מנהטן לא מחפשת תחתית

בניין מספר 20 ברחוב פיין במנהטן, מרחק נגיעה מהבורסה של ניו יורק, גילם בעבר הלא רחוק את התחייה של הרובע הפיננסי מהתקפות הטרור של 11 בספטמבר 2001. את הדירות בפרויקט של לב לבייב ושעיה בוימלגרין עיצב ג'ורג'יו ארמאני, עם חלונות מוגדלים, עצים אקזוטיים ואפילו מקלחות נטולות רחש בחדרי האמבטיה. באתר של הבניין שכן פעם מטה בנק צ'ייס מנהטן הראשון, ונבנתה בו כספת מיוחדת. כיום שוכנים בו בריכת שחייה ואמבט טורקי. עם כל התכנון המפואר של הבניין החדש, נראה שהוא עומד להיות אחד מקורבנות מפולת שוק הדיור היוקרתי בניו יורק.

יש כבר כמה דיווחים על-כך שבעלת הבניין בן 109 הדירות, חברת בוימלגרין דיבלופרס, עשויה למכור 80 דירות ב-652 דולר בלבד לרגל רבועה (7,015 דולר למ"ר), בערך חצי ממחיר המכירה הנוכחי. מייקל שבו, מתווך דירות ידוע בעיר, מודה שקיימות "20-25 הצעות מצד רוכשים, חלק מהן גם במחיר של 600 דולר לרגל רבועה". אך ההצעות הללו לא מדאיגות אותו. "החברה לא מעוניינת", הוא מעמיד פנים אמיצות.

שוק מכוער

יכול להיות שהסירוב הזה יהיה זמני. הראשונה היתה מיאמי, ואחריה באו לאס וגאס ופיניקס. כעת, שוק הדיור היוקרתי בניו יורק מתפורר. כאשר החברות בוול סטריט מאיצות את קצב הפיטורים, והכסף שניתן לגייס במשכנתאות מוגדלות מתייבש במהירות, מחירי הדירות והקוטג'ים בשווי מעל 5 מיליון דולר צונחים והם עלולים לצנוח בעוד 30% לפני שיתייצבו. נתון כזה יהפוך את "התפוח הגדול" לשוק הדיור המכוער ביותר באמריקה.

"בארונ'ס" אמנם דיווח לפני שלושה חודשים ששוק הנדל"ן היוקרתי בעיר עומד בפני צרות, אך התחזית הפכה מאז לגרועה יותר, וכמה מומחים מצביעים על פשיטת הרגל של ליהמן ברדרס בספטמבר כנקודת השבירה של השוק.

הכלכלה המקומית מלקקת את פצעיה, בעוד תעשיית ניירות הערך מתכננת לפטר 46 אלף עובדים עד קיץ 2010. משקיעים עשירים חזרו בהם משופינג של בתי יוקרה כדי לחבוש את הפצעים שגרם להם שוק המניות. אפילו הזן החמדן ביותר של הרוכשים - מנהל קרן גידור - כבר איבד את תאבונו, מאחר שמשקיעים זועמים פודים את כספם מהקרנות שלו.

קשה להשגה

"גילוח" המחירים כבר פראי. דירתו בת 14 החדרים של איש החברה המנוח ברוק אסטור בפארק אבניו - שבארונ'ס כתב עליה לפני שלושה חודשים כאשר המחיר שלה ירד מ-46 מיליון ל-34 מיליון דולר - מוצעת כעת למכירה ב-29 מיליון דולר, וסביר מאוד שהמחיר ימשיך לרדת.

אך גם אחרי ירידות כה דרמטיות, ההיצע של דירות יוקרה מתנפח. Streeteasy.com, אתר אינטרנט שמפגיש בין קונים ומגוון של מתווכים, מציג היום 795 דירות ובתים במחירים של 5 מיליון דולר ויותר, לעומת 518 לפני שנה.

נתונים מדויקים על המקטע הגבוה הזה של שוק המגורים קשים להשגה, אך מגמות המחירים נחשבות דומות לאלה של שוק היוקרה הרגיל, שמוגדר כ-10% מהנכסים שנמכרים במחירים הגבוהים ביותר. על פי אמת המידה הזו, המחיר החציוני של דירה יוקרתית במנהטן הגיע לשיא של כ-5 מיליון דולר ברבעון הראשון של 2008 - הרבה אחרי הצניחה החופשית בשוק הדיור הארצי - וצנח ב-20% עד סוף הרבעון השלישי, לפי תחשיבי מילר סמיואל, חברת שמאות נדל"ן.

בדצמבר, אומר ג'ונתן מילר, נשיא החברה, מחירי חוזי המכירה היו נמוכים ב-20% לעומת אוגוסט, מה שמבטיח שבחודשים הראשונים של 2009 היתה מגמה דומה. בימינו לא נדיר לשמוע סיפורים על קונים בכוח שנסוגים מהחוזים שלהם, ומשאירים בידי המוכרים דמי קדימה של אפילו 500,000 דולר, בהערכה שמחירי הנכסים ימשיכו לצנוח.

כמות חוזי המכירה החדשים של נכסי יוקרה צנחה ב-40% ברבעון האחרון של 2008, אומרת סופיה קים, מנהלת המחקר של אתר Streeteasy.com. במקביל, המלאים הלא מכורים עלו ב-65%. "אנחנו במרחק של שנים מהבראה מלאה של השוק", להערכתה.

מחירים על הנייר

על אף המצב הקשה בשוק הנדל"ן הניו יורקי, המחירים עדיין בשמיים. מחיר דירה ממוצעת במנהטן עומד על 1.6 מיליון דולר. הדירה היקרה ביותר שעומדת למכירה, לכל הפחות על הנייר, היא פנטהאוז בקולומבוס סרקל מספר 25, הבניין שידוע יותר כבניין טיים-וורנר. הפנטהאוז הזה רשום למכירה בסוכנות בראון האריס סטיבנס ב-65 מיליון דולר. אך נתון זה לא כולל את מה שנקרא "המכירות השקטות", כמו הפנטהאוז של אחת ממנהלות חברת Nu Skin Enterprises, שמוצע למכירה באמצעות סותבי'ס ב-80 מיליון דולר, כפי שדיווח באחרונה העיתון "ניו יורק אובזרבר".

אפילו סוכני הנדל"ן, המעודדים הטבעיים של התעשייה הזו, מסתובבים בימים אלה עם הבעה קודרת בלתי מוסתרת. "השוק של דירות ב-5 מיליון דולר עשיר במלאי ועני בקונים", אומרת דולי לנץ, מתווכת כוכבת וסגנית נשיא בסוכנות פרודנשל דגלאס אלימן. "מחיר נכס צריך לרדת ב-25% ממחיר המכירה האחרון שלו כדי להיחשב למציאה", אומרת לנץ. "לאנשים אין תחושה של דחיפות. תחושה כזו היא התמריץ של כל שוק נדל"ן".

במילים אחרות, כמעט לא ניתן להשוות בין השוק של היום לשוק מלפני שנה. "אנשים נהגו לטלפן ולומר לי, 'יש לנו קונה רוסי'. זה היה קוד לכך שהיית צריך לעזוב הכל ולמהר לבצע את המכירה", אומר לייטון קנדלר מקבוצת קורקורן, עוד מתווך עילית. זה השתנה ביחד עם צניחת שער הרובל והנפט. בנוסף, הדולר עלה, מה שהופך את המחירים בארה"ב ליקרים עוד יותר.

ענייני בניינים

סיור קל בבתים פתוחים לתצוגה לקונים באפר ווסט סייד מראה שהמלאי של דירות ב-5 מיליון דולר ומעלה אינו מוגבל רק לשדרה החמישית ולפארק אבניו. בדרך לשדרה הראשונה, למשל, יש את Laurel, בניין "ירוק" חדש ובו פנטהאוז למכירה במחיר של 6.1 מיליון דולר, שמציע מראה מרהיב עין של הגשר ברחוב 59.

בסנטרל פארק ווסט 15, הפרויקט של איל עופר שהיה אחת ההשקות המצליחות ביותר בתולדות העיר, פנטהאוז בקומה ה-40 של הקבלן עמית בן חיים הוצע באחרונה שוב למכירה ב-47.5 מיליון דולר. זו ירידה מ-80 מיליון דולר בספטמבר, כאשר אלכס רודריגז (כוכב בייסבול) גילה עניין בקנייה שלו, לפי בלוג הנדל"ן Real Estalker. גם המחיר המבוקש החדש כפול ויותר מהמחיר שבן חיים שילם באפריל לפני שנה. בשוק של היום, זה נחשב למחיר חזק.

הבעיה הגדולה ביותר היא של בנייה חדשה, כולל הסבה של דירות קונדו. הסבה אחת כזו היא "בית מנהטן", בניין לבנים לבנות ענקי ברחוב 66 מזרח, שבו התגוררה פעם גרייס קלי, לפי עלון השיווק שלו. הקבלן ניהל מאבקים לפינוי דיירי דירות שכורות בבניין מאז שהוא קנה אותו ב-625 מיליון דולר ב-2005. עד כה, נמכרו כבר שליש מהדירות.

האם יש מה לאהוב בשוק של מנהטן? כן. כמה נכסים בלתי רגילים שלא יצאו לשוק במשך שנים זמינים כעת במחירים מוזלים. בשדרה החמישית מספר 1020, המתווך לייטון צ'נדלר הוריד מחיר של פנטהאוז ל-39 מיליון דולר. בשנה שעברה דרשו בעלי הדירה 50 מיליון דולר.

הבעיה היא שאיש אינו יודע עד כמה המחירים ימשיכו ליפול. "זה דיון של העגלה לפני הסוסים", אומר המתווך ג'ונתן מילר. "האשראי צריך קודם להתייצב והנזילות צריכה לחזור לשוק לפני שנוכל להתחיל לדבר על התייצבות בשוקי הדיור ועל 'רצפה'. זה יהיה תהליך של כמה שנים".

זליגה גם לפרברים

השינויים במנהטן מתרחבים לפרברים היוקרתיים - סדל ריבר בניו ג'רזי, גריניץ' בקונטיקט וסאות המפטון בניו יורק.

ב-2008, המחיר החציוני של בית פרטי בפרפילד קאונטי - האזור היקר ביותר בקונטיקט - ירד ב-12.8% ל-522,000 דולר, והמכירות צנחו ב-31%, לפי קבוצת וורן, סוכנות נדל"ן מבוסטון. בלונג איילנד, המחיר החציוני ירד ב-10% רק ברבעון הרביעי, כולל ירידה של 14% באזור המפטון, לפי סוכנות מילר סמיואל. בווסטצ'סטר קאונטי שמצפון לניו יורק, מכירות בתים פרטיים צנחו ב-30% ברבעון הרביעי, והמחיר החציוני ירד ב-11%, לפי סוכנות תיווך מקומית.

הקצה העליון של השוק של ניו יורק רבתי "מחזיק מעמד יותר מאזורים עירוניים רבים אחרים", אומרת סליה צ'ן, כלכלנית שוק הדיור של אתר אקונומי.קום. אך היא רואה ירידות נוספות בעתיד בשוק היוקרה והשווקים האחרים בעיר ובסביבותיה. לדבריה "הפיחות בערכי הבתים בניו יורק יהיה כנראה גדול יותר מהממוצע הארצי השנה, בגלל השלכות הפיטורים בוול סטריט".

אייבי זלמן, אנליסטית לשעבר בקרדיט סוויס, שהיתה בין הראשונים שצפו את הקריסה בשוק הדיור הארצי, אומרת שהשוק בניו יורק הולך "ישר כלפי מטה". "כשאנחנו מביטים על ניו יורק, אנחנו רואים שוק שהמחירים שלו היו במבט היסטורי ביחס של פי ארבע להכנסה הפרטית השנתית, לעומת יחס של פי שלוש בכל ארה"ב", אומרת זלמן, שמנהלת כעת חברה משלה. כעת, היחס הוא 7.7, "משמעותית גבוה מהנורמה" מפני שהמחירים רק התחילו לרדת. "אם רוצים לחזור רק ליחס ההיסטורי, זה יהיה תיקון של 46%", היא אומרת.

היא מוסיפה: "אם הייתי צריכה לבחור שוק אחד במדינה שהוא הכי מאתגר ושהירידה בו תהיה הכי משמעותית, הייתי בוחרת את ניו יורק סיטי. יש לה את השיעור הגבוה ביותר של אובדן מקומות עבודה בקרב בעלי ההכנסות הגבוהות".

במרוצת השנים, התחזיות הקודרות של זלמן זיכו אותה בכינוי "אייבי הרעילה", אך גם אנליסטים אחרים מתחילים להגיע למסקנות דומות לשלה. לפי סקירה עדכנית של גולדמן זאקס, מחירי דירות הקונדו בניו יורק יצטרכו לצנוח ב-35%-44% כדי שהשוק יחזור לרמת תמחור "נייטרלית".

אין משכנתא - אין דירת יוקרה

אחת הבעיות הקשות של השוק בניו יורק היא זמינות המשכנתאות. הקונים של דירות היוקרה אמנם נהגו בדרך כלל לשלם הכל או כמעט הכל במזומן, אך כעת יותר קונים צריכים ללוות, בדיוק בזמן שבו משכנתאות-מגה נעלמו כליל מהשוק.

משכנתאות רבות לדיור במנהטן הן "הלוואות סופר ג'מבו", של 650 אלף דולר ומעלה. הבנקים המלווים העיקריים שלהן - סיטיבנק, צ'ייס ו-וולס פארגו - צמצמו אותן מאוד מפני שהשוק המשני (כולל אג"ח משכנתאיות) נסגר למעשה.

המוסדות הללו לא יעניקו באופן כללי משכנתאות לפני שמחצית הדירות בבניין כבר נמכרו - בעיה גדולה בבניינים החדשים - ודרישת דמי הקדימה הולכת ועולה משבוע לשבוע. לגבי דירות של מעל 5 מיליון דולר, מדובר בדרך כלל על 30% לפחות מערך הנכס, אומרת מליסה קוהן, נשיאת מנהטן מורגייג', מוסד הלוואות גדול.

נגעו בשמיים: תשובה ועופר רחוקים מהשיא

שני פרויקטים שאפתניים ציינו את פסגת שוק היוקרה במנהטן: חידוש מלון פלאזה ע"י יצחק תשובה בשדרה החמישית והקמת סנטרל פארק ווסט 15 ע"י אייל עופר, היכן שעמד בשעתו מלון מייפלאואר. שני הפרויקטים השיגו בשעתו מחירים של מעל 4,000 דולר לרגל רבועה (כ-40,000 דולר למ"ר), ונחטפו כלחמניות טריות הודות לתכנון הקומות, לשמות האדריכלים ולחומרי הבנייה.

מאז הכול השתנה. לפי נתוני StreetEasy, בפלאזה מוצעות כעת למכירה 29 דירות, רובן מעל הקומה ה-12. המחיר של יחידה משולבת משלוש דירות, לפי האתר, נחתך עתה ב-4.1 מיליון דולר ל-42.4 מיליון דולר.

המתווכת קארי צ'אנג מסוכנות קורקורן מייצגת גם שלוש דירות נוספות, כולל יחידה פינתית במחיר של 27.5 מיליון דולר, ושתי דירות של שני חדרי שינה ב-10.8 מיליון דולר כל אחת. צ'אנג טוענת שיש לה "שני קונים עיקריים" לדירות המורחבות, שעדיין לא חתמו על החוזים.