוקות יש שטח עירוני שאני מייעד לבנייה של זוגות צעירים, ואם היתה לי קרקע באזור התעשייה הייתי עושה עסקאות קומבינציה או שותפות עם היזמים כדי להשביח ולעודד תעסוקה".
לעניין התחרות עם היזמים, עונה בן-חמו: "לא נשארה דירה אחת באזור מה-700 שנבנו, למשל ע"י שיכון עובדים ודוניץ. עשינו זאת בשיתוף היזמים, לא מכרנו ב-50%-60% פחות אלא ב-20%-25%, ומינפתי להם את השכונה. בהתחלה הם אכן חששו, אבל כשראו שהבנייה ברמה גבוהה, הם נרגעו. היום אי אפשר לזהות איזה בניין נבנה במסגרת הפרויקט של הזוגות הצעירים ואיזה בשוק החופשי".
הלוואת מימון לפיתוח תשתיות ירוקות
ועדת הכספים של עיריית כפר סבא אישרה לאחרונה הלוואה בנקאית בגובה 100 מיליון שקל לטובת מימון ביניים לפרויקט בניית התשתיות של השכונות הירוקות ההולכות ומוקמות בעיר (כס/60/80). המימון לתשתיות היה אמור להגיע מאגרות והיטלים שהיזמים מעבירים לעירייה, אולם מכיוון שהעירייה מבקשת לזרז את הקמת השכונה הירוקה הראשונה, החליטו לקדם את פיתוח התשתיות לנוכח התגברות הקצב של היתרי הבנייה הניתנים ליזמים בשכונה, וכדי לענות על בקשות היזמים לקבלת היתרי בנייה. התקציב למימון הביניים אינו מגיע מהתקציב השוטף, אלא תקציב מיוחד שיכוסה בסופו של דבר ע"י היזמים.
שתי השכונות הירוקות בכפר סבא הן פרויקט ענק בו יוקמו לא פחות מ-5,093 יח"ד. ל-212 יחידות כבר ניתנו היתרי בנייה, והתקבלו בקשות ל-1,200 היתרי בנייה נוספים. סך כל עלות התשתיות היא 353 מיליון שקל. ב-100 מיליון השקל תמומן התחלת פיתוח התשתיות ב-3 שלבים: ביוב וניקוז, הטמנת קווי מתח גבוה ופיתוח כביש.
לדברי בן-חמו, "זוהי השכונה החדשה הגדולה בישראל, שמלבד היותה השכונה הירוקה הראשונה תוביל גם בכל נושא התשתיות שיוקמו עוד בטרם כניסת הדיירים. הכנת התשתיות המאסיבית תזרים לקופת העירייה מאות מיליוני שקלים בשל הגברת קצב המכירות ותשלומי האגרות וההיטלים לעירייה".
ariel-r@globes.co.il
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
