נשיא התאחדות הקבלנים: "איך יירדו מחירי הדירות? אין קרקעות באיזורי הביקוש ואין כמעט התחלות בנייה; מצד שני, אנחנו לא רואים שלאנשים יש פחות כסף"

בספטמבר 2006, כשנבחר לראשונה לכהן כנשיא התאחדות הקבלנים, מצא נסים בובליל ענף שצעד לקראת אחד משיאיו - עם קפיצה במחירים, מכירה נמרצת של דירות, עבודות פיתוח נרחבות ואופוריה כללית במשק. באותם ימים עליזים, רבים מחברי ההתאחדות לא הסתפקו בבנייה בארץ ופיתחו פעילות ענפה גם מעבר לים תוך רכישת קרקעות, נכסים ופרויקטים ממזרח אירופה ומערבה, עד מזרח אסיה וארה"ב. בעקבות זאת, אותם קבלנים הזדקקו פחות ופחות להתאחדות, שעיקר כוחה במסדרונות הכנסת ובקידום אינטרסים מקומיים בעיתות מצוקה ובכלל.

שנתיים וחצי מאוחר יותר, הקבלנים נתונים במצב שונה לגמרי. מחירי הנדל"ן בעולם צונחים, משבר האשראי חונק יזמים ישראלים וארץ הקודש הפכה לפתע שוב למשענת בטוחה לקבלני ישראל. שוב, נקראת ההתאחדות לסייע ולהשיג הקלות שיעזרו לפריחה מחודשת של הענף, הפעם בארץ.

עיניים רבות נישאות לרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, שאושרה בשבוע שעבר ומבטיחה שינוי ואת עיקר עיסוק המינהל בשיווק קרקעות כאשר התכנון והפיתוח יעברו למשרד השיכון (אליו יוכפף המינהל) ולרשויות המקומיות.

בראיון ל"גלובס", ערב הכנס השנתי של ההתאחדות שייערך בסוף השבוע הקרוב באילת, בובליל לא ממש אופטימי בנוגע לצפוי. "אני מברך על הקווים של הרפורמה, אבל כרגיל אני מאוד ספקן לגבי יכולת הממשלה לבצע אותה. הבירוקרטיה במינהל כה כבדה שהיא לא מאפשרת אפילו למדינה להוציא את התוכניות שלה לביצוע, מתשתיות ועד בנייה למגורים. בכל מקרה, אני מקווה מאוד שהרפורמה תתבצע, כי בשנים האחרונות המינהל הוא גוף בירוקרטי שמונע פעילות, אוחז במעל ל-90% מקרקעות המדינה ולא מוציא די מכרזים לבנייה, דבר שגורם לחוסר במשאב העיקרי לקבלנים שבונים דירות, מה שמביא כמובן לעלייה במחירי הקרקעות. הרעיון לא לבנות במרכז הארץ זה רעיון חלמאי. המינהל צריך לשווק גם במרכז וגם בפריפריה, שם צריכה להיות פעילות משלימה של הממשלה כדי לעודד את הביקושים, כי מי שקונה דירה ב-600 אלף שקל בפריפריה הוא פלח שונה לחלוטין ממי שקונה דירה בתל אביב".

"כיצד ירדו המחירים?"

בחודשים האחרונים שאלת השאלות בתחום הנדל"ן היא מה יקרה למחירי הדירות. בכל פעם שמישהו מדבר על המשך עליית מחירים או אפילו יציבותם, מיד נטען מנגד על האינטרסים של הקבלנים שתמיד מצהירים על עליית מחירים צפויה.

בובליל לא מתרגש מהטענות. "כיצד ירדו המחירים? אין קרקע לבנייה באזורי הביקוש ויש ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה ב-2009. המצרך השני בחשיבותו זה האשראי לקבלנים, וגם הוא מוצר במחסור. מאידך, אנחנו לא רואים שלאנשים יש פחות כסף. נהפוך הוא, בתקופה האחרונה אנשים מוציאים כסף מהבנקים, בהם הם לא מקבלים ריבית על הפיקדונות, ומעבירים אותו להשקעה בנדל"ן. הציבור מעדיף ללכת להשקעה מוצקה שיש לו שליטה עליה ושניתן להשכירה, למוכרה ולקבל הכנסה די ידועה. רוב האנשים שמוציאים את כספם קונים דירות יד שנייה ודירות זולות, וזה מאיץ את כל הענף. השינוי שנעשה בשנה האחרונה בליווי הבנקאי גם נותן ביטחון ללקוח וזה המוצר היחיד במדינה שמקבלים עליו ביטחון מוחלט מבחינת המערכת הבנקאית.

"נתוני הלמ"ס ומשרד השיכון מלמדים על רמה גבוהה של ביצוע עסקאות, הרבה מעבר לתחזיות, ומחירי דירות של עד 1.5 מיליון שקל במרכז הארץ עלו בשנה האחרונה ב-5%-10% וממשיכים לעלות ויש ביקושים ערים ועליה במחירים".

בובליל סבור כי עיקר הבנייה בתקופה הקרובה תמשיך להיות בסביבת גוש דן, כאשר לדבריו הביקושים הגדולים יותר בחודשים האחרונים הם לדירות יותר קטנות, בעיקר לדירות 3 חדרים. לדבריו, פלח היוקרה תמיד היווה נתח מצומצם מכלל היקף הבנייה. "מחירי דירות היוקרה בתקופה האחרונה ירדו ואנחנו לא חושבים שתהיה פריצת דרך בדירות היוקרה. כל עוד אנחנו קשורים לכלכלה הגלובלית ויש מיתון, אנחנו נראה ירידה במחירי התשומות, ולפחות אלה חדשות טובות, כי במצב הקודם כל בוקר קמת ומחירי התשומות עלו, וגרם לחוסר ודאות בעייתית".

לדברי בובליל, מי שרוצה לראות ירידות מחירים, צריך ללחוץ על האוצר בנוגע למיסוי. "ענף הנדל"ן הוא הממוסה ביותר מכל הענפים במשק. לקוח ממוצע משלם במיסוי ישיר ועקיף מעל 40% מעלות הדירה למיסים. אם רוצים דירות זולות יותר, צריך לפעול להורדת מיסים. אם המיסוי ירד משמעותית ההוזלה תגיע ללקוח הסופי".

בובליל מציין כי בשל המצב, קבלנים ויזמים הולכים על פרויקטים עם מרווחים מצומצמים ולוקחים סיכונים גבוהים יותר מבחינת הרווחיות. בנוסף, במכרזים של עבודות שמוציאה המדינה וגופים נלווים מציעים הקבלנים הצעות מחיר נמוכות מההערכות המוקדמות הן בשל ירידת מחירי התשומות בחודשים האחרונים, והן בשל הורדת הרווח הקבלני, "כי היקפי העבודה ירדו ויש כוח ייצור מאוד גדול שצריך לתת לו מענה".

אנו עומדים בפני ממשלה חדשה, שר שיכון חדש ותוכניות וגזירות חדשות. מה ציפיות הקבלנים מהממשלה?

בובליל: "על פי ניסיון העבר, השר החדש אריאל אטיאס עשה רפורמות מרחיקות לכת בתחום התקשורת ואנחנו מקווים שגם במשרד השיכון יעשו שינויים לטובת הענף בכללותו. אני חושב שאטיאס יוכל להגדיל תקציבים, להפנות תקציבים לפריפריה ולעודד זוגות צעירים על ידי זכאות למשכנתאות, כי היום בבנקים מקבלים משכנתא יותר זולה ממשכנתאות לזכאים".

כבר שנים רבות מדברים על הצורך לפזר אוכלוסייה מעבר לגבולות הצרים של גוש דן. בזמן שרבים מקוננים על מחירי הדירות הגבוהים בתל אביב וסביבתה, עדיין אין הרבה זוגות שמתרחקים וקונים דירות בזול בבאר שבע, בחדרה או אפילו בחיפה.

לדברי בובליל, "באזורי הפריפריה יש כמעט קיפאון מוחלט בהתחלות בנייה ובביקושים. ישנן מדינת גוש דן ותל אביב ומדינת הפריפריה, ותפקיד הממשלה לדאוג לשנות את המצב שנוצר. מענקים ייתנו דחיפה ותמריץ לצעירים ומחוסרי דיור לרכוש שם ולשנות את מקום המגורים. אין סיבה שאזרח שחי בפריפריה יקבל רמת חינוך ותרבות נמוכה מאזרח שגר במרכז הארץ. שר התחבורה מדבר על פריצת דרך בהיקפי השקעות בתשתיות ותוכנית ההאצה עוסקת בהשקעות נרחבות שיקרבו את הפריפריה, אבל הקבלנים והיזמים שבעו מהבטחות ואנחנו די סקפטיים, עד שנראה את זה קורה. אנחנו לא רואים איך ההשקעה בתשתית תתבצע ב-2009-2010, למרות הרצון הטוב של כולם. התשתית זה אחד ממנועי הצמיחה החשובים".

ariel-r@globes.co.il