לקוח הוריש את כל רכושו לעורך הדין. למה בית המשפט ביטל את הצוואה?

פרטי המקרה: חברת מ.אדן לשיווק ומסחר רכשה בשנת 2020 מגרש באזור התעשייה בטמרה, במסגרת הליך חדלות פרעון של חברת "מפעלי האומן", שהחזיקה בשטח. לאחר קבלת הזכויות גילתה כי חברת אחים ג'רייס, המחזיקה במגרש סמוך, עושה שימוש ב-365 מ"ר מהמגרש. מ.אדן טענה שרכשה את השטח נקי מכל זכות באישור ביהמ"ש וכי הזכויות נרשמו ברשות מקרקעי ישראל. בנוסף טענה ל"תאונה משפטית" של עסקאות נוגדות. האחים ג'רייס טענו שגם רכשו את השטח ממפעלי האומן, ובמסגרת הסכם משנת 2013, שנרשם גם הוא ברשות מקרקעי ישראל, נעשו בו שינויים הנדסיים והוא נותק מהמגרש.

מ.אדן הגישה תביעה לסלק את חברת האחים ג'רייס מהשטח ולקבוע שהיא החוכרת הבלעדית. התביעה נדחתה בביהמ"ש המחוזי בחיפה, והיא ערערה לעליון. בסוף החודש שעבר קבעו השופטים נעם סולברג, אלכס שטיין וגילה כנפי-שטייניץ שהחוזה שעליו חתמה החברה ברור כשמש. נכתב בו במפורש: "הואיל והקונה ראה ובדק את הנכס וסביבתו.. בדק את מצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני.. והואיל והזכויות בממכר נמכרות במצבן As is".

נקבע כי "המערערת נטלה סיכון בבחירתה לחתום על ההסכם בנוסחו, מבלי לטרוח ולבחון את מצב הזכויות בנכס ואת מצבו הפיזי. משעה שהתממש הסיכון שנטלה, לא יהא זה ראוי וצודק לגלגלו בדיעבד לפתח המשיבה". הערעור נדחה והמערערת תשלם 10,000 שקל הוצאות משפט.

השופט סולברג שכתב את פסק הדין אימץ את קביעת המחוזי כי מפעלי האומן מכרה את זכויותיה לאחים ג'רייס בשטח שבמחלוקת וההסכם הושלם - הכסף שולם, העבודות ההנדסיות בוצעו והשטח צורף למגרש שלהם. מנהל חברת מ.אדן הרוכשת לא ביקר במגרש לפני חתימת החוזה. אילו היו מבקרים במקום היו מגלים שהשטח שבמחלוקת מנותק מהמגרש. עוד נקבע כי מכירת הזכויות במגרש כמות שהוא פירושו שהמגרש נמכר בכפוף להסכם משנת 2013, כלומר ללא החלק שנותק ממנו באופן פיזי וסופח למגרש השכן.

את מ.אדן ייצגו עוה"ד איימן ח'ורי וחנא קסיס. את האחים ג'רייס יצגו עוה"ד ויקטור מנסור ועזיז מנסור.

משמעות הפסיקה: כשרוכש חותם שבדק את הנכס פיזית וכי הזכויות נמכרות במצבן, מבלי לעשות זאת, הסיכון לפתחו.

מספר תיק: 729/23

פרטי המקרה: בינואר 2020 נפטר לקוח של עו"ד אייל בר לב ממחלת הסרטן. עוה"ד ביקש לקיים את הצוואה האחרונה שערך המנוח בכתב ידו באוקטובר 2019 במשרדו, לפיה עוה"ד הוא יורשו היחיד, וכי בהתאם לשיקול דעתו יעביר תשלום חודשי לבנו. הבן ביקש לקיים צוואה משנת 2017 בה הוריש לו אביו את רכושו, בת הזוג הגישה צוואה מ-2018 בה הוריש המנוח את עזבונו לה ולבן. ביהמ"ש לענייני משפחה קבע שאין לקיים את הצוואה האחרונה כי היא תוצר של השפעה בלתי הוגנת. עוה"ד לא ויתר והגיש ערעור.

המחוזי בת"א קבע שהתנהלותו של עו"ד בר לב היוותה השפעה בלתי הוגנת על לקוח שלו להוריש את עזבונו, וכי הצוואה האחרונה לא מבטאת את רצונו החופשי של המנוח. נקבע כי לפי עדות בת הזוג, עוה"ד היה מעורב בעריכת הצוואה. "'נכנס מדי פעם לחדר לוודא 'שהכול בסדר', ואף הגיש למנוח פתק שבו שמו ומספר ת"ז שלו, כדי שימנה אותו כיורשו'. ברור שיש לראות בהתנהלות המערער כמעורבות פסולה ואסורה בעריכת הצוואה" קבעו השופטים שאול שוחט, עינת רביד ונפתלי שילה.

"נראה שהמערער יזם את עריכת הצוואה והיה הרוח החיה מאחורי חתימת המנוח עליה. המערער ידע שהמנוח רצה להגן על אהובתו ד' מפני תביעות שיוגשו כנגדה ע"י הבן ושכנע אותו שבאמצעות הורשת העיזבון אליו, הוא ידאג שהכספים יועברו לבן והוא לא ייתבע את ד'. האינטרס של המערער היה כנראה שכר טרחה ב-84 החודשים שבהם ינהל את הכספים" קבע ביהמ"ש. למעלה מן הצורך, נקבע שניתן לדחות את הערעור גם בנימוק של צוואה שנעשתה בטעות. עוה"ד חויב לשלם 40 אלף שקל הוצאות. את הבן והאישה יצגו עוה"ד אביחי ורדי ועופר זינגל.

עו"ד בר לב מסר: "המנוח, אדם כשיר ע"פ חוו"ד רפואית, ביקש שאערוך צוואה שבה אחותו תהא נאמנת על רכושו ותחלק אותו לבנו בחלקים שווים. המנוח מסיבותיו ערך צוואה דומה בכתב ידו בה הוא ממנה אותי כנאמן לחלוקת עזבונו לבנו ב-84 תשלומים חודשיים. כתיבת הצוואה צולמה במלואה וניתן לראות שאיני מופיע בסרטון. לכן לא השפעתי על המנוח בכל צורה שהיא, וניתן לראות מהצוואה שאיני זכאי לשקל אחד מעיזבונו ולא כשכ"ט כנאמן. לעניות דעתי, פסה"ד יבוטל בערעור".

משמעות הפסיקה: בית המשפט בוחן האם הצוואה משקפת את רצונו החופשי
של המנוח.

מספר תיק: 42530-11-23

פרטי המקרה: חברת אי האוס מציעה שירותי אחסון בנכסים בשלוש קומות ברחוב תל גיבורים בתל אביב. עיריית ת"א חייבה את החברה לשלם על הנכסים לפי שטחי מסחר, הגבוהים ב-170 שקל למ"ר לשנה לעומת סיווג כמחסנים. החברה הגישה השגה וטענה שהשכרת הנכסים נעשית רק לשם אחסנה ללא פעילות מסחרית. ההשגה נדחתה וכך גם ערר לוועדת הערר. החברה הגישה עתירה לביהמ"ש לעניינים מנהליים בת"א נגד מנהל הארנונה בעיר. העירייה טענה שמפרסומים באינטרנט עולה שהחברה נותנת מגוון שירותים בנכסיה ולא רק אחסנה, וכי השוכרים עושים שימוש בנכסים כחנות ולכן מדובר בשימוש לצרכי מסחר.

השופט נפתלי שילה קיבל את העתירה לעניין סיווג הנכס. נקבע שהחברה הוכיחה שלא נעשית בנכסים פעולת מסחר לפי עד מטעם העירייה, שערך ביקורת ולא ראה פעילות במהלכה. השופט קבע שיש להתעלם מהפרסומים שהוגשו באינטרנט כי אלו לא הוגשו לוועדת הערר. השופט קבע שניתן לסווג את הנכס המושכר כמחסן אם הוא משמש למטרות אחסון בלבד. "אין דרישה שהשימוש כמחסן ישמש את המחזיק הרשום בעירייה ודי בכך שהנכס משמש כמחסן עבור מי שמחזיק בו בפועל, דהיינו שוכרי המשנה". בכך נדחתה עמדת העירייה שהפעילות חורגת מפעילות מצומצמת של אחסנה. ההחלטה התבססה על כך שלקוחות לא מבקרים בנכסים, הנכסים לא בקומת העסק ולא משמשים לשיווק והפצה.

את העירייה ייצגה עו"ד שירה הר ניב. את החברה ייצגה עו"ד נעמה טולדו, שותפה במחלקת נדל"ן תכנון ובנייה במשרד גולדפרב גרוס זליגמן, שמסרה: "לפסק הדין משמעות רחבה בדיני ארנונה. ביהמ"ש מחזיר את הדגש לשימוש שנעשה בנכס, ואומר שסיווג הארנונה ייקבע ע"פ השימוש בפועל, כפי שהחוק קובע. הרשות לא מוסמכת להפעיל שיקולים אחרים שהופכים עבורה את משימת סיווג הנכס לאלסטית".

משמעות הפסיקה: בית המשפט קובע את סיווג הנכס לצורך תשלום ארנונה בהתאם לשימוש בפועל.

מספר תיק: 58931-12-23