"אנחנו לא חזאים"

רק שכתוצאה מכך, בניסיון לכסת"ח את עצמם, השמאים כמעט שמטו את הקרקע מתחת לרגליים של כל הענף. בסוף 2008 התקבלו במכון המלכותי לשמאים מוסמכים (RICS) היושב בלונדון תלונות של בנקים בינלאומיים, שהלינו על כך שהשמאים החלו כותבים הערות גורפות מדי. שהשמאים טוענים בכל חוות דעת שמאית שעקב המצב הכלכלי לא ניתן להעריך נכסים במדויק. בגלל הסייג הגורף, אמרו הבנקים, אין למעשה תקפות לשומה. בעקבות זאת, הוציא לאחרונה ה-RICS הנחיות ברורות ב"ספר האדום" של המכון, הכוללות הוראה לחדול עם אותם סייגים.

"השמאים פחדו"

"לא מקובל, ובצדק, שנכתוב סייגים כאלה. זה הרי פוגע בכל המקצוע. בעצם, אנחנו כשמאים צריכים תמיד לעמוד מאחורי אומדן השווי במועד הקובע. כל מי שקורא את אומדן השווי מודע לתקופה שאנחנו נמצאים בה והם יביאו את זה בחשבון. אבל אי אפשר להגיד שבמועד הקובע השמאי לא עומד מאחורי השומה", כך מציינת שמאית המקרקעין עדינה קופר, מבעלי חברת ייעוץ הנדל"ן נת"מ - קוליירס אינטרנשיונל וחברה טרייה ב-RICS.

לדברי קופר, "היתה סערה גדולה בקרב חברי ה-RICS בשאלה מה בעצם עושים בכל מיני מצבים של אי ודאות. על רקע המצב הכלכלי הטילו דופי על הנכונות של השומה למועד הקובע בכללותה ולא על אלמנט ספציפי, ובכך עשו סייג מכל השומה. השמאים פחדו כל כך בגלל חוסר הוודאות של השוק. הוויכוח בימים אלה הוא בשאלה מהו תפקידו של שמאי המקרקעין - האם השמאי משקף את השוק, מוביל את השוק או גורם למפולת השוק. מה תפקידנו בכל התהליך הזה? יש להדגיש ולומר ששמאי הוא לא חזאי. הוא אמור לשקף את השוק באותו המועד שבו הוא מבצע את השומה".

מרבית פעילותה של קופר בארץ היא במסגרת נת"מ - קוליירס אינטרנשיונל. אבל במקביל, היא מתפקדת גם כמנכ"ל המכון הבינלאומי לשמאות מקרקעין (חברה שעוסקת בשמאות בינלאומית עבור ישראלים בחו"ל ועבור גורמים זרים בישראל על פי התקנים הבינלאומיים) וכיו"ר ועדת השמאות של קוליירס אינטרנשיונל באזור ה-EMEA (אירופה, המזרח התיכון ואפריקה). לאחרונה, כאמור, היא קיבלה הסמכת שמאות מקרקעין מה-RICS והיא מבין המעטים בארץ שמוסמכים לשמאות הן בישראל והן ב-RICS.

קופר: "כל שמאי, לא רק חבר ב-RICS, אמור עקרונית להעיר על נושאים בתוך השומה שנתונים לחוסר ודאות. למשל, בשומה אתה לא אמור להביא בחשבון תוכניות שלא עברו את האישור הסטאטוטורי ותוכניות שהן בתהליכי אישור. לגבי התוכניות שמתגבשות או בהליכי אישור בוועדת התכנון, יש להעיר בשומה כי התוכנית המוצעת נידונה בוועדה וכי יש חוסר ודאות לגבי מה יאושר ולגבי לוחות הזמנים. כותבים בשומה שאם התוכנית תאושר תוך חמש שנים אז כמובן ששווי הקרקע יהיה שונה. זהו אלמנט ספציפי של חוסר ודאות שאותו ניתן וכדאי לציין.

"בגלל התקינה החשבונאית הבינלאומית (IFRS) שוויין של חברות רבות מסתמך על שווי המקרקעין שנקבע על ידי שמאי על בסיס שווי הוגן. בעבר לא עבדו לפי שווי הוגן אלא על בסיס עלות ושווי בספרים. השמאי בתקופה זו צריך לעמוד מאחורי השומה ולשומה יש השפעה רבה על שווי המניות. יש התנגשות בין ה-IFRS לבין נוהלי דיווח השמאים, שמאפשרים לפעמים לדווח בין שווי X לשווי Y. יש דרכי שומה שלפעמים יאפשרו לתת טווח מחירים, טווח שווי. אבל ב-IFRS אתה לא יכול לתת טווח אלא צריך לתת שווי אחד".

בין שווי למחיר

היכן מתנגשות תקנות ה-RICS עם המקובל בארץ? לדברי קופר, "ישנה טענה שהשמאים מובילים את השוק כלפי מטה בכך שהם יוצרים שומות נמוכות לבנקים כשהם מציינים שווי שוק והפחתה. חלק מהבנקים הישראלים מבקשים חוץ משווי שוק גם שווי למימוש מהיר או שווי לבטוחה בנקאית. כל הדבר הזה מנוגד לתקנות ה-RICS וגם במדינות מתפתחות כמו הונגריה דורשים הבנקים שווי לבטוחה ומימוש מהיר חוץ משווי שוק. טענת ה-RICS, שאיתה אני מאוד מסכימה, היא שכל ההפחתות האלה לא מהוות שווי אלא הופכות את העניין למחיר של הגורם המממן למימוש. אם בנק מחליט לממש את השעבוד של הנכס הוא לא יחשוש למכור את הנכס בפחות משווי השוק. יש הבדל בין שווי ומחיר. אם אני מאוד לחוצה וחייבת מחר לשלם חוב אני אמכור היום במחיר אבל לא בהכרח בשווי כי אפעל תחת לחץ. ההפחתות האלה לא מהוות שווי וזה מטעה".

האם שיטות השמאות בכלל רלוונטיות על רקע המשבר העולמי?

"אחד הנושאים החמים בתקנות ה-IFRS הוא נושא שיטת השומה שניתן להשתמש בה בדיווח לפי תקינה חשבונאית. בעקרון פוסלים לגמרי את שיטת החילוץ, שהיא חילוץ שווי הקרקע על סמך דוגמא של פרויקט בנוי וקיים והשערה לגבי שווי הפרויקט הרלוונטי אילו היה קיים בקרקע היום. בשיטה זו מפחיתים את הרווח היזמי ואת עלויות הבנייה ומגיעים לשווי הקרקע ולוקחים בחשבון כמה זמן ייקח לבנות.

"אני בדקתי שומות של נכסים ברוסיה והשמאי הראה לי עוד ארבע עסקאות להשוואה, שכמובן שזו הגישה המועדפת על ה-IFRS - גישת השוק. אף אחד מהנכסים האלה לא נבנה בינתיים. נכון שהקרקעות נסחרו והן נסחרו באותם מחירים ומתגבש פה שווי, אבל מצד שני בנק מקומי לא מימן את הרכישות האלה. הבנקים יממנו רק לאחר שיתקבלו היתרים ותתחיל הבנייה. במדינות האלה ההליכים מסורבלים ולוקחים זמן. מסתבר שכל מי שרכש בארבע העסקאות האלה הם משקיעים זרים ושאף אחד מהם לא מימש את התוכנית. בעצם הוא היה צריך להעיר שהשווי התגבש על ידי גורמים זרים וצריך לנתח את העסקאות בראייה של משקיע זר - אף רוכש מקומי לא קנה במחירים האלה. כשמאים אנחנו צריכים להתריע על מספר דברים. בכל מקום שיש שוק והשחקנים העיקריים של השוק הם בעיקר שחקנים זרים, יש להתריע בשומה שקיים אלמנט של חוסר ודאות בגלל שמשקיעים זרים יכולים לעבור לשוק אחר. שחקנים זרים גם לפעמים מנפחים את השוק וזה לא קורה רק ברוסיה. צריכים להתריע אם אין ממש דוגמאות לפרויקטים שנבנו. יש לציין מהם תנאי המימון של יזמים בשוק המקומי. אם הבנק ילווה ב-15% עלות מימון זה משקף סיכון מסוים שגם הבנקים המקומיים רואים אותו".

חוסר שקיפות בישראל

אחת המגבלות לשמאים בארץ היא שאין מספיק שקיפות בנתוני העסקאות המבצעות. לדברי קופר, "אנחנו אמורים ליישם את תקנות הבינלאומיות בארץ אבל בישראל ובחלק מהמדינות המתפתחות קשה לבצע שומות לפי התקנות האלה כי אין לנו מספיק מידע והגישה אליו היא יחסית יקרה. דוגמא קלאסית לכך היא נושא הקרקעות המזוהמות. ברוב מערב אירופה ישנם רישומים של קרקעות מזוהמות. זיהום הקרקע יכול להפחית או להשפיע על שווי הקרקע. בארץ אין לנו רישום כזה בינתיים וגם אין חקיקה בתוקף למרות שיש חקיקה שמתגבשת. זו התלונה הכי שכיחה של שמאים בארץ. אין מספיק שקיפות של מידע לשמאים ודרך ניהול המידע שאנחנו מקבלים במס שבח לא מאפשר לנו לנתח עסקאות כמו שצריך. אז מצד אחד אין שקיפות ומצד שני אנחנו חייבים לעמוד בדרישות השומה לפי תקנות ה-IFRS, מה שמהווה קושי רב".

michal-m@globes.co.il

110 אלף שמאים, 146 מדינות

ה-RICS, ראשי תיבות של Royal Institution of Chartered Surveyors, הוא ארגון מקצועי שיושב בלונדון ופועל מאז המאה ה-19. חברים בו 110 אלף שמאי מקרקעין מרחבי העולם והוא מספק השכלה והכשרה, מנהיג תקנות המתבססות על כללים אתיים ברורים ומספק ייעוץ למוסדות שלטון ולעסקים. היום חברים בו שמאים מ-146 מדינות וההסמכה שלו מוכרת ומבוקשת בכל העולם. ב-2008 אומצו ב-RICS תקנות ה-International Valuation Standards Committee (IVSC), גוף שחבר באו"ם ומנהיג תקנות בינלאומיות להערכות שווי בנדל"ן בהתאמה עם ה-IFRS - התקינה החשבונאית הבינלאומית.