"נוהל טיוטת שומה" עוקף את השמאי המכריע

תיקון 84 לחוק התכנון והבניה שנכנס לתוקף ביום 01/05/09 מגביל את סמכותן של הוועדות המקומיות להגיע לפשרות עם נישומים אודות היקף החבות שלהם בהיטל השבחה. בשונה מן העבר, שאז יכלו הוועדות "לסגור" פשרות עם נישומים, הרי שהחל מכניסתו לתוקף של התיקון האמור ניתן לבצע תיקון שומה רק באופן פורמאלי (למעט במקרה של טעויות טכניות), היינו יש לפנות לשמאי מכריע או לפנות לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה.

תכליתה של מגבלה זו נעוצה בשאיפה להשיג שוויון ושקיפות בשומות. על מנת שהשומות יעלו בקנה אחד עם עקרון השוויון ועל מנת למנוע טענות של אפליה פסולה נקבע, כי כל שינוי בשומה ייעשה אך באמצעות גורם מקצועי ובלתי תלוי.

הערכות שנעשו על ידי הוועדות המקומיות העלו, כי צפויים להיות קשיים בישומו של תיקון 84 האמור: ראשית, יידרש לוועדות להשקיע זמן רב יותר בטיפול בשומות ביחס לעבר, אז הייתה קיימת האופציה של פשרה בשומה; הליכים שבעבר נמשכו זמן קצר עלולים היום להתארך משמעותית ובכך להביא לדחייה של כספים לקופת הוועדות המקומיות ולהכביד על פעולתן. שנית, הסמכות להתפשר עם נישומים סייעה בידי הוועדה לווסת את הכנסותיה בהתאם לצרכיה. כך, בעתות של מצוקה תקציבית הנכונות להתפשר עם הנישום הייתה, באופן טבעי, גדולה יותר.

על מנת להתמודד עם הקשיים הנ"ל הוכן על ידי וועדות שונות נוהל חדש המכונה בשם: "נוהל טיוטת שומה". בהתאם לנוהל זה, בעת מימוש הזכויות על ידי החייב בהיטל השבחה, תשלח הוועדה לנישום "טיוטת שומה". טיוטה זו מהווה למעשה שומה לכל דבר ועניין אך היא אינה חתומה בשלב זה ולכן הוראות תיקון 84 לחוק, המונעות ניהול ומשא ומתן עם הנישום, לא חלות, לכאורה, עליה. הנישום המקבל את טיוטת השומה יכול לבוא בדברים עם הוועדה, לנהל משא ומתן בגינה ולהגיע לאותן הסכמות אליהן יכול היה להגיע בעבר, טרם כניסתו לתוקף של תיקון 84 לחוק.

נוהל שומה זו מעורר, כמובן, קשיים לא מעטים. כך, למשל, נשאלת השאלה האם הוועדה כפופה לטיוטות השומה המוצאות על ידה? האם הוועדה תוכל לחזור בה מהטיוטה במקרה בו יתברר כי נפלה בה טעות? שאלה זו מתחדדת לאור מעמדה הלא פורמאלי של טיוטת השומה, מצב הנובע מהרצון למנוע את תחולתו של תיקון 84. בנוסף מתעוררות שאלות אודות אופן תקיפתן של טיוטות שומה אלו: האם הנישום יוכל לתקוף את טיוטת השומה בכוחות עצמו או שמא יידרש לסיוע של שמאי מקרקעין?

בהתייחס לשאלת תקפותה של טיוטת השומה עמדתנו היא, כי יש לתת לטיוטת השומה מעמד של הצעה בלתי חוזרת. יש לראות את הוועדה המקומית כמי שפונה אל הנישום בהצעה בלתי חוזרת ואם הנישום יקבל את ההצעה כי אז נוצר מפגש הרצונות (הצעה וקיבול) לצורך יצירת חוזה מחייב. נראה לנו ראוי, כי תוקפה של ההצעה יהיה לזמן מוגבל וזאת על מנת לאזן בין זכות הנישום לסופיות השומה לבין זכות הוועדה לגבות מס אמת.

בהתייחס לשאלת הייצוג בפני הוועדה עמדתנו הברורה היא, כי יש להוסיף לנוהל טיוטת השומה דרישה לפיה תקיפת טיוטת השומה תיעשה אך ורק באמצעות שמאי מקרקעין. אם יותר לנישום לפנות לוועדה בכוחות עצמו וללא סיוע מקצועי של שמאי מקרקעין עלולה להתעצם תופעת "מסחור השומות" וחוסר השוויון בין השומות אך יגדל. לפיכך, אנו סבורים כי טוב יעשו הוועדות השונות אם יאמצו אל תוך נוהל טיוטת השומה את הדרישה לפיה פניה לוועדה בעניין טיוטת השומה תעשה אך ורק בליווי שומת מקרקעין שנערכה כחוק על ידי שמאי מקרקעין והלוקחת בחשבון את מלוא ההיבטים המקצועיים הרלוונטיים לעריכת השומה.

תודתנו נתונה לעו"ד צבי שוב, לאריה קמיל, מנהל מחלקת היטל השבחה בעיריית תל אביב ולעו"ד אופיר סעדון על סיועם בהכנת הרשימה.