שמאי המקרקעין נכנסים לדו"חות

רשות ניירות ערך הודיעה לאחרונה על הרחבת חובת הדיווח של החברות הציבוריות על נכסים שנרכשו לצורך השקעה - עד כה לא הייתה הוראה מפורשת באשר לתדירות הדיווח של החברות הבורסאיות אודות שינויים בערכי הנכסים שברשותן

רשות ניירות ערך הודיעה לאחרונה על הרחבת חובת הדיווח של החברות הציבוריות על נכסים שנרכשו לצורך השקעה. הרשות תחייב בפרסום מידע שיסייע בהבנת המגמות והשינויים שחלו בשווי ההוגן של הנכס, והחברות יחויבו למסור פרטים על אופן החישוב ששימש להערכת השווי.

עד כה לא הייתה הוראה מפורשת באשר לתדירות הדיווח של החברות הבורסאיות אודות שינויים בערכי הנכסים שברשותן, הגם ששווי הנכס יכול היה להיקבע באחת משתי שיטות (עלות מופחתת או השווי ההוגן). הודעת הרשות היא חלק ממגמה ליצור תאום טוב יותר בינה ובין רואי החשבון ומעריכי השווי (שמאי המקרקעין). חיזוק המגמה ראוי שיעשה גם בדרכים הבאות:

תדירות עדכון הדו"חות: כיום אין הנחיה אחידה כתובה ומפורשת בנושא בשום מקום, ולכן הסבירות לראות עדכון דו"חות יזום על-ידי חברות ציבוריות נמוכה. יש להגדיר מפורשות כל כמה זמן חייבת חברה בורסאית לעדכן חוות דעת שמאית אשר על בסיסה נתנה את הדיווח האחרון לבורסה. כן להגדיר כל כמה זמן חברה בורסאית חייבת לעדכן דו"חות שומה בדו"חותיה הכספיים. תדירות הביקורת והעדכון צריכה להיקבע באופן אחיד, בייחוד בעיתות משבר, בהן ציבור מחזיקי המניות חשוף לתנודות קיצוניות שבגינן מתעורר הצורך לעדכן את שווי הנכסים בתדירות גבוהה (יותר מאשר אחת לרבעון).

רגולציה: בפרוץ משבר כלכלי, יש ליתן סמכות לגורם רגולטורי להורות על עדכון ערכי השווי "און ליין", תוך שההוראה תגדיר במדויק את פרק הזמן שיש ליתן את אותו דיווח מהיר. בחוות דעתו יפרט השמאי מדוע נתעורר הצורך בעדכון, תוך מתן סקירה כללית אודות הגורם לעדכון המהיר לו נדרש, ההשפעה של אותו גורם על שווי הנכסים של החברה וכו'. חשוב להביא בפני ציבור המשקיעים את מלוא הנתונים, מנקודת מבטו של מקצוען, מהר ככל האפשר - על מנת לאפשר לשוק החופשי לפעול באופן משוקלל ומהיר.

מובן ששווי חברות בורסאיות (בפרט מתחום הנדל"ן) נגזר לא רק משווי הנכסים עצמם אלא מפרמטרים נוספים, כגון מצב האג"חים של החברות, נזילות, הלימות הון וכד'. בעת דיווח "מהיר" יש ליתן הדעת גם לפרמטרים אלה. כיום מקובל למסור הודעות לבורסה בגין אירועים חשובים לחברה ולמשקיע, כמו למשל פיטורי מנכ"ל, אבל על החברות הבורסאיות להבין שקריסה של בנק אמריקאי גדול, למשל, דורשת הודעה זהה לבורסה ולפיכן לעדכן השומות מיידית, כי לקריסה כזו יש השלכות עלינו.

משרדי רואי החשבון: משרדי הרו"ח צריכים להגביר הביקורת על שומות שמועברות אליהם מהחברות. חלק מהמשרדים מעסיקים שמאי בית (תופעה מבורכת לכשעצמה), וחלקם שוכרים שמאי מקרקעין במיקור חוץ הפועלים כבקרים. הרשות לני"ע צריכה ליתן הוראה לפיה כל משרד רואי חשבון לא יסתפק בשומה שמציגה לו החברה הבורסאית, אלא יחויב לצרף אליה דו"ח ביקורת של שמאי נוסף, מכיוון שהשומות שמוגשות לחברות ואשר הוזמנו על ידיהן נערכות לרוב על-ידי שמאי מקרקעין אשר להם קשר שוטף עם החברה במגוון נושאים שמאיים, ולא רק לצרכי דיווח בורסאי, ולכן ראוי לעשות ביקורת נוספת חיצונית אובייקטיבית על השומה.

חדלות פירעון של לווי משכנתאות: גם הבנקים הם חברות בורסאיות שצריכים לדווח למשקיע על יחס הלימות ההון שלהם, שווי נכסים מול שווי הלוואות. לכן צריך עדכונים שוטפים על שווי מכלול הנכסים אל מול מכלול המשכנתאות שניתנו בגין נכסים אלה. יצוין כי המערכת הבנקאית בישראל הפגינה יציבות (ביחס לעולם), ולמרות ההפסדים עליהם מדווחים הבנקים לאחרונה עדיין לא רואים כאן "קריסות" של בנקים כבשאר העולם. הדיווח השוטף כפי שצוין לעיל ייתן לציבור המשקיעים תמונה אמיתית אודות שווי הנכסים אל מול המשכנתאות שניתנו בגינם, ויגביר את אמון הציבור במערכת הבנקאית.

לסיכום, מערכת הבקרה השמאית השוטפת תסייע לכל הנוגעים בדבר - לחברות הבורסאיות בכך שתופגן שקיפות כלפי השוק, לרואי החשבון - בכך שהדו"חות יעודכנו ב"שוטף" במקרי קיצון (כמו המשבר הנוכחי) ויהוו מקור מהימן לציבור, לבנקים - בכך שהאמון במערכת המקומית יגבר, והכי חשוב - לציבור, שיוכל לקבל תמונה עדכנית ממגוון אנשי מקצוע ולהשקיע בתבונה.

הכותב הוא שמאי ומשמש יו"ר ועדת ה-IFRS בלשכת שמאי המקרקעין.

צרו איתנו קשר *5988