חיים כצמן על מיחזור האג"ח הקונצרניות: "מציע לכולם להנמיך את גובה הלהבות, לא צריך לחפש נקמת דם"

"משבר הנדל"ן מספק הזדמנות נדירה" - כך אמר היום (ד') הבעלים והיו"ר של חברת הנדל"ן המניב הציבורית הגדולה בישראל, גזית גלוב , חיים כצמן, בפאנל הנעילה של פסגת הנדל"ן, שנשא את הכותרת "מי יהיו הטייקונים של מחר?".

"יש הרבה שיטות לעשות גידור, אבל הגידור הכי טוב הוא לקנות בזול", המשיך כצמן. "המחירים של מניות הנדל"ן היום משקפים מחירים נמוכים הרבה יותר נמוכים ממחירי הכינון שלהם (=מחירי הקמת הנכסים שלהם, א.ו)".

"אנחנו מאמינים שזה המקום שבו ישנן ההזדמנויות שלנו - דווקא בשוק ההון. כאן נוצרות הזדמנויות", אמר כצמן, והתייחס לרכישה החוזרת של מניות גזית גלוב בהיקף 2.7 מיליארד שקל שביצעה החברה ב-2008. "יש לנו יתרות נזילות של כ-4 מיליארד שקל כמדומני, אז אני לא מודאג", הוסיף כצמן. "לא נתקלנו בקשיים רבים מידי בגיוס האג"ח. זה אומנם לא היה פיקניק, אבל לא היו קשיים גדולים מדי".

עוד אמר כצמן: "נדל"ן זה עסק שקשה מאוד לתכנן בו מלאים - בגלל השנים שעוברות מאז שקנית את הנדל"ן ועד שהוא יוצא לשוק. לכן נוצרים מצבי קיצון של עודפי ביקוש ועודפי היצע. כעת אנחנו נמצאים במצב קיצון כזה, של הפסקת פרויקטים. לא מן הנמנע שבעתיד נחשוב כי כעת ניתן להמשיך, ששוב נחווה עודפי ביקוש ללא מענה".

"לא צריך לחפש נקמת דם"

בהתייחסו לדיון הציבורי בנוגע למיחזור האג"ח הקונצרניות אמר יו"ר גזית גלוב: "אני מאוד מציע לכולם להנמיך את גובה הלהבות. לא צריך לחפש נקמת דם, ויש לחשוב בקור רוח. צריך לשכלל את התהליך המשפטי בישראל שיאפשר צ'פטר 11 (הליכי פשיטת רגל) ישראלי - שיאפשר הקפאת הליכים במטרה למקסם את החזר האג"ח ולא לשום מטרה אחרת".

"באופן כללי, אני חושב שהשמש תמשיך לזרוח במזרח" - השיב כצמן על השאלה מה יקרה אם טייקון ייפול בישראל.

"חשוב לבחור הנהלות שיודעות איך להתמודד בזמנים קשים"

"צריך לזכור שהיסטורית, ענף הנדל"ן מהווה הגנה טובה כנגד אינפלציה", אמר כצמן. "כדאי לרכוש תיק נדל"ן באיזורים איכותיים עם מבנה חוב מפוזר, עם מדיניות דיבידנד ברורה, ואני מדגיש אלף ואחת פעמים את נושא הדיבידנד ותזרים מזומנים שמאפשר להחזיר חוב. הדיבידנד הוא שמאפשר תזרים מזומנים שמסייע לפרוע את החוב. חשוב לבחור הנהלות שיודעות איך להתמודד בזמנים קשים", אמר כצמן.

"בתור חברה שנמצאת ב-3 יבשות עם יותר מ-600 מרכזים מסחריים, אני מאמין שאנחנו חשופים להזדמנויות כאשר הן קיימות", אמר כצמן. "מחזוריות הנדל"ן בדר"כ מונעת מהיצע וביקוש: יזמים רצים לקנות אדמות, אנשים חושבים שהשמיים הם הגבול ואז המחירים מתחילים לרדת, ושיעורי ההיוון מתחילים לעלות. וחוזר חלילה. זה לא המצב כפי שאנחנו רואים אותו. בחברות שלנו, בחברות הבנות הציבוריות שלנו חלו שינויים קלים ביותר בשכר הדירה בסוף 2008".

"משבר הנדל"ן המסחרי נמצא במקורות המימון"

"בתחום הנדל"ן המסחרי, המשבר הוא לא משבר נדל"ן טיפוסי", אמר כצמן. "המשבר נמצא בצד הפיננסי של העסק - במקורות המימון. דבר זה ניתן לראות בהיקפי הנפקת ה-CMBS - אגרות חוב מגובות משכנתאות מסחריות, שבה נרשמה ירידה של 90%. מכאן, שבשוק הריאלי אנחנו רואים מעט מאוד עסקאות, אם בכלל".

"התוצאה של הכשל הנוראי בשוק הנדל"ן ובשוק המימון (CMBS) מביאה לכשל שוק בתמחור חברות נדל"ן מניב. הדבר בא לידי ביטוי בפתיחת המרווחים בין תשואת הדידיבדנד של קרנות הריט (קרנות נדל"ן סחירות) ואג"ח ממשלתיות אמריקניות ל-10 שנים. בדר"כ המרווח בין השתיים עמד על 2% בלבד.

"בצד המימון, הממשל האמריקני אימץ תוכנית TALF, שמטרתה המובהקת היא לעודד את שוק ה-CMBS. יזמים יבואו עם נדל"ן מניב, שאפשר לקבל תמורתו מימון - אותו יספק הממשל בריבית נמוכה בהיקף של 95%. מדובר במימון רק של חלק מהנכס. התוכנית כוללת גם אג"ח מגובי נכסים אחרים - רכישת כלי רכב וכו'".

יו"ר מנהלת הרשות לפיתוח הנגב: "הנגב עבר שיפור משמעותי מבחינת תשתיות התחבורה"

שמואל ריפמן, ראש מועצה איזורית רמת הנגב ויו"ר מנהלת הרשות לפיתוח הנגב, דיבר אף הוא בפאנל הנעילה של הוועידה. "בתקופה האחרונה חלו תמורות משמעותיות ואטרקטיביות בתחום הנדל"ן בנגב. בניסיון לבחון מה קרה בנגב בשנים האחרונות - רואים את פיתוח תשתיות כביש 6, כביש 40 שזוכה להרחבה ושדרוג. בנוסף, פיתוח קו הרכבת ב"ש-ת"א. סלילה של מסילה נוספת דרך אשקלון יד מרדכי, אופקים, ב"ש", אמר ריפמן.

"הנגב עבר שיפור משמעותי מבחינת תשתיות התחבורה, הרבה יותר מיישובים אחרים. גורם נוסף הוא העברת מחנות צה"ל לנגב. הבסיס הראשון - בח"א 27, ירד מת"א לכיוון ב"ש וערב, ואיתם כל הטייסות. נוספת לו עיר הבה"דים - עיר ההדרכה שתוקם בצפון הנגב. כל הנ"ל יביא לפריחה בנגב, ייצר המון מקומות עבודה וצמיחה כללית", הוסיף.